Már a kínálati lakásárak sem nőnek

2009.06.09. 9:11

Úgy tűnik, lassan elfogadják az eladók, hogy a jelenlegi helyzetben az inflációkövető árazás is túlzás volna a lakáspiacon. A legnagyobb hirdetési adatbázis kínálati átlagárai gyakorlatilag stagnálnak a válság elmélyülése óta. Vannak ugyanakkor arra utaló jelek is, hogy éledezik a piac.

Az ingatlanszakma gyakori panasza, hogy Magyarországon nincs megbízható, egységes ingatlankataszter, amely átláthatóvá tenné a hazai épületállományt - egyebek között a most tervezett vagyonadó kivetése is igazságosabb lehetne egy efféle nyilvántartás segítségével. Más szakértők szerint nem biztos, hogy megérné ilyen rendszert fenntartani, hiszen roppant költséges, de tény, hogy ennek hiányában nehéz megrajzolni az ingatlanpiac trendjeit.

Az egyik rendelkezésre álló módszer így a kínálat követése, ami az értékesítésekről ugyan nem ad tájékoztatást, az eladók hozzáállásáról, stratégiájáról viszont elárul egyet s mást. Ez pedig a piac hangulata szempontjából egyáltalán nem közömbös.

Stagnáló kínálati árak

Alapvetően nem emelkedtek a fővárosi kínálati lakásárak a válság elmélyülése, vagyis tavaly ősz óta. A legnagyobb internetes lakáskínálatot tartalmazó rendszert működtető Ingatlan.com statisztikái szerint tavaly szeptemberben az átlagos négyzetméterár 342 ezer forint volt, idén április-májusban pedig 345 ezer forint. Ez minimális, elhanyagolható változás.

Az évekre visszatekintő budapesti adatsorokat (lásd alább a táblázatot) górcső alá véve valamivel kevesebb, mint 10 százalékos áremelkedés látható a kínálati oldalon. 2005 szeptemberében a több mint 40 ezer hirdetés adatait összesítő statisztikák szerint az átlagos négyzetméterár 317 ezer forint volt. Egy évvel később 316 ezer, 2007 őszén 329 ezer forintot mutatott a statisztika, a múlt év őszén pedig a már említett 342 ezer forintért kínáltak egy négyzetmétert.

Ez alatt az idő alatt egyébként az Ingatlan.com rendszerében hirdetett budapesti lakások átlagos mérete sem változott: stabilan 70 négyzetméter körül mozgott, 1-2 négyzetméterrel alatt vagy felette.

Az árstatisztika böngészésénél természetesen figyelembe kell venni, hogy abban vegyesen, szerepel többféle lakástípus, az adatokban a különböző korú és technológiájú családi házak, tégla- és panellakások nem súlyozott átlaga szerepel.

Nem éri meg a túlárazás

Szintén fontos, hogy csupán kínálati árakról van szó, márpedig egy lakás csak annyit ér, amennyit megadnak érte. A kínálati árat megszabó tulajdonosok sokszor olyan összeghez ragaszkodnak, amit nemhogy nem adnak meg elsőre az érdeklődők, de egyenesen elriasztja őket.

Az Ingatlan.com kínálatában akad olyan budai zöldövezeti lakás, amelyért a múlt év őszén még 40 milliót kértek - senki nem jelentkezett, pedig a bankok még nem érezték a válságot annyira, mint most, könnyen adtak hitelt -, a tulajdonosa ma pedig már 31 millióért is megválna tőle.

A csökkentésnek meg is lett a hatása, korábban csak egy-két vevő érdeklődött, most pedig egymásnak adják a kilincset a vásárlójelöltek. Ez persze csak egy példa a sok közül, de ingatlanpiaci szakértők szerint számos ingatlan esetében előfordul a túlárazás, ami gátolja a piac fejlődését és a forgalombővülést.

