Sokat várnak a zálogjog egyszerűsített értékesítésétől

Hitelintézetek és magánszemélyek egyaránt megkeresték már a Magyar Bírósági Végrehajtó Kamarát a végrehajtási törvényben január elsejétől szereplő új jogintézmény, a zálogjog egyszerűsített értékesítése kapcsán. Az igényérvényesítés egyszerűbbnek, olcsóbbnak ígérkező útjának első kézzelfogható "eredményei" fél év múlva várhatóak.

• A válság híreit itt olvashatja el!

Az elmúlt években a magyar jogalkotó többször is megpróbált változtatni a szabályokon annak érdekében, hogy a zálogjogosultak minél gyorsabb, átláthatóbb, olcsóbb eljárás révén jussanak hozzá követeléseikhez. A januártól hatályos új jogintézmény, a zálogtárgy egyszerűsített értékesítésének kimondott célja, hogy a zálogjogosult számára az igényérvényesítés egy kevésbé bürokratikus útját biztosítsa, másrészt kihasználja a bírósági végrehajtásból, mint polgári nemperes eljárásból a zálogjogosult és a zálogkötelezett részére származó előnyöket.

A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara ügyvezetője, Császti Ferenc kifejtette: főszabályként a bírósági határozatokban, közokiratokban és egyéb okiratokban foglalt követelések érvényesítése, kötelezettségek kikényszerítése bírósági végrehajtás útján történik. Az eljárásnak szigorú garanciális szabályai vannak, lényegében minden intézkedés bírósági felülvizsgálatát lehet kérni - például, ha lefoglalják a zálogtárgyat, az ingatlant, megállapítják a becsértéket, kitűzik az árverést -, ezért az eljárások adott esetben elhúzódhatnak.

Róka fogta csuka

A gyorsabb eljárás érdekében, a jogalkotó már korábban is megpróbálkozott a bírósági végrehajtási eljáráson kívüli értékesítéssel. A Polgári törvénykönyv 257. paragrafusa úgy rendelkezik, hogy a felek - a legalacsonyabb eladási ár, illetve ennek számítási módja és a határidő meghatározásával - írásban megállapodhatnak a zálogtárgy közös értékesítésében.

Nehézség csak akkor van, ha az adós utóbb nem akar fizetni, és már nem áll fenn a szerződéskötéskor meglévő együttműködési szándéka. Előbb-utóbb valamilyen módon kényszert kell vele szemben alkalmazni, hiszen nem fizet, nem adja át a zálogtárgyat, így újra a bírósági végrehajtói eljárásnál kötünk ki - ráadásul a jogosult ekkor már kedvezőtlenebb helyzetbe kerül, mintha soha meg sem állapodott volna a közös értékesítésben.

Azért alakul ki a róka fogta csuka helyzete, mert az adós megtámadja az értékesítés során kötött adásvételi szerződést, és ezzel blokkolja a végrehajtási eljárást - amely ellenkező esetben haladna a maga útján. Ha végrehajtónál kezdődött volna a történet, az özvegyi haszonélvezeten, a szolgalmi jogon kívül tehermentes lenne az ingatlan, ám a szerződés "ítéleti értelmezéséig" a végrehajtást felfüggesztő bírói döntés miatt az így szerző tulajdonos helyzete kétséges marad, birtokba jutása bizonytalan ideig meghiúsulhat.

Erények ötvözése

E felemás helyzetre természetesen rájött a jogalkotó is, és az egyszerűsített értékesítés új jogintézményében megpróbálta ötvözni a bírósági végrehajtások és a Ptk. által szabályozott, zálogjogosult és kötelezett közti megállapodások erényeit - mutatott rá Császti Ferenc. Úgy oldotta meg, hogy a feleknek kötelező megállapodniuk a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítésében, közokiratban, melyet utóbb a bíróság végrehajtási záradékkal lát el, ám az eljárás a végrehajtási kódex "kebelében", szabályozórendszerében zajlik le, csak egyszerűbben, hatékonyabban - miként arról a "kétoldalú" megállapodásban rábólintottak.

Például, az alapeljárásban lényegében minden végrehajtói döntés bírósági felülvizsgálata kérhető. Az egyszerűsített eljárás csupán azon végrehajtói intézkedésekkel szemben biztosít kifogásolási jogot, amelyek a felek jogait alapvetően érintik (az árverés, az ingatlan kiürítése, a költség megállapítása, a felosztási terv, vagy ha késedelmesen intézkedik a végrehajtó).

A felek így olyan eljárásba kerülnek be, ahol a végrehajtó a végrehajtható okirat kézbesítését követően azonnal az árverés kitűzése felől intézkedhet, hiszen erre felhatalmazása van, mindez pedig több hónapnyi spórolást jelenthet. A procedúra a végrehajtható okirat rövid határidővel (8 munkanap) történő kézbesítését követően, a 15 napon belüli teljesítés hiányában a zálogtárgy árverésének kitűzésével indul; fő szabály szerint foglalás és becsérték megállapítása nélkül. A becsérték szerepét a felek által meghatározott legalacsonyabb vételár veszi át (ehhez igazodik az ingatlan-árverésnél az árverési előleg, a licitküszöb, a kikiáltási ár).

A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara ügyvezetője szerint az új lehetőség már felkeltette számos piaci szereplő, hitelintézetek, magánszemélyek érdeklődését, ám az első érdemi tapasztalatokra a jogügyletek jellegéből fakadóan még legalább fél évet várni kell.