Kettészakadt ez a város

Lehangoló állapotban van a budapesti lakáspiac, az árak hosszú ideje könyörtelenül esnek. A mélypont talán az idén ősszel eljön, de a kilábalás fájdalmasan lassú lesz. A Bazilikánál sokasodnak az olaszok, de az árakat nem hajtják fel, a külső kerületekben messze még a gyógyulás.

Alig több mint 20 millió forintért egy 60-70 négyzetméteres lakást megszerezni a budai vár környékén, vagy ugyanennyi pénzért megcsípni egy 50-60 négyzetméteres ingatlant az V. kerületben, a belváros közepén, 8-10 évvel ezelőtt lehetett. Meg mostanában. A magyar lakáspiacon óriási a córesz: az árak vonaglanak, a forgalom évek óta reménytelenül esik, és ma már az sem igaz, hogy a jó helyen lévő ingatlanokat ne érte volna utol a pangás. A prognózisok a legjobb esetben is arról szólnak, hogy talán az idén megfogjuk a gödör alját, és valamiféle lassú élénkülés elindul, de a kilábalás ebben az esetben is olyan sokáig eltarthat, mint amennyi ideje a visszaesés zajlik. Vagyis legalább öt évig.

A fordulópontra utaló halvány reményeket leginkább a támogatott lakáshitelek augusztusi megjelenése táplálja, jóllehet az [origo]-nak nyilatkozó ingatlanpiaci elemzők és ingatlanközvetítők szerint ez is legfeljebb jövőre és igen szerény mértékben piszkálja fel a forgalmat. Ha az adás-vételek el is indulnak, az árak még nem feltétlenül lőnek ki, sőt, első körben akár további csökkenés is elképzelhető, amennyiben a kínálat és a kereslet az eladók által reméltnél alacsonyabb szinten találkozik.

Kerületről kerületre más

A lakáspiacról nem lehet általánosságban beszélni. Egy kerületen belül, akár egy utcában, de még ugyanabban a háztömbben is nagyok az eltérések, minden azon múlik, hogy az adott lakásnak milyenek az egyedi adottságai, illetve, hogy az eladó és a vevő éppen milyen helyzetben van, mennyire sürgős a tranzakció. Az is számít, hogy egy lakás mióta van kint a piacon. "Olyan, mint a banán, ha sokat áll, megrohad" - mondta egy budapesti ingatlaniroda munkatársa, aki szerint bár az elmúlt évek sok korábbi törvényszerűséget felülírtak, az mindig gyanús, ha valaki éveken keresztül képtelen túladni a tulajdonán, a vevők ugyanis hajlamosak rejtett hibákra gyanakodni.

A piacot korábban egyértelműen húzó és a majdani kilábalásban is minden bizonnyal vezető szerepet kapó Budapest lakáspiacára különösen áll, hogy nem homogén. Minimum kerületenként érdemes megvizsgálni, éppen merre mennek az árak, van-e olyan szokatlan tényező, amely hajthatja a keresletet, vagy éppen mi az, ami átmenetileg lemorzsolja az ingatlanok értékét.

Kiindulópontként az FHB Bank - valós adásvételi tranzakciókon alapuló - otthontérképét használtuk annak megállapítására, hogy ma mennyivel olcsóbban vagy drágábban lehet egy-egy kerületben lakást venni, mint mondjuk egy-két évvel ezelőtt. Felhasználtuk az OTP Jelzálogbank szintén hivatalos ügyletekre épülő értéktérképét is, valamint elemzőkkel és helyi ingatlanközvetítőkkel beszéltünk. Itt vannak a legérdekesebbek tanulságok.

Árzuhanás a Várban

Az egyik leglátványosabb áresés az egyik legdrágábbnak számító I. kerületet sújtja. Az idei adatok ugyan több hónapos csúszással kerülnek a rendszerbe, de az jól leolvasható a grafikonokról, hogy a 2007 után kezdődött meredek lejtő egy kisebb hupli ellenére azóta is tart. 2010-ről 2011-re további 7 százalékot süllyedtek az árak, miáltal a Várban, a Naphegyen, a Gellérthegyen és a Vízivárosban is körülbelül ugyanannyiért lehet lakást venni, mint 2002-ben. Hogy mi ennek a pontos magyarázata, arról óvatosan nyilatkoznak a szakértők. A nagy presztízsű budai kerületekre nem jellemző a tömeges kényszerértékesítés, tehát elsősorban nem az lehet az áresés oka, hogy sok lakást gyorsan, áron alul piacra kellett volna dobni. A vevők viszont innen is eltűntek, évek óta nagyon nehéz fizetőképes vásárlót találni, hiába jó a környék.

Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője szerint az itt lakó, az átlagosnál tehetősebb tulajdonosok a válság kezdetekor nem kerültek rögtön kényszerhelyzetbe lakásuk értékesítésével, megtehették, hogy kivárnak. Mostanra viszont mindenképpen szembesültek az elmúlt évek áresésével, és természetesen ebben a körben is megjelenhettek azok, akiket bár többéves csúszással, de mégiscsak megsuhintott a válság szele. Egy másik, lokális magyarázat az irodának használt lakások nagyobb számú értékesítéséből fakadhat. Sok lakást használtak cégek vagy rendelők a kerületben, és ezekből az utóbbi időben többet eladtak. Márpedig ez lehúzhatta az átlagos árszintet, hiszen egy ilyen ingatlan olcsóbb, mint amit lakásnak használtak. Nem olyan az elrendezése, nem olyan komfortos a fürdőszobája, a sok gurulószék miatt elnyűttebb a parkettája, így általában nagyobb felújítást igényel.