 

Átlagos kínálati négyzetméterárak változása Budapesten

2005. szeptember

2008. szeptember

Változás (%) 

I. kerület

442

470

6,33

II. kerület

448

487

8,71

III. kerület

316

318

0,63

IV. kerület

218

229

5,05

V. kerület

399

486

21,80

VI. kerület

316

364

15,19

VII. kerület

254

287

12,99

VIII. kerület

234

249

6,41

IX. kerület

269

309

14,87

X. kerület

218

222

1,83

XI. kerület

326

351

7,67

XII. kerület

413

438

6,05

XIII. kerület

300

335

11,67

XIV. kerület

286

304

6,29

XV. kerület

214

220

2,80

XVI. kerület

272

288

5,88

XVII. kerület

213

225

5,63

XVIII. kerület

232

236

1,72

XIX. kerület

220

221

0,45

XX. kerület

205

219

6,83

XXI. kerület

194

195

0,52

XXII. kerület

272

288

5,88

XXIII. kerület

222

227

2,25


                           Forrás: Ingatlan.com

 

2008. szeptember

2009. április

Változás (%) 

I. kerület

470

475

1,06

II. kerület

487

499

2,46

III. kerület

318

330

3,77

IV. kerület

229

229

0

V. kerület

486

494

1,65

VI. kerület

364

354

-2,75

VII. kerület

287

282

-1,74

VIII. kerület

249

250

0,40

IX. kerület

309

308

-0,32

X. kerület

222

229

3,15

XI. kerület

351

359

2,28

XII. kerület

438

435

-0,68

XIII. kerület

335

336

0,30

XIV. kerület

304

314

3,29

XV. kerület

220

219

-0,45

XVI. kerület

288

296

2,78

XVII. kerület

225

226

0,44

XVIII. kerület

236

238

0,85

XIX. kerület

221

215

-2,71

XX. kerület

219

212

-3,20

XXI. kerület

195

200

2,56

XXII. kerület

288

314

9,03

XXIII. kerület

227

231

1,76



                            Forrás: Ingatlan.com


"A válság az ingatlanpiacról indult, ezért már 2007 őszétől tapasztalható egyfajta kivárás, és folyamatosan, bár nagyon lassan szűkül a piac. A nálunk hirdető közvetítőktől úgy tudjuk, kevés a valódi, fizetőképes vevő" - kommentálta kérdésünkre a számokat Korbuly Krisztán, az Ingatlan.com vezérigazgatója.

A túlkínálat miatt az új építésű lakások projektgazdái az eddigiekhez képest szokatlan értékesítési stratégiákkal próbálnak túladni lakásaikon. Egyre több akcióban ígérnek ingyen garázst, konyhabútort, kedvező fizetési ütemezést. Olyan fejlesztő is van, aki az egyre nehezebben hozzáférhető bankhiteleknek kínálnak alternatívát, például az első évben kifizetik a vevő helyett a törlesztőrészleteket.

Az államilag támogatott lakáshitel és a szocpol közelgő megszüntetése és a várható áfaemelés miatt most mindenki hajrázik: a fejlesztők sokat hirdetnek, mert arra számítanak, június után leáll az új építésű lakások piaca. Az egyik cég a Bajnai-csomag bejelentése óta a XVIII. kerületi fejlesztése több lakását adta el pár hét alatt, mint az egész utolsó negyedévben - említette Korbuly Krisztián.

Többen keresnek albérletet

Új tendencia az albérletek iránti kereslet növekedése. Az elmúlt években az összes keresésre vetítve 2 százalék volt a kiadó ingatlanokra indított keresések aránya (kivéve augusztusban, a tanévkezdés előtt, amikor 16 százalékra kúszik fel). Mostanában azonban az arány nem megy 12 százalék alá, ami akár azt is jelezheti, hogy megindul egy egészséges bérlakáspiac kialakulása.

Beszédes trend, hogy egyértelműen nőtt a feladott hirdetések száma, és a hirdetés kiemelésére fordított összegek is nőnek - vagyis a kevesebb vevőért nagyobb a harc. Az eladni kívánók közül egyre többen veszik igénybe az ingatlanirodák szolgáltatásait.

