Ingatlanvásárlás - szerződéskötés, költségek, adózás

Jogi tanácsadóink - olvasóink leveléből válogatva - az ingatlan vásárlásakor, értékesítésekor felmerülő szerződéskötési problémákra, járulékos költségekre, illetékfizetési és adózási szabályokra hívják  fel  a figyelmet.

Előleg vagy foglaló

Fiam lakásának eladásánál előleget vagy foglalót célszerű-e kérnie, valamint milyen következménnyel jár , ha a lakást 1998-ban vette és jövő évben szeretné értékesíteni?

A foglaló illetve előleg kérdésében nem tudok állást foglalni, ugyanis az eladó, illetve a vevő szándékától függően lehet csak eldönteni, hogy az adott esetben melyik tekinthető előnyösnek. A foglaló a szerződés biztosítékának tekintendő, amelyet a szerződés megkötésekor kell kikötni, lehetőleg írásban. Ha a szerződést teljesítik, a foglalót a szolgáltatás ellenértékébe be kell számítani, ha a szerződés olyan okból szűnik meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, a foglaló visszajár. A teljesítés meghiúsulásáért felelős személy az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni.

Az előleg nem tekinthető szerződéses biztosítéknak, így az a teljesítés meghiúsulásakor (mindegy, hogy kinek a hibájából történt) visszajár (de nem duplán!).

Ha a fia szeretné biztosítani, hogy a vevő megvásárolja az ingatlanát, célszerű foglalót kikötnie, ellenkező esetbe az előleggel járna jobban.

Az ingatlanátruházás adójogi jogkövetkezményekről itt olvashat részletesen:

Elállás az ingatlan adásvételi szerződéstől

A segítségét szeretném kérni egy problémás lakás adásvétellel kapcsolatban. Az eladó átvett a vevőtől a szerződéskötéskor 1,4 millió Ft foglalót, és további 3 millió forintot, amelyről nem készült bizonylat. A vevő ezt követően még tartozik 2 millió Ft-al, azonban úgy döntött, hogy nem fizeti azt meg, hanem eláll a vételtől. Ehhez azonban nyilatkozatot csak akkor hajlandó tenni, ha visszakapja a 3 millió Ft-ot. Az eladó ezt az összeget visszafizetni nem tudja, mert azt a következő lakásvásárlásához már befizette. Ezt a lemondott adásvételt szeretné megszűntetni, de a lakást nem tudja új vevőnek értékesíteni, mert az a vevő, aki elállt a vételtől a tulajdoni lap széljegyzetére már felvetette magát.

Az Ön által vázolt eset sajnos gyakran előfordul, amikor is adózási vagy egyéb megfontolásokból a felek az adásvételi szerződésbe a valós összegnél alacsonyabb vételárat írnak és a szerződés szerinti és a tényleges vételár közötti különbözetről sem készül semmilyen okirat. Probléma ebből akkor származik, ha a szerződés szerinti teljesítés akadályba ütközik, például a vevő eláll a szerződéstől.

Abban az esetben, ha a vevő áll el a szerződéstől ő az 1,4 millió forint foglalót elveszti, azonban az ezen felül fizetett előleg valóban visszajár neki. Javasolom, hogy az elállásról, illetve az ennek következtében beállt helyzet rendezéséről készítsenek okiratot. Ha a vevő elfogadja, az eladó írásban vállaljon kötelezettséget arra, hogy az ingatlan értékesítésekor a kapott vételárból visszafizeti a vevő által teljesített előleget. Ehhez azonban szükséges, hogy a vevő hozzájáruljon a széljegy törléséhez. Amennyiben nem tudnak ebben a kérdésben egyezségre jutni, úgy kizárólag peres úton lehet megoldani a problémát. Ilyenkor kérhetik

a törléshez való hozzájárulás bírói pótlását, de az előleget, ha bizonyíthatóan átvették (ugyanis erről okirat nincs) vissza kell fizetniük.

