<P>A telekpiacon még lehetnek meglepetések</P>

A kilencvenes évek közepe óta tartó mélypontot követő 1998/1999. évi csúcs után 2000 közepétől egyre inkább a kiszámíthatóbb ármozgások, illetve a stagnálás jelei tapasztalhatók a magyar ingatlanpiacon. Az iroda- és üzlethelyiségnél azonban már korábban is megmutatkoztak a telítettség jelei, míg a lakáspiacon a lakástámogatási rendszer kétségtelen eredményei mellett a fizetőképes kereslet beszűkülése miatt mérséklődött a korábban rendkívül erőteljes áremelkedés üteme.

A piac minden szempontból legváltozatosabb részét egyértelműen a továbbra is hiánygazdálkodással jellemezhető lakáspiac jelentette. Itt a regisztráltan 40-60 százalékos éves árnövekménynek az átlagáraiban 10 millió forintot közelítő kínálati árakkal szemben folyamatosan csökkenő kereslet szabott határt. A fővárosi lakáspiacot teljes mértékben, a vidékit 70-75 százalékban állóháborús viszonyok jellemzik. A rendkívül magasra kapaszkodott kínálati oldalból egyelőre nemigen engednek az eladók, mivel így - igen rövid távú - profitterveik mindenképpen korrekcióra szorulnának. A vételi oldal viszont regisztrálva az irreálisan magas árú ingatlanok túlsúlyát, kivár az előbb-utóbb mindenképpen bekövetkező árengedmény reményében. Drasztikusnak mondható, átlagos magyar jövedelmi viszonyoknak megfelelő árcsökkenés gyakorlatilag kizárható, de egy-két év távlatában bekövetkező árrealizációra az ingatlanforgalmazók nagyobb része számít.

Favorit a lakópark

A jelenleg még főként magánerős lakásépítések mellett egyértelmű élénkülés tapasztalható a Magyarországon mindössze néhány éves múltra visszatekintő, Nyugat-Európában és főként Észak-Amerikában már teljesen megszokott lakópark-építések területén. A nálunk épült lakóparkok közös jellemzője, hogy általában zöldövezeti vagy kiemelt agglomerációs környezetben épültek, ahol már az építésre kijelölt terület megvásárlása is komolyabb anyagi hátteret feltételez. A lakópark-beruházások legfőbb színteréül szolgáló fővárosban a telekkínálatot folyamatos bővülés mellett is stabil áremelkedés jellemzi. A legkeresettebb kerületek rendkívül magas árai miatt a telekvásárlók, így a lakóparki beruházással foglalkozó társaságok figyelme is más hasonló adottságú területek felé fordul. Bár kétségtelen, hogy az érdeklődés nyomán ezeken a helyeken is viszonylag rövid időn belül emelkedni fognak a telekárak. A legjellemzőbb ilyen fővárosi kerület most a III., ahová a legfrekventáltabb I., II. és XII. kerületből érkeznek folyamatosan a potenciális telekvásárlók.

A lakáspiac koordinátái egyértelműen a telekpiaci árak jelentős mértékű emelkedését hordozzák magukban. A kereslet meghatározó jellege, valamint a mélypontra süllyedt kínálat miatt rendkívül specifikus ingatlanpiaci helyzet alakult ki a fővárosi telekpiacon. A keresett belső kerületekbeli, illetve hegyvidéki telkek esetében kialakult igen magas árak miatt ez az ingatlantípus gyakorlatilag eltűnt a befektetési piacról, mivel a jelenlegi esetenként irreálisan magas árak miatt a tapasztalt ingatlan-tanácsadók sem tudják meghatározni egy-egy telek valós értékét, illetve azt, hogy a hozamot tekintve meddig emelkedhet még a már amúgy is csillagászati magasságokban álló telekár. A szűk telekkínálatot jelzi, hogy az említett kerületekben, de az üzletközpontok által létrehozott új részleges városközpontokban is, így például Zuglóban, igen gyakori a használt épületekkel együtt történő telekvásárlás, ahol a bontás után - új társas- vagy egyedülálló házak épülnek. Az így kialakított lakások ára éppen az induló telekárak magassága miatt ritkán marad 270-290 ezer forint alatt négyzetméterenként. Az igen korlátozott üres telek ára jelenleg 100 ezer forint körül van négyzetméterenként. Ugyancsak az abszolút hiány jele, hogy a beépítésre műszakilag alkalmas épületek tetőtereinek négyzetméterára ugyancsak a telekárak szintjéig, 100-120 ezer forint közé emelkedett.