A növekvő törlesztőrészletek miatt egyre gyakrabban fordul elő, hogy jelzáloghitellel terhelt ingatlant kínálnak. Ez a legkevésbé rossz megoldás, hiszen a hitelszerződés felmondása, a banki kényszerértékesítés extra nehézségekkel és költségekkel jár, és a legritkább esetben hozza ugyanazt a vételárat, mint ami önkéntes eladás esetén elérhető.

Lassan eléri a használtakat a csökkenés

Megjegyzendő, nem csupán az eladók aktivitása miatt nőtt meg a hirdetések száma, hanem a hirdetési idő meghosszabbodása miatt is tovább tartják a hirdetők az adatbázisban a hirdetéseket. Emiatt a szokásosnál később esnek ki az ingatlanok a rendszerből.

Az új lakások ára jelentősen csökkent, kirívó esetben akár 40 százalékkal olcsóbban kínálják a lakásokat, mint egy évvel ezelőtt. A használtaknál lassabb az árcsökkenés folyamata, mert a tulajdonosok a lakásukért az általuk megfizetett, illetve az ingatlanra költött összeget szeretnék megkapni, ami egy túlkínálatos piacon szinte lehetetlen. Az árak stagnálása természetesen reálértékben már csökkenést jelent, de a nagy értékű ingatlanok ára nominálisan is szembetűnően esett.

A hirdetések számában az Ingatlan.com-nál kicsit lassult a növekedés: míg tavaly januártól áprilisig 20 százalékkal növekedett a hirdetésszám, idén csak 17,5 százalékkal. (Jelenleg 290 ezer ingatlanhirdetés található az adatbázisban, közülük 25 ezer a kiadó hirdetések száma).

Február óta éledezik a piac

A magánszemélyek hirdetéseit is közlő Ingatlan.com mellett ugyancsak jelentős adatbázist működtet az Ingatlanok.hu, amelyen szinte kizárólag közvetítő irodák hirdetései szerepelnek, a magánjellegűek aránya csupán 1-2 százalék.

"Az irodák tavaly ősszel jelezték, hogy mind kevesebb a megkeresés, ez egészen januárig tartott, ám februárban már arról számolt be a mintegy ezer leszerződött partneriroda többsége, hogy valamelyest újra megindult a piac" - mondta érdeklődésünkre Hódi Richárd hirdetési igazgató.

Az egy évvel korábbi állapotról persze nincs szó, hiszen a bankok nehezen adnak hitelt, különösen vidéken. Kevés az érdeklődő, és az értékesítések 20-25 százalékkal visszaestek. "Egészen tavalyig nagyon könnyű volt ingatlant eladni a tapasztalatlan közvetítőknek is, de ma már nem jön úgy a siker, többet kell foglalkozni az ügyfelekkel, az alkuval, a hirdetésekkel" - jellemezte a viszonyokat Hódi Richárd.

Erősebb a konkurenciaharc

Az Ingatlanok.hu ugyanakkor azt észlelte, hogy a partnerirodák nem az együttműködés felmondásával vagy a saját díjcsomagjuk csökkentésével reagáltak, sőt jó részük a korábbiaknál többet költ marketingre, promócióra, mivel érzékeli, hogy erősebb lett a konkurenciaharc.

Az oldalon futó hirdetések számában eddig nem a válság okozta a legnagyobb változást, hanem a fizetős rendszer tavalyi bevezetése. Akkor 100-110 ezerre esett a számuk, majd mostanra felfutott 175 ezerre. Tény, hogy idén az előző év azonos időszakához képest minimális az emelkedés, de lehet, hogy ennek az az oka: sokkal nagyobbra már nemigen lehet duzzasztani az állományt - vélekedett az igazgató.

Az Ingatlan.com az [origo] ingatlanhirdetési szolgáltató partnere.

KAPCSOLÓDÓ CIKKEK