Haszonélvezettel terhelt ingatlan eladása

Tulajdonos lévén eladhatom-e az ingatlant a haszonélvező beleegyezése nélkül?

Annak ellenére, hogy ön a tulajdonos, a haszonélvező beleegyezése nélkül nem adhatja el az ingatlant, ugyanis ameddig a haszonélvező él, ő jogosult használni az ingatlant, értékesíteni ugyan nem tudja, de a tulajdonos csak akkor adhatja el a lakást, ha a haszonélvező akár ellenérték fejében, akár ingyenesen lemond a haszonélvezeti jogáról. Természetesen ezt az adásvételi szerződésbe bele kell foglalni, ugyanis a haszonélvezeti jog be van jegyezve az ingatlannyilvántartásba, tehát annak törlését is kérni kell onnan. Törölni pedig kizárólag a haszonélvező írásbeli hozzájárulásával lehet.

Bérleti jog vásárlása

Egy ingatlan iroda hirdetései között találtam bérleti jog eladásokat. Lényegesen olcsóbbak ezek az ingatlanok, csak nem tudom pontosan mi az a bérleti jog.

A bérleti jog megvásárlásával nem szerez tulajdonjogot a vevő, általában határozott (hosszabb) időre lehet bérlője az ingatlannak. Ezidő alatt további bérletbe is adhatja. A bérleti jog megszerzéséért fizetett egyösszegű kiadás mellett általában havi bérleti díjat is kell fizetnie. Előfordul az is, hogy a bérleti jog jogosultja a későbbiekben kedvező feltételekkel megvásárolhatja az ingatlant.

Lakásvásárlás városrendezési területen

Egy nekem szimpatikus lakást szeretnek vásárolni. Sajnos megtudtam, hogy városrendezési területen fekszik. Ez egy földszintes ház 3 lakással. A lakások magántulajdonban vannak, a telek viszont állítólag az önkormányzaté. Az önkormányzat építési osztályán azt mondták, hogy a városrendezési terület annyit jelent, hogy ha egy építési vállalkozónak megtetszik a terület, akkor megvásárolhatja a lakóktól a lakásokat (amit aztán lebontanak). Pillanatnyilag nincs ilyen érdeklődő, de az utca egy részén már épültek új társasházak, tehát elvileg bármikor megtörténhet ez. A lakás árát részben hitelből tudnám fedezni. Ezért ha egy ilyen vállalkozó meg szeretné venni a lakást, akkor nekem jóval többet kellene kérnem a lakásért, mint amennyit ér, mert különben a hitelnek pont azt az előnyét veszítem el, hogy hosszú távon kis összegben kell törlesztenem. Kényszeríthet-e valamilyen módon a vállalkozó, hogy nekem nem megfelelő áron adjam el neki a lakást?

Álláspontom szerint a vállalkozó nem kényszerítheti arra, hogy irreális áron adja el neki a lakást, arra azonban ügyelnie kell, hogy amennyiben minden körülményt figyelembe véve a szerződésben feltűnően értékaránytalan árat szeretne kikötni, akkor az bíróság előtt megtámadható és a bíróság kötelezheti arra, hogy értékének megfelelő árat kössenek ki a szerződésben.

Nem hinném, hogy bármilyen előnyt elveszítene azzal, hogy eladja a hitelből vett lakását. A hitelező felé egyösszegben visszafizeti a tartozást (amennyiben ezzel bármilyen pluszköltséggel jár, természetesen beépítheti az árba), majd amikor újabb lakást vásárol, újra vehet majd fel hitelt. Azt a kockázatot, hogy időközben esetleg változnak a hitellehetőségek, nem fogja öntől átvállalni a vállalkozó, tekintettel arra, hogy abban a tudatban vásárolja meg a lakást, hogy az városrendezési területen fekszik.

Előző
  • 1
  • 2
Következő