Nincs könnyű helyzetben, aki épülő lakásra venne fel csokot

2016.03.01. 16:49

Az első körben januártól életbe lépett, majd február elején módosított állami lakásprogram elsősorban az új lakások építését és vásárlását ösztönzi, ezekre ugyanis nagyobb összeg kapható, mint a használt lakásokra. A februári módosítás után elméletileg véglegessé vált a szabályozás. Az új szabályok azonban érdekes helyzetet teremtenek azzal, hogy például tanyára lehet családi otthonteremtési kedvezmény igényelni, épülőfélben lévő új lakásra viszont nem vagy nem feltétlenül, de legalábbis rizikós az ügy az új lakások használatbavételi engedélyére vonatkozó szabály miatt.

A februári módosítás után az ingatlanok komfortfokozatánál enyhítették a családi otthonteremtési kedvezménynél, a csoknál a szabályokat. Az ivóvízellátás fúrt kúttal is megoldható, szennyvízcsatorna hiányában pedig más szabályszerű szennyvíztárolási, -tisztítási módot is elfogadnak. Tanya besorolású külterületeken szintén igényelhető a csok -  mondta a változtatásról Novák Katalin család- és ifjúságügyért felelős államtitkár.

Tanya, félkész lakás és a tervezőasztalos lakás

Az a felemás helyzet állt tehát elő, hogy például a tanyákra költözők előtt megnyílt a csok igénybe vételének lehetősége, ezzel szemben az épülőfélben lévő új lakásokra nem biztos, hogy megadják a támogatást. Ahogy az sem biztos, hogy a tervezőasztalos eladásokra rábólintanának - hívta fel a figyelmet Gergely Péter, a Bankráció.hu  hitelszakértője. (Utóbbi azt jelenti, hogy lényegében az építkezés el sem kezdődött, de a lakások értékesítését már megkezdte a fejlesztő, sőt, előfordulhat, hogy a jelentős kereslet miatt már el is adták.)

Nehéz megfelelni a csok feltételeinek épülőfélben lévő lakások vásárlásakorFotó: Szabó Gábor - Origo

Ez utóbbi a forgatókönyv sok lakásfejlesztésnél előfordult a kétezres évek közepén, a lakásboom idején. Akkor ugyanis sorra jelentek meg az új projektek az országban, például Budapesten. A felkapottabb kerületekben - például a XI.-ben vagy a XIII.-ban - előfordult, hogy bár még egy kapavágás sem történt, a lakások egy része akár 1-2 héten belül már el is kelt.

Miről van szó?

A vonatkozó kormányrendelet  számos feltétel mellett előírja „családi otthonteremtési kedvezmény vehető igénybe a 2008. július 1-jén vagy azt követően kiállított használatbavételi engedéllyel, használatbavétel tudomásulvételét igazoló hatósági bizonyítvánnyal vagy az egyszerű bejelentéshez kötött épület felépítésének megtörténtéről szóló hatósági bizonyítvánnyal rendelkező olyan új lakás vásárlásához, amelyet gazdálkodó szervezet természetes személy részére való értékesítés céljára épít vagy építtet, és amelyet első ízben természetes személy részére értékesítenek".

A hivatkozott jogszabály mindemellett tartalmazza azt is, hogy a „családi otthonteremtési kedvezmény iránti kérelmet új lakás vásárlása esetén az adásvételi szerződés megkötését követő 120 napon belül (...) kell benyújtani a hitelintézethez."

Ez a két szabály (főként a használatbevételi engedélyre vonatkozó előírás) lényegében lehetetlenné, de legalábbis roppant rizikóssá teszi a csok igénylését ott, ahol a támogatást bekalkulálták az épülőfélben vagy tervezőasztalon lévő lakásra.

A csok iránti igényt az adásvételi szerződés keltezésétől számított 120 napon belül kell beadni az adott bankhoz, és be kell mutatni a használatbavételi engedélyt is. Bár erre megoldás lehet, hogy a csokot igénylő köt egy előzetes adásvételi szerződést a lakásra, a végleges szerződést pedig akkor, ha a használatbavételi engedély már megvan, és csak ekkor kéri a támogatást. Ennél a forgatókönyvnél azonban kockázatot jelent, hogy az igénylésig és a támogatás elbírálásáig akár hosszú idő is eltelhet.

