Akár a lakás is rámehet a közös költségre

Egyre többen spórolnak a közös költségen, pedig ha hathavi összeg főlé nő a tartozás, akár a lakás elvesztésével is járhat a fizetés elmaradása. Korábban nem volt jellemző az adósok elleni végrehajtás, de mivel a válságot a lakóközösségek egésze is megérzi, a komolyabb adósoknak az árverésre is fel kell készülniük - főleg, ha sok az új szomszéd.

Nem játék a közös költség

"Az egyik lakó 800 ezer forinttal tartozik a háznak, vagyis gyakorlatilag évek óta nem fizeti ki a közös költséget, ami már a szükséges felújítások csúszását okozza" - mondta az [origo]-nak egy belbudai lakás tulajdonosa. Az eset nem kirívó, egyre több társasházban merülnek fel ehhez hasonló problémák: a tartozások pontos összegéről a szakmai szervezeteknek sincsenek becslései, de a közös képviselők visszajelzéseiből látszik, hogy a gazdasági válság, a növekvő munkanélküliség, a rendkívüli hideg miatti magas fűtésszámla és a jövedelmek csökkenése felerősítette a folyamatot.

"Az utóbbi hónapokban fokozatosan növekedett a közös költségek elmaradásából adódó tartozások összege" - mondta az  [origo]-nak dr. Bék Ágnes, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) elnöke, aki szerint a közös költség egyike azon befizetéseknek, amelyeket a leghamarabb elhagynak a lakástulajdonosok, hisz itt nem kell feltétlenül a fűtés, a víz vagy a gáz kikapcsolásával számolni. A törvény azonban lehetőséget biztosít arra, hogy a társasház végrehajtást kezdeményezzen, azaz akár a lakás elárverezéséhez is vezethet a fizetés elmaradása, és bár eddig az nem volt jellemző, de a pénzhiány és a lakosok kicserélődése miatt elképzelhető, hogy többen lakásuk eladására kényszerülhetnek.

Mit mond a jog?

A tavaly módosított társasházi törvény szerint a társasház közgyűlése a legalább hathavi közös költséggel tartozó tulajdonostárssal szemben léphet fel. A tartozásnak összességében kell elérnie ezt a kritikus határt, nem szükséges, hogy hat egymást követő hónapban maradjon el a fizetés, vagyis nem jelent kibúvót, ha valaki például csupán minden második hónapban tesz eleget kötelezettségének.

A 2009-es módosítás szerint a társasházak jogi felügyelete az ügyészséghez került, de a szervezetnek sokak vélekedésével ellentétben a lakók közötti kérdésekben nincs szava. "Az ügyészség hatásköre csak a társasházak szerveire és e szervek működésére terjed ki, ebből következően a nem fizető tulajdonosokkal szemben nem tud eljárni" - mondta az [origo] kérdésére az ügyészség szóvivője.

A fizető lakosoknak több lehetőségük is van a nem fizetőkkel szemben, és amennyiben szép szóval nem érnek el sikert, úgy a bírósághoz fordulhatnak. Ebben az esetben az adós fizetési meghagyást kap, amelyre két válasza lehet. Ha nem mond ellent, vagyis elfogadja a tartozást, akkor a fizetési meghagyás jogerőssé válik, amiről a bíróság jogerős határozatával végrehajtási lapot állít ki, és a végrehajtó megkezdheti a munkát. Amennyiben az adós ellentmond, a fizetési meghagyás polgári perré alakul át, és a végrehajtó a megszülető jogerős ítélet felhatalmazása alapján próbálja érvényesíteni a követelést - levonhatja a munkabérből, vagy lefoglalhatja a bankszámlán.

Az ingatlan jelzáloggal történő megterheléséről, illetve a végrehajtás elindításáról a közgyűlésnek kell döntenie, ám a társasház a közös képviselő, illetve az intézőbizottság elnöke hatáskörébe is utalhatja ezt a döntést. "Természetesen a cél nem a jelzálogjogosultság bejegyzése, hanem a nem fizető lakó fizetésre történő rábírása, melynek a jelzáloggal terhelés csupán egyik végső eszköze" - mondta dr. Pintér Márk, az Oppenheim Ügyvédi Iroda ingatlanjogi praxisának vezetője.

Ha sok az új lakos, valószínűbb az árverés 

Az árverés bírósági eljárás esetén is csupán a végső stádium, és bár van rá lehetőség, de eddig mégsem volt jellemző. "Egyelőre rendkívül ritka az olyan árverés, amelyre pusztán azért kerül sor, mert az ingatlan tulajdonosa nem fizetett közös költséget. Ha már árverezésre kerül sor, a közös költség csupán egy tétel a többi mellett" - mondta Jóbai Gábor végrehajtó az [origo]-nak. 

