Csak a szomszéd fel ne jelentsen!

2013.09.30. 07:04

Kisemberek nagy üzletébe tiporhat bele az adóhatóság, ha valóban komolyan gondolja, hogy fülön csípi a feketéző lakáskiadókat. A piac pörög, és bár manapság már a szabályokat betartva sem rossz biznisz az ingatlan kiadása, a legtöbben eltitkolják az ebből származó jövedelmüket. Sokan egyszerűen nem akarnak a NAV látóterébe kerülni, ráadásul nem is nagy ördöngösség elbújni a hatóság elől.

"Van egy ügyfelünk, akinek hét lakása van Budapesten. Évek óta kiadja őket, és bár elég sokat kér értük, főleg külföldi bérlőket szerez, így van, hogy havonta 1 millió forintot is zsebre tesz. Egy fillért nem adózik belőle, és nem azért, mert ne ismerné a szabályokat, vagy ne lenne ideje rá" - meséli friss élményét egy fővárosi ingatlanközvetítő. Egy másik szerint sok tulajdonos akkor sem hajlandó bevallani a kiadásból származó jövedelmét, és ezzel egyszer s mindenkorra bekerülni az adóhatóság látóterébe, ha a bérlő - mondjuk egy cég, amelyiknek számlával kell igazolnia a lakásbérlését - átvállalná az adó megfizetését.

Csak az ő praxisukban akad jó pár eset, amely azt igazolja, hogy a bérleti piac az utóbbi években sem sokat tisztult, a lakáskiadás tipikusan szürke vagy fekete szelete a gazdaságnak, és a Nemzeti Adó- és Vámhivatalnak (NAV) bőven lenne itt keresnivalója.

Úgy tűnik, van is ilyen törekvés, de hogy pontosan milyen lépésekre készül a NAV, mit takar a már bejelentett fokozott ellenőrzés, és egyáltalán, mekkorára becsülik az így eltitkolt jövedelmek nagyságát vagy az adócsalók számát, arról cikkünk megjelenéséig nem kaptunk adatokat a hivataltól.

Már nem macerás

Az Origo által megkérdezett adószakértők szerint azért kell, hogy legyen valamennyi tisztulás a piacon - ma alacsonyabbak az adókulcsok, mint korábban, az idén januártól egyszerűbb lett az adminisztráció, és az adóhatóság tekintélye is nagyobb, mint évekkel ezelőtt volt. "Én is azért döntöttem úgy, hogy mostantól bevallom ezt a jövedelmet, mert végre nem kell hozzá adószámot kérni, nem kell számlával bíbelődni, elég kvázi egy cetli, levonni a 16 százalékot, és elutalni a NAV-nak" - mondta név nélkül egy belvárosi ingatlantulajdonos azon kevesek közül, akik már legálisan űzik ezt a tevékenységet (az általunk megkérdezett ingatlanközvetítők 5 százalékra becsülik az arányukat). Az egyszerűsítést a személyijövedelemadó-törvény hozta el, e szerint 2013. januártól elég egy átvételi elismervény is, de persze továbbra is lehet számlát kiállítani.

Forrás: Origo, Otthontérkép

Az ő esete egyébként szerencsés, mert a budapesti bérleti piacon igen keresett 55 négyzetméteres, 2 szobás lakása van, nagyon jó helyen és jó állapotban, és mert a beszedett bérleti díj nem éri el az évi 1 millió forintot, ami fölött már jóval többet kellene adóznia. (1 millió forintos éves bérleti díjig 16 százalék az adó, e fölött meg kell fizetni a 14 százalékos egészségügyi hozzájárulást is.)

Ebben az esetben valószínűleg tényleg nem éri meg kockáztatni, akkor sem, ha még mindig nem ördöngösség elbújni az adóhatóság elől. Amíg nincs valaki a NAV szeme előtt, nem folytatnak ellene valamilyen okból vizsgálatot, nincs egy rosszindulatú szomszédja vagy bérlője, aki mérgében feljelenti mint adócsalót, addig könnyű észrevétlennek maradni. Főleg akkor, ha valaki be van jelentve az adott lakásba (mint ideiglenes lakcímre), a bérleti díjat pedig készpénzben szedi be. Ez utóbbi egyébként elég tipikus, mint ahogy az is, hogy a bérleti szerződésben a ténylegesnél alacsonyabb összeg szerepel. A tulajdonos ilyenkor vagy részben megfizeti az adót, vagy arra spekulál, hogy ha lebukik, legalább kevesebbet kell utólag befizetnie.

Nem is rossz üzlet

Feketén egyébként kiváló, de azért tisztán sem rossz üzlet manapság a lakáskiadás. Ha valaki egy évvel ezelőtt 11 millió forintért vett a 7. kerületben egy 50 négyzetméteres lakást (az Otthontérkép adatbázisából kiindulva ez egy reális feltételezés), azt azóta havi 80 ezerért kiadta (ugyanerre az adatbázisra hagyatkozva szintén reális), akkor éves szinten több mint 9 százalékos (bruttó, vagyis adózatlanul számított) hozamra tett szert. Ha stabil a bérlője, akkor ezt a továbbiakban is zsebre teheti, és ha az adót rendesen megfizeti utána, akkor is marad neki 7 százalék körüli (nettó) hozam. Természetesen, ha 30 százalékos adót kell fizetni, akkor már rosszabb a helyzet, de az egymilliós éves bérleti díjat a többség valószínűleg nem lépi túl.

Ha a példabeli 11 milliót a bankba viszi az ember, vagy állampapírt vesz rajta, akkor körülbelül 4 százalékos kamatra számíthat 1 év alatt (tavaly még 6-6,5 százalékot érhetett el), igaz, ebben az esetben nincs pluszköltsége a lakás karbantartása, illetve pluszkockázata a bérlői miatt, és jóval könnyebben hozzá is juthat a pénzéhez.

A lakáskiadásból származó bruttó hozam Budapest minden kerületében most 7-10 százalék között mozog, a bérleti díjak ugyanis sokkal kevesebbet estek, mint amennyit a vételi árak zuhantak az elmúlt években. De nem csak ez kedvez a bérleti piacnak. Amíg voltak olcsó devizahitelek, ugyanannyiért lehetett törleszteni, mint bérelni, így érthető módon sokan az előbbit választották. Ma viszont ismét reális alternatíva lett a bérlés, az ingatlanközvetítők szerint a piac pörög, és csak a durván túlárazott vagy vállalhatatlan állapotban lévő lakásokra nincs jelentkező.