Jogi tanácsok: előtörlesztés, jogosulatlanul felvett szocpol

Jogi tanácsadóink - olvasóink leveléből válogatva - a lakáscélú állami támogatásokkal és jelzáloghitelekkel kapcsolatos gyakorlati problémákra, szabályora hívják fel a figyelmet.

Lakáshitel - előtörlesztés

Szeretnénk lakáshitelt felvenni családommal, de egyetlen lehetőségünk erre édesanyám tehermentes lakására való jelzálog tétele. Ő persze ódzkodik, és hát bizony nekünk is komoly felelősség ez. Amennyiben nem tudjuk hosszú időn át fizetni a lakáshitelt, meg lehet-e menteni a lakását az elárverezéstől, illetve van-e mód arra, hogy a futamidő lejárta előtt lekerülhessen róla a jelzálogjog?

Az állami kamattámogatású hitelek, illetve az általános banki jelzáloghitelek esetében is elméletileg lehetőség van az úgynevezett előtörlesztésre. Ez azonban nem minden esetre igaz, mivel a hitelek egy része jelzáloglevél alapú hitelnek tekinthető, ezáltal az előtörlesztés ilyenkor kizárt. Mindig a hitelt folyósító banknál kell a konkrét hitel kapcsán érdeklődni az előtörlesztésről. Ez tulajdonképpen azt jelenti, hogy a hitelszerződésben rögzített ütemezéstől eltérően, azaz nagyobb összegeket törleszthet, akár úgy, hogy egy alkalommal befizet egy nagyobb részletet, vagy több alkalommal teljesít többletfizetéseket. Ennek következtében a bank - amennyiben az előtörlesztést megengedi - az Ön választása szerint vagy a futamidőt vagy a törlesztőrészleteket csökkent. Előtörlesztés esetén, mivel az Ön tartozása ezáltal csökken, lehetőség nyílik a jelzálogfedezet megszüntetésére abban az esetben, ha a hitelnek nem csak a megvásárolt lakás, hanem egy másik ingatlan is fedezetül szolgál. Azt persze a bank dönti el, illetve számolja ki, hogy erre milyen összegű hátralékos hiteltartozás esetén kerülhet sor. A megvásárolt lakást jelzálogfedezetként mindenképpen be kell vonni, így a másik lakás tehermentesítésére elvileg a hitel lejárta előtt is sor kerülhet a fentiek szerint. A konkrét feltételekről érdeklődjön a hitelt folyósító banknál.

Hitellel terhelt lakás bérbeadása

Új építésű társasházban vásároltam feleségemmel állami kamattámogatású hitel felhasználásával lakást. Jelenleg már van egy lakásunk, amiben lakunk és nem szándékozunk átköltözni az új lakás elkészülte után sem. Azt hallottam, hogy állandó lakcímnek be kell jelenteni valamelyikünknek az új lakást. Szándékunk szerint ki akarjuk adni cégnek vagy magánszemélynek az új, jelzáloggal terhelt lakást. Ez ellen a banknak nincs kifogása, ha ezt bejelentjük és határozott idejű bérleti szerződést kötünk 1 hónapos felmondási idővel. Kérdésem, hogy az állami kamattámogatás nem veszik-e el, ha a bérbeadást törvényszerűen bejelentve, adózva végezzük.

Álláspontom szerint a bérbeadásnak - amennyiben ahhoz a jelzálogjog jogosultja is hozzájárult - semmiféle törvényes akadálya nincs. Tiltó rendelkezés hiányában nem jár az állami kamattámogatás elvesztésével, hogy másik lakással is rendelkeznek. Korábban a hitelfelvétel esetében kitétel volt ugyan, hogy a hitelfelvevőnek nem lehet másik lakástulajdona, ez azonban már megszűnt. Jelenleg csak a szocpol-kedvezmény és az áfa visszatérítés esetében létezik ilyen előfeltétel. Ezeknél azonban jogtalan igénybe vételnek minősül, ha az igénylő rendelkezik másik lakással is.

