Készséges bankok nélkül problémás lesz a végtörlesztés

Aki elegendő megtakarítás híján forinthitelből szeretné letudni devizaadósságát, annak újból bizonyítania kell hitelképességét, és kellően értékes ingatlannal kell rendelkeznie. Az ügylet ekkor is megbukhat, ha a bankok együttműködése nem zökkenőmentes, és az sem könnyíti meg a végtörlesztők dolgát, hogy viszonylag rövid határidő, két hónap áll rendelkezésükre a pénz előteremtésére.

A hitelkiváltás - egy már futó hitelszerződés helyettesítése új kölcsönnel - évek óta létező jelenség a magyarországi bankpiacon, így azok, akik élni szeretnének a kormány által javasolt kedvezményes árfolyamú végtörlesztéssel, már bejáratott gyakorlatnak megfelelően fordulhatnak a bankokhoz.

Az ügyfeleknek a hétfőn délután benyújtott módosító indítvány szerint két hónapjuk áll rendelkezésre ahhoz, hogy a hitel törlesztéséhez szükséges pénzt előteremtsék. Ez önmagában elég szűkös határidő ahhoz, hogy a végtörlesztéseket csak feszített tempóban tudják levezényelni, ám az [origo]-nak névtelenséget kérve nyilatkozó banki szakértők szerint nem ez az egyetlen korlát, amelyen fennakadhatnak a végtörlesztést igénylő ügyfelek.

Jó adósnak, saját bankból

A legegyszerűbb helyzetben azok vannak, akik saját megtakarításaikat mozgósítva önerőből meg tudják oldani a végtörlesztést. Nekik pusztán az a dolguk, hogy december 31-ig igényeljék a lehetőséget, és a megfelelő összeggel besétáljanak a bankba.

Akinek erre nincs lehetősége - ez az adósok többsége -, az választhat, hogy a saját bankjától kér forinthitelt az eredeti kölcsön kiváltására, vagy egy másik hitelintézetnél próbálkozik.

A hitelüket eddig gond nélkül törlesztő jó adósoknak az előbbi tanácsolható inkább, hiszen ez az egyszerűbb eset, a tranzakció ekkor csupán két szereplőn, az ügyfélen és a bankon múlik. Természetesen a hitel nyújtása ilyenkor sem automatikus. A bank ebben az esetben újból megvizsgálja az ügyfél hitelképességét, felméri a jövedelmi helyzetét, eddigi törlesztési múltját, és ismételten készít egy értékbecslést az ingatlanról.

A tranzakció itt azon csúszhat el, ha az adós jövedelmi helyzete nem meggyőző, illetve, ha az ingatlan az évek során annyit veszített értékéből, vagy a tartozás az árfolyamváltozások miatt annyit emelkedett, hogy az újonnan megajánlott hitel nem fedezi a végtörlesztést. Elvileg persze bízhatnak abban az adósok, hogy ha jó ügyfélként már bizonyítottak a banknál, akkor az egyébként alkalmazott hitelezési limiteken túl is kaphatnak forinthitelt. Egy normál forintkölcsönnél ugyanis legfeljebb az ingatlan értékének 75 százalékát finanszírozhatja a bank, hitelkiváltásnál azonban nem érvényes ez a korlát. "A magasabb arányú hitelezés azonban most biztosan nem lesz általános, nem a laza hitelbírálat vagy a kockázatvállalás korát éljük" - mondta erre egy banki forrás.

Gondban lehetnek azok, akiknek az ingatlana sokat veszített az értékéből az évek során

Ha tehát a megajánlott hitel nem elegendő a törlesztésre, az adós megpróbálhat további saját megtakarítást mozgósítani, vagy pótfedezetként egy újabb ingatlant bevonni az ügyletbe. Ha minderre nincs lehetősége, akkor más banknál is próbálkozhat, de a hitelképességi vizsgálatot természetesen ilyenkor sem úszhatja meg, az ingatlan értékbecslésére is újból szükség lesz, és ebben az esetben azt is kockáztatja, hogy esetleg a bankok közötti együttműködés nem megy majd simán vagy kellően gyorsan.

Bevett gyakorlat

"A más bank általi hitelkiváltás már jól kialakult menetrend szerint szokott történni, elvileg nem bonyolult a procedúra" - mondta el az [origo] kérdésére Nagy Zoltán ügyvéd, ingatlanjogi szakértő. A menet jellemzően a következő: az új bank, amelytől az ügyfél a forinthitelt igényli, elvégzi a szükséges vizsgálatokat, és ha a megajánlott kölcsön fedezi az eredeti tartozást, akkor a bank azt két részben elutalja. Az eredeti hitelező számlájára a végtörlesztésnek megfelelő összeget, az esetlegesen fennmaradó pénzt pedig az adós számlájára utalja.

Amint a pénzt az első (eredeti) bank megkapta, néhány nappal (durván egy héttel) később kiadja a törlési dokumentációt, ez alapján az általa korábban bejegyzett jelzálogjog lekerülhet az ingatlanról, és a második bank (az újonnan hitelező) bejegyeztetheti a zálogjogot. "Jobban jár az ügyfél, ha a törlési dokumentációt saját maga juttatja el a földhivatalba, és nem vár arra, hogy az eredeti hitelező bank tegye ezt meg. Neki ugyanis nem olyan sürgős, mint az ügyfélnek" - tanácsolja Nagy Zoltán, hozzátéve, hogy a törlési dokumentáció benyújtását követően körülbelül 15 napon belül vezeti át a földhivatal a tulajdoni lapon a zálogjogosultságot.

Banki kockázat

A hitelt kiváltó bank az átmeneti periódusban egyébként némi kockázatot vállal, hiszen addig, amíg az eredeti bank zálogjoga nem kerül le a tulajdoni lapról, az újonnan hitelező zálogjoga csak a második helyen szerepel, vagyis ha extrém esetben ilyenkor kellene a zálogjogot érvényesíteni, akkor a második bank lecsúszna az ingatlanról, miközben már folyósította a kölcsönt.

Ennek a gyakorlati veszélye azonban Nagy Zoltán szerint nemigen áll fenn, és a bejáratott rutin szerint ez a kockázat nem szokta eltántorítani a bankokat az együttműködéstől és a hitelkiváltástól. Név nélkül nyilatkozó banki források szerint azonban a jelenlegi körülmények között ez sem elhanyagolható szempont, ugyanis "most mindenki csak első helyen és kizárólagos zálogjog mellett hajlandó hitelezni".