A buli jót tesz a lakásáraknak

A főváros legismertebb bulinegyedeiben drágábbak a lakások, mint máshol az adott kerületben, zömében fiatalok és külföldiek veszik az ingatlanokat. Vidéken viszont nem érvényesül a bulihatás.

Az Otthon Centrum megvizsgálta Budapest legnyüzsgőbb kerületeit és utcáit, és arra jutott, hogy a szórakozónegyedekben rendre megfiatalodik a lakóközösség, a nagyobb kereslet pedig megemeli az ingatlanárakat.

Budapest – Kazinczy utca

A belső Erzsébetvárosban elhelyezkedő utca az egész városban ismert éjszakai szórakozóhelyeiről, romkocsmáiról, de sok külföldi is előszeretettel látogatja őket. Az egymás mellé települő vendéglátóegységek, és az általuk generált éjszakai nyüzsgés nagyjából másfél-két éve lett számottevő, aminek már az ingatlanpiacon is érezhető a hatása.

„A terület lakosságának összetétele változik, legalábbis az elmúlt két-három évben itt vásároló közönség átlagéletkora 6 évvel alacsonyabb az egész kerületre jellemző átlagnál” – mondta Kühne Kata. Az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója szerint az éjszakai nyüzsgés főleg a 25–35 év közötti korosztálynak vonzó, most ők vannak többségben a vevők között. Ez utóbbiak főleg egyedülállók vagy fiatal párok, kevés nagy családossal lehet találkozni a keresők között.

Az éjszakai lárma természetesen kortól függetlenül zavaró lehet, így az utcában az utcafronti lakások árai alacsonyabbak, mint a csöndesebb, belső lakásoké, de új építésű lakások esetében – melyekből a Kazinczy utcában is találunk – a jobb hangszigetelést biztosító ablakok ezt a hatást is ki tudják szűrni. A környék bulizós jellege az eladókra is hatással van, az Otthon Centrum megbízásai között találni olyan lakásokat is, melyeket tulajdonosaik kimondottan a megnövekedett éjszakai zaj miatt kínálnak eladásra. Az eladásra jó eséllyel pályáznak, hiszen többen vannak, akik kimondottan ebben az utcában keresnek lakást.

Bár a Kazinczy utca árai meghaladják a kerület átlagárait, a 2008-tól tapasztalható lefelé tartó tendencia az utcában is érezhető. Jelenleg a használt téglalakások egy négyzetméterre vetített ára 270 ezer forint körül alakul, míg a VII. kerületé 210 ezer forint körül voltak 2013 első kilenc hónapjában. Az utca ingatlanárai már csaknem egy évtizede meghaladják a kerület átlagárait, bár ebben az is szerepet játszik, hogy a KSH adatbázisa sajnos nem szűri ki az újépítésű lakások magasabb árát a társasházi lakások átlagos áraiból, így ez némileg torzíthatja a képet. Egyes utcák átlagáraiban az is kilengéseket hozhat, ha csak kevés számú adásvétel zárul az adott évben, és az egyes években jelentősen különböző ingatlanok cserélnek gazdát, ahogy azt a Liszt Ferenc tér esetében is látni lehet.

Ami a vásárlók összetételét illeti, a VII. kerületben vannak olasz, orosz, német, francia vásárlók, de a Kazinczy utcában a magyar vevők dominálnak. A külföldiek egyelőre csak a szálláshelyeket veszik igénybe. Ezeknek viszont nagy keletjük van, hiszen a bérleti piacon sok olyan vállalkozó van, aki főbérlőként vagy albérlőként kínál helybeli lakásokat rövidebb tartózkodásra, napi 40-70 euró közötti áron. Ezek a vállalkozások nemcsak a bérleti piacon aktívak, többen vásárolnak rövid távú kiadás céljából lakásokat, sőt egész épületeket is keresnek, hogy azokat apartmanházzá alakítva használják ki a környék külföldön is ismert vonzerejét.