A kettő együtt nehezen megy

Mindez mit jelent a gyakorlatban? Azt, hogy az új lakásra, mondjuk egy jelenleg épülőfélben lévő vagy tervezett társasház-fejlesztésben megépülő lakásra meg kell kötni az adásvételi szerződést, és csak ezt követően lehet kérni a csokot, amit csak a használatbavételi engedélyre adnak oda.

Fotó: Szabó Gábor - Origo

Gergely Péter felhívta ugyanakkor a figyelmet arra: közel sem biztos, hogy megkapjuk a csokos összeget, mivel nem biztos, hogy a lakás elkészül és használatbavételi engedélyt kap az adásvételi szerződés megkötését követő 120 napon belül. Szinte csak az mehet biztosra, akinek már a kezében van a használatbavételi engedély, de legalábbis annak kiadása 1-2 hónapon belül várható" - emelte ki a szakember.

Összességében tehát az a helyzet, hogy hiába néz ki valaki egy épülőfélben lévő vagy még csak a tervezőasztalon lévő lakást, ha adásvételi szerződést köt rá, és a lakásvásárlásba bekalkulálta a csokot, akkor biztosra kell mennie, hogy a lakás 120 napon belül használatbavételi engedélyt kap. Márpedig épülőfélben lévő lakásoknál és a tervezőasztalos lakásoknál simán elképzelhető csúszás, még úgy is, hogy a lakásfejlesztő cég nem tehet arról (ez lehet például időjárási probléma - csak a legegyszerűbbnél maradva).

Ha megkötött adásvételi szerződése van a csokot igénylőnek, és az egyéb feltételeknek is megfelel, de a lakás nem kapja meg 120 napon belül a használatbavételi engedélyt, akkor bukhatja a támogatást. A használatbevételi engedély új lakásoknál történő előírása leszűkítheti a tervezett új lakások és az épülőfélben lévő lakások iránti keresletet, mivel jóval szűkebb az a réteg, aki előre meg tudja finanszírozni a fejlesztő által kért összegeket a készültségi foknak megfelelően.

Mi lehet a megoldás?

Gergely Péter szerint az egyik megoldás az lehet, hogy a szabályokat úgy módosítják, hogy mondjuk előszerződés vagy egy előzetes adásvételi szerződés meglétéhez kötik az csok igénylését, egyúttal előírják, hogy a támogatás kifizetése csak akkor lesz esedékes, ha a végleges használatbavételi engedélyt kiadják.

A másik megoldás, hogy a 120 napos határidőt meghosszabbítják, például 12-18 hónapra, ennyi idő alatt reálisan eljuthatnak a használatbavételi engedély kiadásához szükséges készültségi fokra egy kisebb-nagyobb volumenű társasház-fejlesztés keretében épített lakások.

Sok-sok feltétel

Az említett szabályokon túl a csokhoz számos feltételt kell teljesíteni. Gergely Péter ezek közül a 10 éves korlátozásokra is felhívta a figyelmet. Nevezetesen arra, hogy nagyon fontos feltétele a támogatásnak, hogy családi otthonteremtési támogatással vásárolt lakásban kötelezően ott kell laknia a szülőnek és a gyerekeknek egyaránt. A lakást 10 éven keresztül nem szabad eladni és elajándékozni sem, ezt többek között az gátolja, hogy az államnak jelzálogjoga lesz az ingatlanra.

A lakás természetesen csak lakáscélra való, ebből adódóan nem szabad gazdasági, vállalkozási tevékenységre használni azt. Az ilyen ingatlant nem lehet leterhelni, például további jelzáloghitellel sem.

Az érdeklődés adott

Gergely Péter szerint bár szigorú szabályokkal van körülbástyázva a támogatási rendszer, alaposan tájékozódni és mérlegelni kell, mielőtt igényelné valaki a támogatást. Fontos, hogy a bankok gyakorlata sem feltétlenül egyezik, például az önerőre eltérő feltételeket írhatnak elő. Ezért érdemes hiteltanácsadók segítségével meghatározni, hogy egy-egy család mire jogosult, ahogy nagyon fontos mérlegelni az előre bevállalt gyerekeknél a családi költségvetés hosszú távú alakulását.

A szakember elmondta, az érdeklődés egyébként igen nagy a csok iránt, és emiatt a többi banki hitel iránti érdeklődés is megnőtt. Január elejétől február végéig a BakRáció.hu hitelkalkulátorán  300 ezer hitelkalkulációt regisztráltak, ami 143 százalékos növekedést jelent az év előző időszakához képest.

KAPCSOLÓDÓ CIKKEK