Máris hajba kaptak az építtetők és a kivitelezők az áfán

2016.01.19. 08:45

Úgy tűnik, hogy sokan több millió forintot buknak azért, mert lakásvásárlási-szerződésükbe bruttó összeg került a nettó plusz áfa helyett. A Nemzetgazdasági Minisztérium szerint az új lakások áfájának csökkentésével a vevőknek próbáltak kedvezni, egyes esetekben azonban így a kivitelezők zsebét tömik ki. Az adószakértő szerint az áfakulcs csökkentése miatt módosítani kellene a szerződéseket.

Az Origo olvasói közül többen bruttó ár szerint kötöttek szerződést az új lakásukat építő kivitelező cégekkel – a gazdasági tárca és több szakértő szerint a bruttó ár helyett nettó plusz áfában kellett volna megegyezni. 

Az ilyen szerződésekkel általában nem lenne gond, de januártól az új lakások áfája 27-ről 5 százalékra csökkent, így  akik nem nettó plusz áfában egyeztek meg az építőkkel, azok most több millió forintot bukhatnak. 

A Nemzetgazdasági Minisztérium szerint a bruttó ár adószakmailag az áfa összegét is tartalmazó „teljes” vételárat jelenti. Ebbe kapaszkodnak a kivitelezők is: korábban ennyiben egyeztek meg, a szerződésben is ennyi szerepel, így hiába csökkent az áfa, a bruttó ár szerintük nem változik. Ezzel az áfacsökkentés teljes hasznát zsebre vághatják az építők. 

Milliókról van szó
Vegyünk egy egyszerű példát: két új lakás kivitelezésére kötöttünk szerződést 2015-ben. Az egyikben nettó 100 millió forint plusz áfa a vételár, míg a másik szerződésben bruttó 127 millió forint szerepel. Ha tavaly elkészült volna mindkét lakás, és ki is fizettük volna őket, akkor kétszer 127 milliót kellett volna fizetnünk. Viszont az áfacsökkentés miatt idén az első szerződés szerint már csak 105 milliót kell fizetnünk a lakásért, míg a másik vételára nem változott, az maradt 127 millió forint. Utóbbiban az áfa mértéke 27 millióról valamivel több mint 6 millióra esett, így a kivitelező az áfacsökkentés hatására több mint 20 millió forintos tiszta haszonra tehetne szert.

A tárca szerint ez egy polgári jogi jogviszony, amely a szerződő feleken, az eladón és a vevőn múlik, akik jogvita esetén a bírósághoz fordulhatnak. Ugyanakkor azt az NGM is elismeri, hogy a jogszabály-módosítás célja az, hogy 
az áfa csökkentéséből származó „megtakarítás” a vevőnél csapódjék le. „Reményeink szerint a korábban – bruttó összegben – kötött megállapodások összegét az eladó az áfa mérséklésével arányosan csökkenti majd” – válaszolta az Origónak a minisztérium. 

Az okleveles adószakértő azonban máshogy látja: Angyal József szerint a kivitelezők nem tehetik zsebre az áfacsökkentésből származó hasznot. A folyamatban lévő ügyeknél egyértelműen alkalmazni kell az 5 százalékos áfát” – mondta az Origónak a szakember. 

A bruttó ár a nettó ár plusz áfából alakul ki. Az adószakértő szerint az áfatörvény 83. paragrafusa rendelkezik arról, hogy ha nem a nettó árat és az áfát adják meg, hogyan kell őket kiszámolni a bruttó árból – 27 százalékos áfánál a bruttó ár 21,26 százaléka az áfa mértéke, a fennmaradó összeg a nettó ár. 

Puszta matek az egész

Forrás: AFP

Ez egy nagyon egyszerű matematikai számítás. Ugyanakkor Angyal József szerint azok az építők, akik – bruttó áras szerződéseknél – nem akarják csökkenteni az árakat, tulajdonképpen most azt csinálják, hogy megemelik a nettó összeget annyival, hogy a bruttó ár ugyanannyira jöjjön ki, mint a 2015-ös 27 százalékos áfával. 