Budapest – Liszt Ferenc tér, Ráday utca

A Kazinczy utca ismertsége új keletű, szemben a Ráday utcával és a Liszt Ferenc térrel, ahol a területek népszerűsége a 90-es évek végén ugrott meg, ahogy a forgalom elől elzárt területen sorra nyitottak meg az éttermek, nagy teraszaikkal. Mindkét területről elmondható, hogy most is keresett, presztízsterület, de népszerűségük az utóbbi években már kicsit megkopott, amiben azért nagy szerepe volt a gazdasági válságnak is.

A Liszt Ferenc tér népszerűsége a lakáspiacon is érezhető volt, nagyon sok külföldi és tehetős magyar vásárolt a téren lakást. A tér átlagárai hamar elszakadtak a kerület átlagáraitól, már a 2000-es évek elején jóval meghaladták azokat. A tér lakáspiaci forgalma sosem volt jelentős, a válság előtt is 10-20 lakás cserélt gazdát évente, 2008 óta pedig 10 alá esett az éves tranzakciók száma.

Ez főleg amiatt történt, hogy szűkült a kínálat, az árak pedig gyakran a 400-500 ezer forintot is elérték négyzetméterenként. Az átlagár az idei első kilenc hónap eladásai alapján 390 ezer forint körül alakult egy négyzetméterre vetítve. Bár már kevés olyan vásárló van, aki kifejezetten a Liszt Ferenc téren keres lakást, a tér még mindig nagyon kedvelt a külföldiek körében, az Otthon Centrum tapasztalatai szerint az utóbbi három évben minden harmadik vásárló külföldi volt, hollandok, belgák, amerikaiak.

A Ráday utca, hasonlóan a Liszt Ferenc térhez, valamelyest vesztett a varázsából, főleg, ha a 2008 előtti időkhöz viszonyítjuk, de ebben a gazdasági helyzet is szerepet játszott. Presztízsjellege nem tűnt el, és kiváló közlekedési kapcsolatai az új metróvonallal még tovább javulnak, de a kimondottan az utcában lakást kereső vevők száma lecsökkent. Korábban szintén sok külföldi vásárolt az utcában, de mára szinte elfogytak a külföldi vásárlók. A Ráday utca árai a kerület átlagáraihoz képest nem voltak magasabbak, bár ebben az utca nagykörúthoz közeli lakásainak alacsonyabb ára is szerepet játszik, hiszen a Kálvin tér felé eső rész még mindig drágább, mint a szomszédos párhuzamos utcák lakásai.

Vidék – kisebb hatás

A városszerte népszerű helyek ingatlanpiaci hatásait vidéken is megvizsgálták az Otthon Centrum szakemberei, és azt találták, hogy a vidéki városokban megújuló terek, utcák, a nagy forgalmat bonyolító éttermek kisebb hatással vannak a lokális ingatlanpiacra. A legszembetűnőbb példa talán Pécs, ahol az Európa Kulturális Fővárosa projekt keretében számos közterület újult meg. A Széchenyi tér felújítása, az Irgalmasok utcájának sétálóutcává alakítása, bár jelentősen növelte a terület presztízsét, a lakáspiacon keresletbővülést vagy áremelkedést nem indukált.

Idesorolható Debrecenben a megújult Simonffy utca, valamint a Hal köz. A terület nagyot változott, szökőkutat kapott, új kávézók, sörözők nyíltak, nyári estéken igazán kellemes hangulatú az egész tér, ami addig nagy hiányossága volt a városnak, de a fejlesztések az ingatlanpiacra igazán nem voltak hatással, sem a forgalmat, sem az árakat tekintve. Nagyon hasonló Székesfehérváron a megújult Fő utca, amely bár tradicionálisan városszerte népszerű kikapcsolódási célpont, az új fejlesztések nem hoztak többletkeresletet a környék ingatlanjaira.