Központi hitelinformációs rendszer

Augusztus óta próbálunk jelzálogot felvenni 23 milliót érő társasházi lakásunkra+garázsunkra. Immár a harmadik bank utasított el azzal, hogy mivel benne szerepelünk a BAR rendszerben, ezért nem adnak kölcsönt. Azt, hogy ki, miért, mikor tett fel, azt nem közölték. Kérdezem: hogyan lehet megtudni, hogy ki és mikor tette fel nevünket a BAR rendszerre. Állítólag, aki egyszer erre rákerült, illetve bekerült, az öt évig nem kaphat semmiféle kölcsönt.

A hitelintézetekről és a pénzügyi vállalkozásokról szóló 1996. évi CXII. törvény 54. § (3) bekezdése szerint a központi hitelinformációs rendszer a természetes személy hiteladósokra vonatkozóan a hitelszerződés megkötéséhez vagy módosításához szükséges - a 3. számú mellékletben meghatározott - azonosító adatot, valamint az érintett szerződésben vállalt kötelezettség mibenlétére és az attól való eltérésre vonatkozó lényeges adatot kezelhet és tarthat nyilván, ha az adós a szerződésben vállalt kötelezettségeinek kilencven napot meghaladóan, összegszerűségében pedig a minimálbért meghaladóan nem tesz eleget.

A (10) bek. értelmében a központi hitelinformációs rendszer a természetes személyekre vonatkozó azonosító adatokat az adós tartozásának megszűnését követően legfeljebb öt évig tarthatja nyilván és kezelheti azzal, hogy adós a róla nyilvántartott adatokba való betekintési jogát a vele szerződő hiteladat-szolgáltató közvetítésével gyakorolhatja.

A fentiekből az állapítható meg, hogy a központi hitelinformációs rendszerbe az érintett bank jogosult a nem fizető adós adatait feltenni, kezelni, nyilvántartani a tartozás megszűnését követő legfeljebb öt évig. Minden banknak a saját hatáskörébe tartozik az adósminősítés lefolytatása, amelyhez a központi hitelinformációs rendszer adatait igénybe vehetik. Saját maguk döntik el, hogy az érintett személyt megbízható adósnak tekintik-e és adnak a részére jelzáloghitelt vagy sem. Javasolom, hogy próbálkozzanak meg további bankokkal, mivel az adósminősítés feltételei bankonként változóak.

Közös tulajdonú ingatlan megterhelése hitelfelvételkor

Férjem nevén van édesanyja lakásának 1/4 része, melyet édesapja halála után örökölt. 1/4 rész a húgáé, valamint édesanyja nevén van 1/2 rész, és haszonélvezeti joga is van. Férjem testvére most szándékozik lakást vásárolni, úgy, hogy ezt az ingatlant szeretné megterhelni, mivel nincs saját erő. Kérdésünk: férjem megkérdezése nélkül megterhelheti-e ezt az ingatlant (az édesanyja beleegyezik), ha igen, milyen összeggel, és mi történik, ha az édesanyja véletlenül meghal - 20 évig nem jut hozzá az apai örökségéhez?

Férjének a testvére hitelfelvétel esetén csak a saját tulajdoni hányadát, illetve hozzájárulás esetén az édesanya tulajdoni hányadát tudja megterhelni. A férjét megillető 1/4 rész megterheléséhez az ő hozzájárulására lenne szükség. Más kérdés, hogy a bankok igen szűk körben fogadnak el tulajdoni hányadot fedezetként, és az édesanya haszonélvezete is kizáró ok lehet.

Állami lakástámogatás - építkezéskor

Szeretném megkérdezni, hogy ha lebontok egy meglévő házat teljesen - bontási engedéllyel - és épitési engedéllyel újat építek, erre felvehető-e a támogatott építési kölcsön, szocpol, áfa visszatérítés?

Az állami lakástámogatás az új építésű ingatlanokra, illetve az újonnan vásárolt lakásokra jár, nincs olyan feltétel, hogy csak az első építkezéshez vehető igénybe. A szocpolt azonban csak egyszer lehet igényelni, azaz ha már kaptak ilyen támogatást lakásvásárlásra vagy építéshez, újra már nem részesülhetnek állami támogatásban.