Felemás ingatlanpiac Magyarországon

2002.02.01. 12:09

Felemás mozgások jellemzik a hazai ingatlanpiacot. Vége az általános, ugrásszerű áremelkedések korszakának, a társasházi lakások sok esetben csak felépülésük után kelnek el, pedig korábban már az alapozási munkák előtt megvették őket. A piaci szereplők várakozásai szerint a következő 12 hónapban az építési telkek ára komolyan, az új építésű lakások ára csak kis mértékben emelkedik az infláció felett. A vidéki nagyvárosok négyzetméterárai közelítenek a főváros agglomerációjának áraihoz. A belvárosi kisebb irodák és Dunára néző lakások továbbra is biztos megélhetést jelentenek tulajdonosaiknak.

Budapesti lakások

A fővárosban egy ideje megállt a néhány éve még a csillagos égnek szökő árak emelkedése. Pest külső, zöldövezetnek tekinthető területein (ilyen például a XIV. és a XVII. kerület) a lakásárak a budai szintet közelítik, azaz 250-300 ezer forintos négyzetméterárakon kelnek el a családi házak. A Duna-parti Belváros továbbra is tartja magát: négyzetméterenként 400 ezer forint körüli áraival a budapesti élvonalba tartozik.

Továbbra is jellemző, hogy a gyermekes családok a külső kerületekbe költöznek ki a belső kerületekből, míg helyükre a gyermektelenek vagy pályakezdő fiatalok áramlanak. A belső kerületekben nemrégen beindult tömbrehabilitációs programoknak köszönhetően az eddig mostoha sorsú bérházakra is szebb idő vár: a VII., a VIII., a IX. és a XIII. kerületek házait 40, sőt, sok helyen akár 80 év után először újítják, újították fel. Még örvendetesebb, hogy a nem túl gazdag belső pesti önkormányzatok és a főváros mellett megjelentek a nagyobb ingatlanfejlesztők (OTP Ingatlan Rt.: József-, és Ferencváros, Private Business General és Corvinus Park Kft.: Józsefváros, Magház Rt. és Erzsébetvárosi Lakásépítő Kft.: Erzsébetváros, Havas, Quadra, Amerika Ház Kft.: Ferencváros).

A keresleti oldalt szemlélve némileg árnyaltabb a kép: a korábbi, néhány lakásos, ám a legmagasabb kategóriát képviselő társasházak helyett, jelenleg a nagyobb lakásszámú, ám alacsonyabb értéket képviselő lakások kelnek el. Csökken a lakások mérete: a vevők leginkább a 50-80 négyzetméteres lakásokat keresik, a 220-300 ezer forintos négyzetméterár a jellemző. Idén az eladott új lakások 30 százaléka 41-55 négyzetméter közé esett. A legkedveltebb, 11 és 20 millió forint közötti áron a vételek 44 százaléka köttetett.

Lakóparkvilág

A családi házak mellett a magas kategóriának tekinthető, "lakópark"-nak nevezett ingatlanok reneszánszát éljük. Nekik köszönhető a budai és zöldövezeti telekárak töretlen emelkedése (a piac szereplői a GKI felmérése szerint, az inflációt komolyan meghaladó, 16 százalékos árnövekedésre számítanak az elkövetkező 12 hónapban). Lakóparkok épülnek jelenleg is a város féltucatnyi pontján, például a III. kerületben (Pusztadombi lakópark és La Siesta), vagy a XI. kerületben (a Péterhegyi lejtőn).

A társasházakhoz képest legalább 20 százalékkal magasabb árfekvésű (jelenleg az árak 300 ezer forintnál kezdődnek négyzetméterenként) lakóparki lakások 30-150 négyzetméter közöttiek, egységes építészeti arculattal. Közös tulajdonú zöldterületet fognak közre. Alapvető jellemzőjük, hogy számos szolgáltatást nyújtanak az összes lakónak - a kerttől a szaunán át a portaszolgálatig - természetesen a megszokott társasházak közös költségénél jóval magasabb áron. Elmondható, hogy az átlagos négyzetméterenként 100 forint körüli közös költség helyett az "extra" szolgáltatásokért gyakran 500-600 forintot is kell fizetniük a tulajdonosoknak.

