Az albérlet megeszi a fizetés nagy részét

2015.11.27. 10:12

Ez az év az albérletboomról szólt, jócskán megugrottak az árak. Még durvább a kép, ha a jövedelmekkel vetjük össze ezt a költséget: van olyan térség az országban, ahol az átlagkereset kétharmadát is elviheti az albérlet. A jövedelmekkel összevetve Budapest mellett Debrecenben a legdrágább az albérlet az Ingatlan.com számításai szerint. Balogh László, a portál szakértője arról is beszélt az Origónak, hogy mi a probléma a lakáspiaccal, és mi várható hosszabb távon.

Az idén sorozatban érkeztek a válság során mélypontra kerülő ingatlanpiac élénküléséről szóló hírek. Az Origo is több cikkben foglalkozott az élénküléssel, augusztusi budapesti körképünkből kiderült például, hogy egy kis garzonért még a rosszabb helyeken is le kell szurkolni 80 ezret, egy nagyobb kétszobás lakás pedig már 140-150 ezer forint volt, egy család pedig nem talál jó helyet 200 ezer alatt.

Az ingatlanos cégek - Ingatlan.com, Duna House, Otthon Centrum - és a jelzálogbankok - FHB és OTP - elemzései is az árak növekedéséről szóltak, így egyértelmű, hogy a magyarországi ingatlanpiac egyik legélénkebb szegmensévé vált a bérelt lakások piaca.

Több olyan budapesti kerület van, ahol két számjegyű növekedés következett be az elmúlt időszakban, de számos vidéki városban, például Győrben is hasonló volt az elmozdulás. Az áremelkedés azonban véges. Másképp fogalmazva: bár vannak felkapott helyek, de még ott sem tartható éveken keresztül a két számjegyű növekedés. Ennek egyik oka az, hogy az emelkedő árakkal a keresleti oldal egyszerűen nem tud lépést tartani.

Az albérletboom éve

Ez az év kétségtelenül az albérletboomról szólt. A lakáshotelek elterjedése, a befektetési célú vásárlások és az új lakások hiánya miatt átalakult a lakáspiac, ez pedig az árak és a bérleti díjak emelkedését eredményezte – emelte ki az Origo megkeresésére Balogh László, az Ingatlan.com szakértője.

Augusztusban, főként az egyetemi városokban az iskolakezdés előtt minden évben érzékelhető az albérletvadászat hatása: az idén 20 százalékkal emelkedett a kiadó lakások iránti kereslet. A szakértő azonban felhívta a figyelmet arra is, hogy érdemes más hónapokat is megnézni, hogy pontosabb képet kapjunk a folyamatokról.

Az albérletárak látványos emelkedéséről szóló hírek, elemzések a legtöbbször Budapestre fókuszáltak, ami érthető, ha a lakásállomány nagyságát és a fokozott keresletet nézzük. Kétségtelenül a fővárosban a leglátványosabb az élénkülés, ám a vidéki városok között is vannak olyanok, ahol szépen ívelt felfelé a piac. Ezek közül Balogh László Győrt és Sopront emelte ki, ahol a gazdaság fejlődése, a külföldön dolgozó ingázók miatt nőtt a kereslet, amely az árak megugrását is eredményezte. "E trendeket érzékelve tartottuk fontosnak, hogy a fővároson kívül a megyeszékhelyek adatait is számba vegyük" - fogalmazott a szakértő.

Fizetések vs. albérletárak

Az ingatlan.com a megyeszékhelyeken lévő és budapesti 40–80 négyzetméteres lakások meghirdetett átlagos bérleti díját vetette össze a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) egyes megyékre jellemző átlagos nettó kereseti adataival. Az adatok jól közelítik az átlagos értékeket, "az összevetésnél figyelembe kell ugyanakkor venni, hogy míg a lakásbérleti díjak egy-egy város átlagát mutatják, a keresetek az adott megyére vonatkoznak. A KSH friss statisztikáiban ugyanis nem szerepelnek a városokra bontott kereseti adatok" – hívta fel a figyelmet a szakértő.

