Friss elemzés: most érdemes BIF-részvényt venni

2018.07.02. 15:27

Megkezdte a Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (BIF) részvényeinek a követését az MKB. A bank vételre ajánlja az ingatlanbefektetési cég papírjait. Az öt éve még a bevétel zömét hozó iroda-bérbeadás mellett az ingatlanértékesítés is pörög - olvasható az MKB elemzésében a cégről. 

Vételre ajánlja az MKB Bank a Budapesti Ingatlan Nyrt. részvényeit, egyéves céláruk 2207 forint – derült ki az elemzésükből, amit a portfolio.hu is közölt. A 16 százalékos felértékelődéssel kecsegtető ajánlás kitért a BIF-papírok alacsony likviditására, a célár meghatározásánál ezt is figyelembe vették. Sok év kihagyás után a tavalyi adózott eredményből 94 forintos részvényenkénti osztalékot fizettek, ami 4,95 százalékos osztalékhozamnak felelt meg.

Ez van a BIF tulajdonában

A Budapesti Ingatlan Hasznosítási és Fejlesztési Nyrt. (BIF) 24 éve van jelen a budapesti ingatlanpiacon, a vállalat ingatlanportfóliójában jelenleg 7 irodaház, egy apartman komplexum, 2 parkolóház, egy kastélyhotel és egyéb ingatlanok állnak. A közel 43 ezer négyzetméter kiadható területű, és 100 százalékban kiadott irodaházak jellemzően A- és B-kategóriába tartoznak, ezek kiadásából származik a BIF bevételeinek közel 90 százaléka.

A vállalat fontosabb ingatlanjai:

  • Vígadó Palota Iroda: 16 500 négyzetméter bérbeadható területű irodaingatlan
  • Flórián Udvar Irodaház: 10 300 négyzetméter iroda, 240 parkolóhely
  • Bajcsy 57 Irodaház: 6000 négyzetméter nettó területű irodaház (ebből iroda 4100 négyzetméter), 25-30 ezer négyzetméter iroda kialakítására van lehetőség
  • Victor Hugo Irodaház: 3040 négyzetméter iroda
  • Városmajor Irodaház: 3750 négyzetméter iroda
  • Bihari Irodaház: 2800 négyzetméter iroda
  • BIFLOFT Irodaház: 3500 négyzetméter iroda
  • Bihari hotel: 3*+ 60 szobás Pest Inn Hotel
  • Andrássy 80-82: 96 szobás boutique hotel, kialakítás alatt
  • Madách tér: 4*-os 110 szobás Arcadia Hotel
  • Versegi hotel: 4*-os Fenyőharaszt Kastélyszálló
  • Harsánylejtő: Építési telek, lakás, iroda és kereskedelmi egységek fejlesztése Óbudán
  • Aranykéz Parkolóház: Belváros 490 parkolóhelyes parkoló
Most érdemes BIF-részvényt venniForrás: BIF

Közel négymilliárd forintos bevétel

A vállalat bevételei a 2013-as 2,2 milliárd forintról évente átlagosan 14 százalékkal 2017-re 3,8 milliárd forintra emelkedtek, a bevételek nagy része ingatlan-bérbeadásból és ingatlanok értékesítéséből (Harsánylejtő) származik. Miközben az iroda bérletidíj-bevételek és a parkolóhelyek kiadásából származó bevételek érdemben nőttek az elmúlt években, addig az ingatlanértékesítésből származó bevétel még nagyobb mértékben gyarapodott ennek tudható be, hogy míg 2013-ban a bérletidíj-bevételek az összes bevételnek még 63 százalékát tették ki, addig tavaly már csak 33 százalékát.

A BIF 2017 októbere óta szabályozott ingatlanbefektetési előtársaságként (SZIE) működik, ami gyakorlatilag a szabályozott ingatlanbefektetési társaság (SZIT) előszobája, amint teljesíti a SZIT-té váláshoz szükséges kritériumokat, SZIT-ként működhet tovább, várhatóan 2019. január 1-től szabályozott ingatlanbefektetési társaságként működik majd a BIF. A kritériumok teljesítését az idei évben megoldja. Ehhez arra van szükség, hogy a vállalat közkézhányada a jelenleg 11,16 százalékról legalább 25 százalékra növekedjen. A BIF részvényeit 1998 februárjában vezették be a Budapesti Értéktőzsdére, jelenleg a BÉT Standard kategóriájába tartoznak a papírok. A vállalat piaci kapitalizációja jelenleg 49 milliárd forint.

