Mi tudnak az új olcsó lakáshitelek?

Egyre több bank dob a piacra olyan lakáshitelt, amelyhez állami kamattámogatás jár. Az első Orbán-kormány gáláns támogatásától ugyan fényévekre van a mostani rendszer, de azért érezhetően olcsóbbá válhat az ingatlanvásárlás. Megnéztük, hogy kinek mennyivel.

Csupán néhány nap különbséggel jelentette be több hazai nagybank, hogy kidolgozta az állami támogatáshoz illeszkedő lakáshiteleit: az OTP, a K&H és az FHB is a piacra lépett. Ez majd féléves csúszást jelentett az eredeti tervekhez képest, a második Orbán-kormány által megteremtett új támogatási rendszer debütálása ugyanis nem volt zökkenőmentes.

Az első Fidesz-kormány alatt roppant népszerű, ám költségvetési terhei miatt sokat vitatott, ezért több lépcsőben szűkített, majd 2009-ben el is törölt otthonteremtési programhoz képest a mostani támogatási rendszer nagyságrendekkel vérszegényebb, és bár már márciusban életbe lépett, eddig csak papíron létezett.

A konstrukciót ugyanis kivitelezhetetlennek tartották a bankok, arra hivatkozva, hogy a kormányrendeletben meghatározott áron számukra veszteséges az üzlet, olyan hitelt pedig nem fognak adni, amelyen tutira buknának. Végül sikerült is kiharcolniuk egy olyan megoldást, amely elfogadható lett a számukra, ennek eredménye az, hogy három nagy lakossági banknál elvileg már kopogtathatnak azok, akiket eddig elriasztottak a helyenként akár 13 százalékos kamatok, és egyébként megfelelnek a támogatás feltételeinek.

A rossz adósok is felvehetik

Támogatott hitelt új és használt lakás vásárlásához vagy építéséhez is fel lehet venni, de a válság közepette ennél fontosabb, hogy késedelmes hitelek kiváltására is alkalmas. Ha tehát valakinek van egy drága lakáshitele, amelyet csak csúszásokkal tud már törleszteni, azt is megpróbálhatja egy olcsóbb, támogatott hitelre cserélni, vagy felveheti azért, hogy kisebb lakásba költözve csökkentse a havi kiadásait. Az állam a rossz hitellel terhelt lakások megvásárlásához is megadja a támogatást, az új rendszer így elvileg lökést adhat a tetszhalott állapotban lévő használtlakás-piacnak, és azoknak is, akik eddig hiába vártak vevőre.

Az állami támogatás mértékét egy sor tényező befolyásolja (a hitelcélon túl például a gyerekek száma is), de néhány példán számszerűsítettük, hogy mekkora megtakarítást jelenthet a támogatott hitel az adósoknak egy mezei lakáshitellel szemben. Az első esetben azt számoltuk ki, hogyan alakulna egy 5 milliós, 20 éves futamidejű lakáshitel havi törlesztése akkor, ha egy rossz hitel kiváltásáról van szó, vagy egy rossz adósról, aki a hitel által tudna kisebb lakásba költözni.

A hitel teljes kamata a 12 hónapos kincstárjegyek aukciós hozamának (jelenleg 6,94 százalék) 1,3-szorosa plusz 3 százalékpont, tehát valamivel több, mint 12 százalék. Ezt csökkenti a támogatás, amely a hozamnak a 30-70 százaléka lehet, így az adósra terhelt kamat az első évben akár a 7 százalék körüli szintre is mérséklődhet. (Az adós által fizetendő kamat az ötéves támogatás alatt nem csökkenhet 6 százalék alá, akkor sem, ha a hozam alakulása miatt ez indokolt lenne.)

Ez jóval kedvezőbb, mint az átlagos piaci kamatszint, amely a Magyar Nemzeti Bank adatai szerint júniusban a lakáshiteleknél 12,08 százalékos volt. Bár a támogatás évről évre csökken, majd a hatodik évtől megszűnik, éves szinten 100 ezer forint körüli spórolást hoz az adósnak. (A táblázatban szereplő példák elméleti számítások, és az állampapírhozam változatlanságát feltételezik.)