Irodapiac

A kilencvenes évek elejére oly jellemző ínséges időknek az ingatlanfejlesztők mára teljesen véget vetettek. Vége lett annak, hogy a nagyobb méretű belvárosi lakásokat adják ki irodának - komfortban és a szolgáltatások színvonalában ezek már nem veszik fel a versenyt a dél-budai, váci úti irodaházak kínálatával.

Az ingatlanfejlesztők - a nemzetközi mezőny teljes spektrumával - jelentős mértékű befektetést hajtottak végre az elmúlt években, aminek eredményeképp ma a legmagasabb, "A" kategóriájú irodák kihasználtsága 73-75 százalék a főváros kiemelt irodakörzeteiben, a kevésbé felkapott vidékeken és a fővároson kívül viszont nem nagyon haladja meg az 50 százalékot. Ez azonban nem ismeretlen helyzet a fejlett világ más nagyvárosaiban sem. Az ingatlanfejlesztők azonban nem rövid távra rendezkednek be: nekik a 15-20 év alatt megtérülő projektek az általánosak. Ezt alátámasztja az a tény is, hogy idén újabb 500 ezer négyzetméter iroda épült Budapesten, bár iparági szakértők szerint a spekulációs céllal épült irodák kihalófélben vannak.

Hitelek és adókedvezmény

Az állam által támogatott lakásfelújítási és építési hitelektől sokat várt a piac. Az új szabályozás szerint mostantól a régen épített lakások vásárlására is kiterjed a finanszírozás, ettől a bankok a hitelezési ágazatuk további élénkülését várják, és nem tartják elképzelhetetlennek az év végére megcélzott 160-170 milliárd forintos hitelkihelyezést sem. A hitelek mellett a kormány az adókedvezmények területén is a lakásépítési kedv erősítését várja: a korábbi szabályozás szerint a hitel törlesztőrészleteinek 20 helyett már 40 százalékát is leírhatják az adójukból, összegszerűen az akár 240 ezer forintot is jelenthet.

A lakosság kedve ettől még nem egyértelműen lesz jobb: a tapasztalatok szerint az emberek nem a hitel kamatának és kezelési költségének (vagy akár a teljes hiteldíj-mutatónak) vagy akár az adókedvezményeknek a nagyságára kíváncsiak, hanem arra, hogy a havi törlesztőrészletek kifizetése után még futja-e az életükre.

Piaci tendenciák

1. új lakások piaca

- a kereslet növekedésének lassulása
- 9 százalékos áremelkedés a következő egy évben
- költségnövekedés
- a telekárak erőteljes emelkedése (+16 százalék)
- egyre differenciáltabb kereslet

2. régi lakások piaca
- túlkínálat
- árcsökkenés, főleg a panellakások esetében
- infláció alatti áremelkedés (+3 százalék) a következő egy évben
- városrehabilitációs kerületekben a kereslet és a négyzetméterár nő
- állami támogatások kiterjesztése kissé felpezsdítheti ezt a szegmenst

3. irodapiac
- erőteljes túlkínálat
- Budapesten idén 500 000 m2 új iroda épül
- az árak az infláció alatt nőnek a következő egy évben (+6 százalék)
- az irodakihasználtság 50 százalék körüli, Budapesten az A kategóriában éri csak el a 75 százalékot

4. telekpiac
- erőteljes túlkereslet főleg a zöldövezeti telkek esetében
- ebben a szegmensben nőnek az árak a legerőteljesebben a következő egy évben (+16 százalék)
- a családi házak és lakóparkok a legkedveltebb telekfajták

Rajczy Gábor

(Magyar Hírlap)