Kelendőek az óriástelkek

A teljes fővárosi telekkínálat legnagyobb részét az egyedi családi házak és a többlakásos társasházak építésére alkalmas szabad területek, illetve az elszórtan található úgynevezett foghíjtelkek mellett az ipari és kereskedelmi hasznosításra alkalmas nagyobb - általában több ezer négyzetméter nagyságú - területek képezik. Az ipari-kereskedelmi hasznosítású térségekben alapvető ármeghatározó a közművesítés foka.

A hagyományos családi- ház-építésre a fővárosban már csak inkább a pesti oldalon, ott is inkább a külső kerületekben nyílik lehetőség, de itt is erősen szűkül a korábban még viszonylag bőnek mondható kínálat. A budai oldalon teljes mértékben a hiány határozza meg a piacot, az új házak többsége - az átlagosnál jóval nagyobb költséggel - a meredek hegyoldalakra épül, de igen nagyszámú a régi épületek felújításából nyert lakóépületek száma is. A budai hegyvidéki, illetve a dél-budai agglomerációval határos kerületekben is igen gyakori a tetőtér-beépítési jog felújítási kötelezettség-vállalással párosított értékesítése.

Az éves áremelkedés mértéke a budai és a kiemelt zöldövezetnek számító pesti kerületekben elérte az 50-60 százalékot. A korábbiaknál jóval nagyobb mértékben emelkedő mutató budapesti telekárak egyúttal azt is kifejezik, hogy a belföldi kereslet mellett a külföldi befektetők is egyre erőteljesebb vásárlóerőt képviselnek ezen a piacon.

Komplex ajánlat

A fővárosi telekkínálat beszűkülése ugyanakkor egyértelműen fejlesztőleg hat az agglomerációs övezetek ingatlanpiacára. Egy ingatlanfejlesztési tanácsadó cégekből álló nemzetközi konzorcium már a közelmúltban ajánlotta fel a Budapesti Agglomeráció Fejlesztési Tanács részére, hogy javaslatot készít a térségében található, még szabad ingatlanok értékesítéséről, feljavításáról. A tanácsadó cégekből álló csoport nemcsak az ingatlanok infrastrukturális feljavítására tesz javaslatot, hanem ahhoz pénzügyi befektetőket is ajánl.

A lakáspiaci árak stabilizációjához jelentős mértékben hozzájárult, hogy a kifejezetten kiadási-befektetési céllal vásárolt ingatlanok esetében a bérbeadási díjak növekedése is megállt, így korábban érvényesülő árfelhajtó hatása már nincs jelen a hazai lakáspiacon. Az utóbbi 6-8 hónapban a keresleti oldal kiegyensúlyozott emelkedése mellett tovább szélesedett a fővárosban, illetve vidéken kiadásra kínált ingatlanok ársávja. A piacon jelenleg - a hirdetési újságok rovatai, illetve az ingatlanforgalmazók tájékoztatása szerint - a 8-12 ezer forintos szobabérlettől havi 1 millió forint feletti rezidenciabérletig szinte minden típusú ingatlan megtalálható. A lakások adásvételi piacához hasonlóan a bérleteknél is inkább a luxuskategóriában jelentkezik a túlkínálat, míg a reális áron kínált átlagos ingatlanok pillanatok alatt elkelnek. A bérleti piac legnagyobb részét változatlanul az átlag egy- vagy kétszobás - túlnyomórészt a belső kerületekben található - lakások adják, és a legnagyobb igény is ezek iránt mutatkozik. Az ilyen típusú lakásokból is inkább a kisméretű, fajlagosan alacsony rezsiköltségű bérleményekre van a legnagyobb igény. Az éves áremelkedés mértéke a bérlemények esetében is visszaesett; a korábbi 25-35 százalékos éven belüli

növekmények 5-10 százalékra csökkentek a közelmúltban. A garzonok ára általában 35-45 ezer forint között ingadozik, de - a főként diákok által generált keresletnövekedés hatására - esetenként 45 ezer forint feletti áron is elkelnek ezek a lakások. A kétszobás belterületi elhelyezkedésű lakásokat 65-80 ezer forint között hirdetik és reálisan 60-75 ezer forinton létre is jönnek ezek az üzletek.

Práger István

(Magyar Hírlap)