Drága az albérlet. Vagy mégse?

2015.08.31. 06:08

Körbenéztünk, milyen albérletek jöhetnek szóba ma Budapesten. És hogy mennyit kaszálnak ma a lakástulajdonosok a befektetésükkel. Egy kis garzonért még a rosszabb helyeken is le kell szurkolni 80 ezret. Egy nagyobb kétszobás lakás már 140-150 ezer. Egy család pedig nem talál jó helyet 200 ezer alatt.

Láthatóan óriásit, statisztikák szerint 20-30 százalékkal emelkedtek az albérletárak Budapesten. Egy jó helyen lévő garzonért 100 ezer forintnál is többet kérnek. A frekventáltabb területeken, felújítva, újonnan bútorozva extrém esetben 150 ezret kell fizetni ezekért. 

Ezt az egyszobás lakást 143 ezerét hirdetik a Városliget mellett.Forrás: alberlet.hu

A kevésbé jó környékeken azonban van olcsó egyszobás lakás is. Valószínűleg egyre többen célozzák meg ezeket a drágulás után. Akár a nyolcadik kerület körúton kívüli részén, akár a városközponttól kicsit távolabb van már havi 70-80 ezerért is lakás. Általánosan elmondható, hogy a belvárosban a garzonok 100 ezer forint körül mozognak, állapottól függően. 

Ez a lakás a Pöttyös utcánál van, ugyancsak egy szoba, de csak 68 ezret kérnek érte.Forrás: jofogas.hu

A trend szerint egyre távolabb kell menni az olcsó albérletekért a városközponttól. Egyre többen szeretnének ugyanakkor megálljt parancsolni az áremelkedésnek. A legszélsőségesebbek árplafont javasolnak a piacon. Kérdés, hogy indokolt-e ez. Megnéztük, hogy a jelenlegi lakásárakkal valóban irreálisan magas hozamot jelentenek-e a bérleti díjak.

15 millióért lyukat

Nem csak bérelni, venni sem olcsó lakást a budapesti belvárosban. Egy felújítandó garzont 13 millió forint körül hirdetnek. A felújítás és bútorozás után már 15-16 milliós ingatlant 100 ezer forint körül, némileg afölött biztosan ki lehet adni.

Optimistán havi 120 ezer forint bérleti díjjal számoltunk, a néhány évenkénti bérlőcsere miatt 11 hónappal egy esztendőben, amivel 1 milliós 270 ezer forintot kereshet a főbérlő évente.

Mennyi marad?

Ebből azonban még adózni is kell, sőt egymilliós éves árbevétel felett a 16 százalékos szja-t és 14 százalékos ehót is be kell fizetni a teljes összegre (a valóságban sokan úgy kötik meg a szerződéseket, hogy ne lépjék túl ezt a határt). 

60 négyzetméteres lakások bérleti díjai kerületenként 2013-ban. Azóta dupla áron is alig találni valami hasonló helyetForrás: Duna House

A bevételből az adó és az eho megfizetése után a bérbeadónak 924 ezer forint marad. Ebből azonban még a lakáshoz kapcsolódó kiadásait is fizetnie kell. Egy évben 50-100 ezer forint simán elmehet egy elromlott mosógép, kitört ablak és az amortizáció miatt. 

A számolgatás után az jön ki, hogy alig 6 százalékos hozamot lehet elérni a példában szereplő lakásnak a kiadásával, miközben még annak a kockázatát is futja a bérbeadó, hogy egy bérlő nem fizet, lelép, sőt még tartozást is felhalmozhat a lakásra. 

A jól keresők jobban járnak

Mivel az eho befizetésnek felső korlátja van (450 ezer forint) így a magasabb jövedelműeket vagy több ingatlant kiadókat ez a teher mérsékeltebben érinti. Esetükben ez némiképp javíthat a hozamon. 

Befolyásolja a befektetés eredményességét, és így az elérhető hozamot a lakás áremelkedése is, de a piac hektikus mozgása miatt ezt itt nem érdemes számításba venni. Az ebben rejlő kockázatokat azonban érdemes szem előtt tartani.

Túl nagy ez a hozam? 

A példában kiszámolt hozamnál érdemben jobbat csak csalással, adóelkerüléssel lehet elérni, de a szerződés hiánya nélkül annak a kockázata is nő, hogy gond esetén nem lesz behajtható a bérleti díj. 

Fotó: Vorigin Dóra

Nehéz megítélni, hogy túl nagy-e a 6 százalékos hozam. A bankbetétek 1-2 százalékához képest igen. De egy lakás messze nem olyan biztonságos befektetés, mint egy bankbetét. A lakáshitelek sem annyira olcsók továbbá, hogy a jelenleginél alacsonyabb albérleti díjakat indokolhatnának. 

Ha árplafon jön, akkor nem lesz hol laknia

A magasabb hozamok ugyanakkor lehetővé teszik, hogy a jelenleg üresen álló belvárosi lakásokat is felújítsák és kiadják. Egy árplafon bevezetése pedig csak elrettentené a befektetőket, erősítené az így is jelentős feketézést, és szűkítené a piacot. A végeredménye az lehetne, hogy a gazdagabbak olcsóbban bérelhetnének lakást, a szegényebbek pedig nem is találnának maguknak helyet.