Ezek a főbb fejlesztések

Pozitívumként szerepel az elemzésben, hogy egyre kevésbé koncentrált az árbevételi mix a BIF-nél: az öt éve még a bevétel zömét hozó iroda-bérbeadás mellett (2013-ban 1,4 milliárd forint, tavaly pedig 1,26 milliárd forint volt) az ingatlanértékesítés is pörög: 2013-ban még marginális volt, az alaptevékenység árbevételének csupán 6, tavaly már 53 százaléka származott ebből. Sokat emelkedett a portfólióban lévő ingatlanok értéke is, az IFRS szerinti eredménykimutatásban ezt az egyéb működési bevételi soron tüntetik fel.

Az MKB szerint a BIF előtt sok lehetőség áll,

  • az ingatlancég további fejlesztéseket valósíthat meg, többek között egy boutique hotelt is fejleszt az Andrássy úton
  • az Aranykéz utcában rendelkezik a BIF egy parkolóházzal, ami a Vigadó Palota parkolását oldja meg
  • Az Üllői úton a BIFLOFT irodaház a Magyar Telekom új irodaházához közel helyezkedik el, így profitálhat abból, hogy az IT szektorban dolgozók költöznek a Telekom új központjának közelébe
  • a Bajcsy úti projekt keretében egy 25-30 ezer négyzetméteres irodaház projekt fejlesztése van folyamatban, mely a kivitelezés megkezdéséig egy B-kategóriás és 6000 négyzetméter kiadható területtel rendelkező, jelenleg is magas kihasználtsággal irodaház-üzletházként működik
  • az MKB becslése alapján 43 ezerről közel 70 ezer négyzetméterre bővülhet a BIF irodaházainak területe.

Az MKB elemzői több kockázatot is beazonosítottak a vállalattal kapcsolatban:

  • A BIF ingatlanportfóliója és működése is kitett az ingatlanpiaci ciklusoknak, ráadásul a különböző ingatlantípusokat eltérőképpen érintik a ciklusok változása, a hotelek például érzékenyebben reagálnak a gazdasági lejtmenetre, mint az irodaingatlanok.
  • Az ingatlanszektor kitett a gazdasági tényezők változásának, a bérleti díjakat vagy a kihasználtsági rátát részben a bérlők gazdasági kilátása határozza meg. A magasabb kamatok az ingatlancégek fejlesztéseire is hatással vannak.
  • A kamatszint változása több csatornán keresztül hat az ingatlanvállalatok működésére, itt az MKB felhívja a figyelmet, hogy az amerikai jegybank már több kamatemelést hajtott végre, az európai központi bank azonban jövő év közepe előtt valószínűleg nem emel kamatot.
  • A magyarországi építőipari boomban sok fejlesztés kezdődött az elmúlt években, ennek eredményeként a következő 2-3 évben több projekt is elkészül, vagyis az ingatlanpiaci kínálat bővül. Ehhez azonban érdemes hozzátenni, hogy a budapesti irodapiac mérete jóval kisebb, mint a bécsi vagy a varsói irodapiac mérete, és Budapesten még mindig jóval alacsonyabbak a bérleti díjak, mint Bécsben.
  • A Harsánylejtő fejlesztés olyan helyen készül, ahol az elmúlt hónapokban több hasonló projekt is indult, ez hatással lehet az értékesítésre, ráadásul az építőiparban szűkösek a kapacitások, ez pedig csúszásokhoz vezethet.
  • A kockázatok között az MKB a devizahatásra is kitér, szerintük a BIF mérlegére nincs hatással a forint árfolyamának változása, mivel az adósság 100 százaléka forintban denominált, a bevételek pedig 95 % forintban keletkeznek.
  • A BIF közkézhányada jelenleg 11,16 százalék, vagyis alacsonyabb, mint ami (25%) a SZIT-té való alakuláshoz szükséges, ez azonban az MKB szerint nem jelentős kockázat, hiszen a BIF-nél a saját részvények állománya 17,25 százalék.

Árazás

Az MKB azzal számol, hogy a BIF-nél a kiadható terület közel 70 ezer négyzetméterre emelkedik, az egy négyzetméterre jutó bérleti díj közel 17 euró, a kihasználtsági ráta pedig 93 százalék lehet. A kalkuláció eredményeként az egy részvényre jutó nettó eszközérték 2149 forint.

Az MKB diszkontált cash flow modellt is készített a BIF-re, ahol 7,5 százalékos súlyozott átlagos tőkeköltséggel, 0 százalékos társasági adóval (mivel a BIF SZIT-ként fog működni), a következő években is jelentős ingatlanértékesítéssel és további hatékonyságjavulással számoltak az elemzők. A modellből 2207 forintos célár adódott, ami 16 százalékkal magasabb, mint a jelenlegi árfolyam.

A bank elemzői tőzsdén jegyzett európai ingatlancégek árazási mutatóival is összevetették a BIF számait, az MKB véleménye szerint a BIF árazási mutatói nagyjából megfelelnek a hasonló európai cégek részvényeinek átlagos árazásának.