„A vállalkozói díj egyértelműen a nettó összeg” – hangsúlyozta az adószakértő. Mint mondta, az áfát azért nevezzük közvetett adónak, mert azt a végfogyasztó, a végfelhasználó fizeti meg – itt az építő csak a postás szerepét tölti be: beszedi az áfát a lakásépítőtől, majd továbbutalja a költségvetésnek. Ez az egész történet kicsit olyan, mintha nyugdíjemelés történne, és a postás úgy gondolná, hogy abból neki is jár valamennyi”. 

Tállai András, a nemzetgazdasági tárca miniszterhelyettese még tavaly év végén jelentette ki, hogy ezek a szerződések teljesen jogszerűek. Az adóügyekért is felelős államtitkár szerint ezeket a megállapodásokat a polgári jog szabályozza, azaz a vevőknek és az eladóknak egymással kell egyezkedniük. Ha az építő ragaszkodik az eredetileg rögzített, bruttó árhoz, akkor a vevő nem tehet mást, mint hogy a bírósághoz fordul – mondta az államtitkár, aki szerint a hatóságoknak és a kormánynak ebben nincs már szerepük.

Már él a szerződés

A nemzetgazdasági tárca álláspontját hétfőn Pankucsi Zoltán adózásért és számvitelért felelős helyettes államtitkár is megerősítette. Mint mondta, ha már van egy élő szerződés, akkor attól függ minden, hogy bruttó vagy nettó árban állapodtak-e meg. Ha bruttóban, akkor szerinte nincs mit tenni, mert már van egy jogi kötelezettség, legfeljebb „csak telefonálhat” a vevő a kivitelezőnek, de az nem köteles csökkenteni az árat. 

Az építők is hasznot húznának az áfacsökkentésből

Forrás: MTI/Balaton József

Angyal József abban az egyben ért csak egyet az államtitkárral, hogy ebben a hatóságoknak nem osztottak lapot. Ugyanakkor nem kell rögtön a bírósághoz fordulni, ugyanis szerinte a vevőknek van más lehetőségük is a pereskedés előtt. A Polgári törvénykönyv 191. paragrafusának 4. bekezdése szerint, ha törvényen alapul, akkor a vevőnek joga van egyoldalúan módosítani a szerződést. Az adószakértő azt tanácsolja, hogy akiknél az építkezés még folyik, tértivevényes levélben küldjék meg a kivitelezőnek az új áfának megfelelően átszámolt összegeket, így módosítva egyoldalúan a szerződést. „Mivel ez a szerződésmódosítás jogszabályon alapul, így a lakásvásárló egyoldalúan jogosult azt módosítani” – mondta az Origónak Angyal József. Szerinte innentől kezdve már az építő kerül kényszerhelyzetbe, hiszen vagy elfogadja a módosítást, vagy ő mehet a bíróságra. 

A békéltető testület is segíthet

Amennyiben nem sikerült dűlőre jutni a kivitelezőkkel, illetve a szerződésmódosítással, akkor érdemes lehet a bíróság előtt még a területileg illetékes békéltető testületnél is érdeklődni. A fogyasztóvédelmi törvény szerint a békéltető testület a fogyasztó vagy a vállalkozás kérésére tanácsot ad a fogyasztót megillető jogokkal és a fogyasztót terhelő kötelezettségekkel kapcsolatban. 

Az adószakértő szerint egyoldalúan is módosítható a szerződés

Forrás: AFP/Roger Rozencwajg

Az Origo a Budapesti Békéltető Testületet kérdezte meg, lehet-e hozzájuk fordulni hasonló ügyekben. A testület a fogyasztóvédelmi törvény alapján működik, és ez alapján  a fogyasztó és a vállalkozás között felmerült vitás ügyekben tud segíteni  az egyezség elérésében, illetve ennek hiányában az ügy lezárásában – mint írták, ingyen és gyorsan”. 

KAPCSOLÓDÓ CIKKEK