Használt lakás vásárlása, -felújítása, hátralékos adós kisebb lakásba költözése, késedelmes devizahitel kiváltása
(5 millió forint, 20 éves futamidő)

Havi törlesztés	Támogatott hitel	Piaci hitel	Éves megtakarítás
Első év	43 710	55 333	137 ezer
Második év	44 700	55 333	125 ezer
Harmadik év	45 800	55 333	112 ezer
Negyedik év	47 000	55 333	97,5 ezer
Ötödik év	48 200	55 333	83 ezer
Hatodik évtől	55 100	55 100	0

Forrás: [origo], PSZÁF

A második példában az új lakás vásárlásához vagy építéséhez nyújtandó támogatás hatását vizsgáltuk meg, szintén 5 millió forintos hitel, 20 éves futamidő és egy 2 gyerekes család esetében. A havi törlesztésbeli különbség és az évente megtakarítható összeg itt még nagyobb, az első két évben a 150 ezer forintot is meghaladja az éves spórolás.

Törlesztőrészletek alakulása új lakás vásárlása/építése és két gyermek esetén (5 millió, 20 év)

Havi törlesztés	Támogatott hitel	Piaci hitel	Éves megtakarítás
Első év	41 500	55 131	163,5 ezer
Második év	42 500	55 131	152 ezer
Harmadik év	43 700	55 131	137 ezer
Negyedik év	44 700	55 131	125 ezer
Ötödik év	46 00	55 131	110 ezer
Hatodik évtől	55 131	55 131	0

Forrás: [origo], PSZÁF

Mi lesz öt év múlva?

A kamattámogatás a futamidő elején jelentős, az öt év alatt folyamatosan csökken, a hatodik évtől pedig meg is szűnik. A legnagyobb kérdőjel tehát az, mennyivel drágulnak a hitelek a hatodik évtől. Elméletileg megtörténhet, hogy a támogatás kifutásával automatikusan a piaci szintre ugrik a kamat és így a törlesztőrészlet, de a jó adósok esetében a bankok engedhetnek is a felárból. Öt év alatt ugyanis fel tudja mérni a bank az adós fizetési magtartását, és ha problémamentes ügyfélről van szó, akkor racionális döntés lehet a szempontjából, hogy némi kedvezményt nyújtson a következő évekre is. 

A hitelfelvevők ezenfelül bízhatnak abban is, hogy öt év alatt javul a hazai és a világgazdasági környezet, lejjebb mennek a piaci kamatok, így nem ugrik meg a havi törlesztőrészlet a támogatás lejáratakor. Mérget azért senki ne vegyen erre, garancia semmilyen könnyítésre nincs a hatodik évtől kezdődően - ez komoly bizonytalansági tényező, amely eltántoríthatja a tömegeket a hitelfelvételtől.

Ezzel együtt élénkülést várnak a bankárok az új rendszertől. Bába Ágnes, a K&H vezérigazgató-helyettese azt mondta, hogy a hasonló támogatási rendszerek korábban is jelentősen élénkítették a hitelezési piacot. A támogatott hitelek népszerűségét szerinte jól érzékelteti, hogy a hitelezés dinamikája és a hitelek átlagos összege is meghaladta a devizában felvett hitelek átlagos összegét. A bank most arra számít, hogy az új rendszer rövid- és középtávon élénkülést hozhat: 2012-2013-ban akár 10 százalékkal is több új lakáshitel-szerződést köthetnek a bankok az új konstrukció miatt.

Kovács Antal, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese pedig azt valószínűsíti, hogy az új támogatási forma a hosszú ideje döglődő lakáspiacon hoz élénkülést, mivel a támogatott hitel használt lakás vásárlásához is felhasználható. A bankár szerint a hitelpiacra is jó hatással lehetnek a piacinál kedvezőbb kamattal igényelhető hitelek.

Mi a teendő?

- a nehéz helyzetű devizaadósok 2012. végéig igényelhetik csak a támogatott hitelt, ha kisebb lakásba akarnak költözni
- szintén az év vége a határidő a késedelmes hitelek támogatott hitellel történő kiváltására
- új lakás vásárlására, építésére vagy korszerűsítésére szolgáló támogatott hitelt 2014 végéig lehet igényelni