Nem lehet elbújni

Korábban a közös képviselő behajtási feladatainak ellátását jelentősen akadályozta a fizetési felszólítás átvételének - számtalan esetben szándékos - elmulasztása, de a tavalyi módosítás ezen is változtatott. Ennek megakadályozása érdekében változott a társasházi törvény, a 2009. szeptember 30-tól hatályos módosítás rögzítette a közösköltség-hátralék megfizetéséhez kapcsolódó felszólítás kézbesítési szabályait.

Az új rendelkezés szerint a nem fizető tulajdonostárs ismert lakóhelyére, illetőleg levelezési címére, igazoltan, postai szolgáltató útján megküldött felszólítást kézbesítettnek kell tekinteni, ha azt a hátralékos tulajdonostárs a legalább két alkalommal megkísérelt kézbesítés ellenére nem vette át. Ez a vélelem a postai kézbesítés második sikertelen megkísérlésének napját követő nyolcadik munkanapon áll be, vagyis a felszólítás át nem vételével nem lehet elszabotálni a fizetést - mutatott rá dr. Pintér Márk ügyvéd.

A társasházak jellemzően nem mennek el az árverésig, sokszor nem akarják, hogy az alacsony jövedelmű, idős lakótárs elveszítse ingatlanát, inkább egyfajta biztosítékként tekintenek a jelzálogjogra, arra az esetre, ha valami "mozgás" történik az ingatlan körül (eladja a tulajdonos, netán elhalálozik). 

A jelzálog révén ugyan nem jutnak pénzükhöz a lakók, de mégis ez a tipikus: az [origo] által megismert esetekből arra lehet következtetni, hogy ennek gyakran az az oka, hogy nem csupán anyagi szempontok alapján hozzák meg a közgyűlések ezeket a döntéseket, hanem emberi tényezőket is figyelembe vesznek, azaz egy akár több évtizede ismert szomszédot nem szívesen tesznek ki az utcára. Ezenfelül az is a végrehajtás ellen hat, hogy a fizető lakosoknak kell megelőlegezniük a végrehajtási költségeket, vagyis először fizetni kell, és csak utána juthat pénzhez - akár évekkel később - a ház.

Azokban a házakban, ahol ezek az emberi kapcsolatok gyengébbek - sok például az új tulajdonos, akik nem ismerik olyan jól a fizetéssel elmaradókat -, ott már számolni lehet az árveréssel is. "A ház mindent megpróbált, de nem jártunk sikerrel, így megbíztuk a közös képviselőt a végrehajtás elindításával" - mondta egy újbudai lakástulajdonos. A nem fizető szomszédot azért győzködték hónapokon át, mert árverés esetén szinte bizonyosan áron alul kell eladni a lakást, a pénzől pedig a végrehajtási költségek csaknem milliós tételét is állnia kell, miközben, ha maga adta volna el a lakását, akkor csak a tartozást kellett volna kifizetnie a piaci árból.

Az árverések esélyét az is növeli, hogy a gazdasági válságból adódó gondok nem csak a közös költségről megfeledkező lakókat érinti, hanem a fizetőket is. Márpedig a ház költségei adottak, így ha valaki nem fizet, akkor azt az összeget a rendesen fizetőknek kell állnia - kérdéses, hogy ezt meddig vállalják, illetve tudják anyagilag vállalni.

Problémás lakáshitelek

A banki jelzáloggal terhelt lakások tulajdonosainak még jobban kell figyelniük a közös költségre. Az interneten több olyan jogi fórum is található, ahol arra figyelmeztetik az olvasókat, hogy ha végrehajtási jogot jegyeznek be az ingatlanra, akkor a bank felmondja a szerződést, ami az adott lakás azonnali elvesztésével járhat.

A fenti probléma inkább csak a kisebb bankok, illetve pénzügyi szolgáltatók ügyfeleit érintheti, legalábbis erre utal, hogy az [origo] kérdésére a Budapest Bank és au OTP Bank is azt közölte, hogy ha az adós szerződésszerűen teljesít és nincs elmaradása, akkor a bank nem mondja fel a szerződést. "A cél az, hogy az adós rendezhesse a tartozását, az adósnak tehát mielőbb a végrehajtóval történő megállapodásra kell törekednie" - javasolták az érintetteknek a bankok. Ha az adós kifizeti a követelést, és továbbra is szerződésszerűen teljesíti lakáshiteléből eredő kötelezettségét, hitelét az eredeti feltételek alapján fizetheti tovább, és nem kell az eljárás miatt többletköltséget fizetnie.