Nem lehet visszaléni az opciós joggal

Az új Polgári Törvénykönyv tervezete több ponton is módosítja majd a szerződéses gyakorlatot. A bankok által gyakran hitelbiztosítékként használt vételi joggal nehezebb lesz visszaélni, több védelmet kapnak az adósok. Átruházható lesz az elővásárlási jog, a vállalkozót pedig jelzálogjog fogja megilletni  a megrendelő ingatlanán, ha a megrendelő nem fizeti ki  a vállalkozói díjat.

A vállalkozási szerződések jelenlegi szabályozása a bírói gyakorlat és a tapasztalatok nyomán több ponton is kiegészül az új Ptk. tervezetében. A vállalkozó helyzetének javítása érdekében változnak a megrendelői elállás, felmondás szabályai. Jelenleg a megrendelő a szerződéstől bármikor elállhat. A munkák megkezdése előtt ez továbbra is lehetséges lesz, azt követően pedig - amikor a vállalkozó olyan szolgáltatást nyújt, ami miatt az eredeti állapotot már nem lehet helyreállítani, mert például már lebontotta a házat - a szerződést azonnali hatállyal a jövőre szólóan mondhatja fel. A megrendelőnek ekkor kártalanítania kell a vállalkozót.

A vállalkozó díját továbbra is a teljesítéskor kell megfizetni. Új elem, hogy ha a vállalkozó és a megrendelő részteljesítésekben és annak külön-külön díjában is megegyezik, akkor fizetni is az egyes munkarészek átadás-átvételekor kell. A javaslat alapján a vállalkozót a teljesítéstől kezdve a megrendelő tulajdonában lévő, a szerződés szerinti munkák elvégzésére szolgáló ingatlanán a díjkövetelése erejéig jelzálogjog illeti meg. A megrendelőt pedig az általa fizetett részteljesítéstől, vagy a vállalkozó késedelme esetén a késedelem kezdőnapjától, a vállalkozó ingatlanán illeti meg követelése erejéig jelzálogjog.

Vételi jog biztosítékként

A vételi (opciós) jog lényege, hogy annak jogosultja egyoldalú nyilatkozatával akkor is megveheti a dolgot, ha azt a tulajdonos nem akarja eladni. Gyakran előfordul, hogy a bankok vételi jogot kötnek ki ingatlanhitel folyósításakor (ami a jelzálogjog mellett egy további biztosíték számukra). A bankok e jogukkal általában akkor élnek, ha az adós nem fizeti a hitelt. Ekkor a bank minden különösebb nehézség nélkül megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát, csupán az adóst kell értesítenie vételi joga gyakorlásáról. Egyes bankok az ingatlan időközben bekövetkező értéknövekedését elismerik, de az is előfordul, hogy nem.

A vételi jog visszaélésszerű kikötésének megakadályozása érdekében a javaslat garanciákat épít be a kiszolgáltatott helyzetben levő adós érdekeinek védelmére. Így a tulajdonos vételi jogot engedhet a jogosultnak arra az esetre, ha nem, vagy nem szerződésszerűen teljesít, de ennek feltétele, hogy a megállapodást közokiratba vagy ügyvéd (jogtanácsos) által ellenjegyzett magánokiratba foglalják és ha ingatlanról van szó, akkor az ingatlan-nyilvántartásba, ingó dolog, jog és követelés esetén a zálogjogi nyilvántartásba bejegyezzék. További feltétel, hogy meghatározzák a dolognak - a hat hónapnál nem régebben készült - szakértői vélemény alapján az értékét, vagy az érték meghatározásának módját. 

A jövőben ugyanakkor nem lesz lehetőség arra, hogy a körülmények megváltozására tekintettel a bíróság mentesítse a vételi jog kötelezettjét az őt terhelő kötelezettségek alól. Piaci viszonyok között ugyanis nincs indok arra, hogy valaki kötelezettsége alól bírósági segédlettel menekülhessen, és ezzel bizonytalanná tegye a jog érvényesülését. A tervezetből kikerül a vételi jog időbeli korlátozására (5 év) vonatkozó szabály, rögzítik azonban, hogy a vételi és az eladási jog csak határozott időre engedhető. A fogyasztók fokozott védelme érdekében a fogyasztói szerződésben engedett vételi jog időtartama maximum öt év lehet.

Nem örökölhető, de átruházható az elővásárlási jog

Az elővásárlási jogot 2010 január 1-től - az új törvénykönyv várható hatálybalépésétől - át lehet majd ruházni, vagyis a tulajdonos hozzájárulásával az eredeti szerződő fél helyett más válhat az elővásárlási jog jogosultjává (akinek elővásárlási joga van, az a tulajdonos dolgát megveheti, ha az harmadik személynek akarja eladni azt).

Főszabályként a tervezet kivette a hagyaték köréből az elővásárlási jogot, így megakadályozható, hogy a tulajdonos hozzájárulása nélkül változzon meg az elővásárlási jog jogosultjának személye. A tulajdonos oldalán bekövetkező öröklés azonban továbbra is lehetséges, mert a jogosult nem veszítheti el a jogát csak azért, mert a tulajdonos személye az öröklés miatt megváltozott.

Az első ajánlat joga

Az elővásárlási joghoz képest egyszerűbb jogviszony a javaslat által újdonságként bevezetendő első ajánlat joga. Ennek lényege, hogy a tulajdonos kötelezettséget vállal arra, hogy ha a tulajdonát a jövőben el akarja adni, akkor először ennek a jognak a jogosultja számára tesz, vagy tőle kér ajánlatot.

Az elővásárlási jog és az első ajánlat joga közti lényeges különbség, hogy utóbbinál a leendő vevő nem mérlegelheti, hogy harmadik személy ajánlatában foglalt feltételekkel kötne-e szerződést az eladóval, vagy sem. Az ajánlatot vagy közvetlenül a tulajdonos teszi meg, vagy éppen a jogosultra bízza az ajánlattételt, így az ajánlat feltételeinek a kidolgozását is. Az első ajánlat jogosultja harminc napon belül adhatja meg nyilatkozatát, ajánlatát, ennek elteltével a tulajdonos mentesül az ajánlati kötöttség alól. Ettől fogva, ha a jogosult ajánlatot is tesz, a tulajdonos ennél kedvezőbb feltételek mellett mással is szerződhet.