Olaszok nyüzsögnek a Bazilikánál

Majdnem az I. kerületihez mérhető a Belváros értékvesztése, ami persze nem jelenti azt, hogy ne ez lenne ma is az egyik legdrágább budapesti övezet. Az árak lemorzsolódása itt is 2007 után kezdődött, és bár 2010-ben megtorpant, utána folytatódott. Ma körülbelül a 2003-as árszínvonal a jellemző, és az áresés még az olyan frekventált belvárosi utcákat sem kíméli, mint a Váci. Ez viszont az egyetlen kerület, amelyben elvétve ma is megjelennek a külföldi vásárlók vagy bérlők. A Bazilika környékét például az olaszok lepték el, de jelenlétük meg sem közelíti a 2000-es évek közepére jellemző ír, spanyol vagy izraeli rohamot, így az árakat ők sem tudják felverni. Ahogy az egyik ingatlanközvetítő fogalmazott, "az olaszok egymást majmolják, és miután 1-2 vásárló kiszúrta magának a Bazilika melletti utcákat, most az összes idejövőt az érdekli, de három sarokkal odébb már nem mennének".

A fővárosban egyedül a XII. és a II. kerület az, amelyen látszólag kevés nyomott hagyott a válság, az átlagos négyzetméterárak az elmúlt években is stabilak maradtak. Reálértékben (inflációval korrigálva) értéknövekedésről ugyanakkor tíz év távlatában itt sem beszélhetünk, a nominális négyzetméterárak itt is alig vannak magasabban, mint 2002-ben. Valkó Dávid szerint a két kerület szerencséje, hogy sosem a külföldiek hajtották fel az árakat, és az állami lakástámogatás fordulataitól is mentes övezetekről van szó. Vagyis attól függetlenül elég stabil a kereslet-kínálat, hogy éppen milyen mértékű az állami lakástámogatás vagy a szocpol. Éppen emiatt jó befektetési célpont ez a két kerület, de óriási hozam helyett hosszabb távon is inkább értékmegőrzésre alkalmas.

A hazai piac óriási mázlija, hogy a válság előtt nem alakult ki ingatlanbuborék, amely aztán hangosan kidurrant volna, mint Spanyolországban vagy Írországban. Egy minilufit azért Erzsébetvárosban is fújtak a befektetők (2004 és 2007 között körülbelül 20 százalékos volt az emelkedés), miután a kétezres évek közepén rengeteg új fejlesztés koncentrálódott a város e részére. A jobbára külföldi vevők eltűnésével azonban 2007 és 2010 között szinte ugyanennyivel le is estek az árak, itt volt a legmeredekebb a zuhanás. A friss adatok viszont már azt mutatják, elkezdődött egy enyhe kilábalás, de még mindig csak ott tartunk, hogy a 2005-ös árakat közelíti a piac.

Még nem jött el a gyógyulás

A VII. kerületihez hasonló mértékű feltápászkodás olvasható ki a IV., a XV., a XVI., a XXII. és a XXIII. kerület lakásáraiból is, de az adatok csalókák. Egyrészt van honnan emelkedni (Soroksár, Újpalota vagy Újpest a város szinte legolcsóbb kerülete), így egy kisebb emelkedés is nagyobb százalékos elmozdulást okoz, másrészt itt is mély gödörből kell kikapaszkodniuk a négyzetméteráraknak, és most is még a 8-10 évvel ezelőtti szinteken vagyunk. "Nem nagyon lehet itt még tendenciaszerű emelkedésről beszélni" - mondja Valkó Dávid, hozzátéve, nagyon kevés az adásvétel, és nehezíti az elemzést az is, ha picit több, jobb lakást vagy családi házat adnak épp el. A budapesti szinten mikroszkopikus soroksári lakáspiac átlagárát például látványosan megdobhatja akár egytucatnyi, az adott időszakban eladott új sorházi lakás is, teszi hozzá az elemző.

Ingatlanközvetítők tapasztalata szerint ezek a külsőbb kerületek még nagyon nem tekinthetők gyógyultnak, továbbra is nagy a pangás, és a jövőbeli értéknövekedés szempontjából ezek a legkevésbé vonzó területek. "Csúnyán kettészakadt ez a város" - fogalmazott Turzó Katalin, a Budalak munkatársa, aki szerint Buda és Pest négyzetméterárai a válság óta még jobban távolodtak. Ezt az általunk vizsgált számok is igazolják: Budán egy négyzetméterért átlagosan 315 ezer forint körül kell fizetni, míg Pesten 230-at (ha az V. kerületet kivesszük, akkor már csak 220-at). Egy 70 négyzetméteres lakás ára így körülbelül 6 millió forinttal tér el csak amiatt, hogy a Duna melyik partjára épült.