A végeredmény meglepő: nem Budapest végzett az élen, hanem Debrecen. A megyeszékhelyen ugyanis a 40–80 négyzetméteres lakások átlagos bérleti díja a hirdetések alapján 90 ezer forint volt novemberben, ami a megyei - közel 132 ezer forintos - nettó átlagfizetés 68 százaléka, ez pedig a legmagasabb az érték az országban” - ismertette az elemzés eredményét az ingatlan.com szakértője.

Debrecen első helyében szerepet játszik Balogh László szerint, hogy a fizetési adatok a megyére vonatkoznak, feltehetően az átlagot a kisebb településekre jellemző átlagfizetések lefelé húzzák, ami indokolhatja a jelentős különbséget. Debrecen ráadásul egyetemváros, márpedig ezekben a városokban eleve komolyabb áremelkedés megy végbe az albérletpiacon - utalt Balogh László az ingatlan.com még idén augusztusban közölt elemzésére, amely szerint egy év alatt 4-33 százalékkal nőttek a különböző méretű lakások bérleti díjai az előző év azonos időszakához képest.

Az albérletboomban főszerepet játszó Budapesten a 204 ezer forintos nettó kereset 66 százalékára rúg a 40–80 négyzetméteres lakások bérleti díja, ez a második legmagasabb az országban. Kerületenként ugyanakkor számottevő különbségek figyelhetők meg.

A budapesti átlagfizetéshez képest az V. kerületben a legmagasabbak a bérleti díjak: itt a helyben lakók átlagjövedelmének 88 százalékát kell albérletre költeni. A képzeletbeli dobogóra a VI. kerület (76 százalékkal), illetve az I. és a II. kerület (73 százalékkal) fért még fel. Ezekben a kerületekben a rövid távú lakáskiadás nagyon vonzó alternatíva, ezért a hosszú távra kiadható lakások száma is esett. A kereslet ugyanakkor nem csökkent, ez pedig felfelé hajtja az árakat. 

A fővárosi nettó átlagkeresetből a XXIII. kerületben kell a legkevesebbet albérletre költeni (37 százalékot). A budapesti albérletárak területi eloszlásából látszik, hogy a centrumtól kifelé haladva csökkennek a bérleti díjak. A debreceni és budapesti értéktől ugyan elmaradó, de magas arányok születtek Győrben, Kecskeméten, Pécsen is, ahol az adott megyére jellemző 128–167 ezer forintos nettó átlagfizetés 60-62 százaléka elég egy 40–80 négyzetméteres lakás havi bérleti díjára a hirdetési árak alapján.

„Az eredmények jól mutatják, hogy azokban a városokban magasabb mutató, amelyekben élénkebb a lakáspiac. Egyúttal az is látszik, hogy a gazdaságilag erősebb városokban a bérleti díjakat felhajtja az odaáramló munkaerő által támasztott kereslet" - fogalmazott Balogh László.

Az ingatlan.com összeállítása szerint Zalaegerszegen a legalacsonyabb az arány, ott a 124 ezer forintos fizetés 32 százalékából - 40 ezer forintból - is kijöhet egy havi bérleti díj az átlagok alapján. Salgótarjánban született a második legalacsonyabb mutató: a városban ugyanis a megyei 117 ezer forintos nettó átlagfizetés 34 százalékát kell fizetni átlagosan szóban forgó méretű lakásokért.

Lakáspiaci jövő

Egyelőre nehéz pontos prognózist adni arra, hogy a különböző városokban milyen irányba mozdulnak majd a bérleti díjak és a lakások árai. A felkapottabb, gazdaságilag erősebb régiókban - nyugati országrész és a főváros - várhatóan viszonylag magas szinten stabilizálódhatnak a díjak a folyamatos kereslet miatt, ugyanakkor a keresetek szabta korlátok miatt természetesen előbb-utóbb mérséklődik a drágulás üteme. "Ennek az első jeleit már látjuk: tavaly novemberhez képest stagnálnak a kínálati árak az albérletpiacon" - mondta el az ingatlan.com szakértője.

