Ingatlanszakértő: Hatalmas öngólt rúgnak a lakástulajdonosok

2017.05.16. 12:33

Egyre több belvárosi társasházban szavazzák meg a lakók azt, hogy rövid távú lakáskiadás céljára ne lehessen megvásárolni egy ingatlant az adott társasházban, így a befektetőknek előzetesen minden lakásvásárlás előtt tájékozódniuk kell, hogy a lakók rábólintanak-e a vásárlásukra. Az ingatlanközvetítő szerint egy-egy ilyen szigorítással a lakóközösségek "maguk alatt vágják a fát", ugyanis a korlátozással megnehezítik a saját lakásuk eladását is: a belső kerületek piaca túlnyomó részben befektetők célpontja, és nem olyanoké, akik ott szeretnének lakni.

Úgy tűnik, hogy mára kicsit megtorpantak a befektetők a belvárosban, ennek egyik oka a társasházak ellenállása a rövid távú lakáskiadással szemben, a másik a még mindig jellemző túlárazottság. Pedig a szakértő szerint az utóbbit korrigálni kellene, hogy ismét nagyobb lendületet vegyen a belvárosi ingatlanpiac. 

A belső kerületekben a vásárlók 80 százaléka befektető, azonban az utóbbi időben kicsit alábbhagyott az eddigi lelkesedésük, most már óvatosabban vásárolnak – hívta fel a figyelmet Schneider Zoltán, a Balla Ingatlan belvárosi irodájának szakmai vezetője. Ennek szerinte több oka is van. 

Kiszorul a rövid távú bérbeadás 

A pesti belváros ingatlanpiacán befektetők elsősorban a rövid távú lakáskiadásban érdekeltek. Ez a tevékenység volt annyira nyereséges, hogy az elmúlt két évben a belső kerületekben tudtak a legnagyobb mértékben emelkedni az ingatlanárak. Ugyanakkor egyre több belvárosi társasházban szavazzák meg egyszerű többséggel a lakók azt, hogy rövid távú lakáskiadás céljára ne lehessen megvásárolni egy ingatlant az adott társasházban.

Mivel egyre több az ilyen társasház, a befektetők helyzete egyre nehezebb. Előzetesen minden lakásvásárlás előtt tájékozódniuk kell, hogy vajon a lakók rábólintanak-e a vásárlásukra. Az ingatlanközvetítő szerint egy-egy ilyen szigorítással a lakóközösségek maguk alatt vágják a fát.

Öngólt rúgnak a lakástulajdonosok

Egy ilyen korlátozással ugyanis megnehezítik a saját lakásuk eladását is, mivel a belső kerületek piaca túlnyomó részben befektetők célpontja, és nem olyanoké, akik ott szeretnének lakni. Tehát, ha néhány éven belül a tulajdonos eladná a lakását, akkor mindössze a vevők 20 százaléka marad meg számára, mint potenciális vásárló. Ez viszont azzal járhat, hogy az eladási árat is mérsékelnie kell. Schneider Zoltán szerint ezzel hatalmas öngólt rúgnak a lakástulajdonosok.

Schneider Zoltán tapasztalatai szerint egyébként az is jellemző, hogy nagyon nehezen veszik tudomásul az eladók, hogy már elmúltak azok az idők, amikor túlárazva is lehetett értékesíteni a belvárosi ingatlanokat az erős keresleti piac miatt. Jelenleg majdnem mindenki nagyon drágán, túlárazva szeretné eladni a lakását, pedig úgy néz ki, hogy az eddigi keresleti piac egyre inkább kínálati piaccá alakul. 

Átfordulunk kínálati piacra, nőnek az alkuk

A külföldi befektetőkre semmiképpen sem szabad alapozniuk az eladóknak, mivel csak azt a lakást veszik meg, mely adott időtávon megfelelő megtérülést hoz számukra. Ráadásul – talán az előbbi miatt is – sokkal keményebben alkudnak, mint a lakáscélra ingatlant kereső vevők. 

Az alku mértéke egyébként is egyre inkább nő, ahogy átfordulunk a kínálati piacra. Márpedig az, hogy ez megtörténik, egyértelműen érződik az elmúlt három hónapban a belváros tekintetében – jegyezte meg Schneider Zoltán. Azok az ajánlatok, amelyek most érkeznek az eladó ingatlanokra, lényegesen alacsonyabbak, mint amit a tulajdonosok elképzelnek. Az más kérdés, hogy ebbe belemennek-e az eladók, és lesz-e belőle adásvétel. Az azonban biztos, hogy egyre többen, egyre merészebben, akár 10-15 százalékkal alacsonyabb vételárat ajánlva alkudnak. 

Hol járnak most az árak?

Mint a Balla Ingatlan első negyedéves piaci riportjából is kiderül, az V. kerületben a használt lakásoknál 780–830 ezer forintos négyzetméterárak jellemzőek, a VI. kerületben ez 500–630 ezer, míg a VII.-ben 440-580 ezer forint. Ha a kerületen belüli egyes városrészeket tekintjük, akkor ahogy haladunk kifelé, úgy csökkennek az árak: tehát, amíg Lipótvárosban 827 ezres kínálat négyzetméterárakkal találkozhatunk, addig Külső-Erzsébetvárosban már csak 438 ezres árakkal. 

Schneider Zoltán szerint azonban nem sok értelme van a belváros esetében átlagokról beszélni, hiszen nem árulnak el semmit arról, hogy egy adott lakást a kerület egy adott pontján vagy társasházában mennyiért lehet eladni.  Óriási különbségek vannak utcákon vagy akár házakon belül is a lakásárak között  – hangsúlyozta a szakértő. Elég csak arra gondolni, milyen markáns árbeli különbség mutatkozik például egy Keleti pályaudvar melletti, Hernád utcában található lakás, vagy egy bulinegyed közepén lévő, a Király utca sarkán található ingatlan ára között. Pedig mind a kettő a VII. kerületben van. 

A lényeg szerinte inkább az, hogy a belső kerületekben egy fél éve már stagnálnak az értékesítési árak, sőt bizonyos szegmensekben csökkenéssel is lehet találkozni. És várhatóan ez a folyamat a továbbiakban is jellemző marad, ami azt jelenti, hogy most már nem lehet eladni mindent, bármi áron. Schneider Zoltán szerint, ha a tulajdonosok is végre belátják ezt, és reális árakon kínálják a lakásaikat, akkor ismét nagyobb pezsgés alakulhat ki a pesti belváros ingatlanpiacán.