Komolyabb változást országszerte az eredményezhet, ha megindulnak az újlakás-építések. Balogh László szerint erre égető szükség lenne, ám a Központi Statisztikai Hivatal építőipari adatai szerint még nem látszik komolyabb felfutás ezen a téren.

Beindult a lakáspiac, de az új lakások még hiányoznak a kínálatból

Forrás: Thinkstock

Magyarországon az ingatlanszakma szerint az egészséges lakáspiachoz évi 40 ezer új lakásra lenne szükség. "Az egészséges itt úgy értendő, hogy évente 30-40 ezer új lakás kell ahhoz, hogy a lakásállomány megfelelő ütemben cserélődjön" - pontosított a szakember. Ezzel szemben idén a KSH-adatok szerint az év első kilenc hónapjában 8616 új lakás épült Magyarországon, ami ugyan 24 százalékos növekedést jelent éves összevetésben, és az utolsó negyedévben még jobb is lehet ez a szám, ám jócskán elmarad a negyvenezres szinttől.

Az új lakások hiánya már idén áremelkedést okozott a használt lakások piacán. Azok a vásárlók, akik új ingatlant szerettek volna venni, de kínálat hiányában nem volt rá lehetőségük, kénytelenek voltak a jó minőségű használt lakások közül választani. Ez pedig felhajtotta az árakat.

Bővülő kedvezmények

Javíthat a helyzeten az ingatlan.com szakértője szerint a családi otthonteremtési kedvezmény (csok). Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter október végén azt nyiltakozta, hogy a rendszert kiterjesztenék és bővítenék a jövőben. A miniszter közölte, hogy a kormány célja 2016-ban a beruházások és lakásépítések ösztönzése: lakásépítésnél akár a bérlakásépítést is ösztönöznék, emellett a lakásfelújításokat is támogatnák. A szaktárca szerint a csok a várakozásoknál jobb eredményeket ért el, az NGM szerint az igénylők száma ebben az évben a 12 ezer főt is elérheti. Emiatt a kormánynak emelnie kellett a július 1-jével kibővített támogatás keretén, ugyanis eredetileg erre az évre csupán négyezer kérelemmel kalkuláltak.

Balogh László szerint bár a csok nem csak az új lakásokra igényelhető, de mindenképpen hozzájárulhat az újlakás-piac élénküléséhez. Még nagyobb dobás lenne azonban az új ingatlanok után fizetendő áfa csökkentése. Mindezek az intézkedések várhatóan átrajzolhatják majd a lakáspiacot, de pontos előrejelzést az árakra még nem lehet adni.

Nőhetnek a különbségek

Hosszabb távon azonban figyelembe kell venni további tényezőket is. Az egyik a demográfiai faktor: a jól működő lakáspiachoz kellenek a munkába álló fiatalok, akik megfelelő keresletet támasztanak országszerte az új lakások iránt is. Ha nem jelenik meg elég fiatal az ingatlanpiacon, az az árakat is befolyásolhatja, mégpedig negatív irányban. A munkaerőpiaci egyenlőtlenségek szintén kedvezőtlenül befolyásolják a piacot. Azokban a régiókban, ahol nincs elegendő munkalehetőség, a lakáspiacon jó, ha stagnálás lesz, nemhogy növekedés.

Ezzel párhuzamosan pedig hosszabb távon a szegmentálódás is törvényszerű lehet a következő időszakban, azaz a felkapott lokációkban - például az V. kerületben - az áremelkedés folytatódhat, és olyan szinteket is elérhet, amelyek a magyar pénztárcákkal már köszönőviszonyban sem lesznek – szögezte le Balogh László.

KAPCSOLÓDÓ CIKKEK