Összehangolt támadás a lakásmaffia ellen

A lakásbérlettel, valamint az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos rendelkezések módosításával többirányú támadást indított a parlament a lakásmaffia jellegű cselekmények elkövetői ellen. A közeljövőben ezzel összefüggésben várható az ügyvédek és a közjegyzők tevékenységét érintő szabályok szigorítása is.

A lakástörvény 2006. március 31-étől hatályos módosítása értelmében csak írásban lehet érvényes lakásbérleti szerződést kötni. Az írásbeliség tehát az állami és önkormányzati lakások mellett minden más lakás bérletét érinti majd. Átmeneti szabály értelmében azonban érvényesnek kell tekinteni azokat a korábban, szóban vagy ráutaló magatartással létrejött bérleti szerződéseket, amelyek nem állami, vagy önkormányzati, hanem magánlakásokra vonatkoznak. A törvénymódosítás miniszteri indokolása szerint a kötelező írásbeliség bevezetése a jogbiztonságot, illetve a lakásmaffia-tevékenység visszaszorítását célozza. A szabályok szigorítása a gyakorlati tapasztalatokhoz igazodva nem jelent különösebb problémát, mivel az egyéb tulajdoni formák tekintetében az írásba foglalás az utóbbi időben nagymértékben elterjedt.

Az új rendelkezések értelmében az önkormányzatok, illetve állami lakások esetében a miniszterek  rendeletben szabályozhatják a tulajdonukban álló lakásokra az életvitelszerű bentlakás követelményét. Korábban a törvény nem tartalmazta a használat ellenőrzésére vonatkozó szabályokat, amely az önkormányzati lakások átjátszására, a bérleti jog illegális eladására, illetve számtalan egyéb visszaélésre adott lehetőséget. Ennek megszüntetését szolgálja a rendeltetésszerű használat ellenőrzésére vonatkozó szabályok bevezetése.

A bérbeadó évente legalább egyszer jogosult a lakás használatát ellenőrizni. A bérlő - arra alkalmas időben - köteles a lakásba való bejutást biztosítani, illetve az ellenőrzés lefolytatását tűrni, őt azonban szükségtelenül háborítani nem lehet. Ezek szabályok egyébként a rendkívüli eseményekkel kapcsolatban is irányadók. Így például ha a lakáson belüli csőtörés másik lakásban, vagy az épület közös részein is kárt okoz, a bérlő nem akadályozhatja meg a lakásában a hibaelhárítás elvégzését.

Az önkormányzati lakások tekintetében a törvény kifejezetten rögzíti, hogy a bérleti jog - a tulajdonos hozzájárulásával - csak másik lakás tulajdonjogára vagy bérleti jogára cserélhető, haszonélvezetre, vagy albérleti jogra azonban nem. Az önkormányzatnak törvényes lehetősége van tehát arra, hogy fiktív csere kétsége esetén a tulajdonosi hozzájárulás megadását megtagadja.

Ingatlanközvetítői szigorítások

A lakásmaffia visszaszorítása, a jogbiztonság megteremtése érdekében az ingatlanközvetítői tevékenység szabályait törvényi szinten szabályozzák. A középfokú képesítés mellett bevezetik az emelt szintű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői szakképesítés fogalmát és követelményrendszerét.

Az új szabályok értelmében üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg az üzletszerű ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységet olyan gazdálkodó szervezet folytathat, amelynek legalább egy személyesen közreműködő tagja vagy alkalmazottja - természetes személy egyéni vállalkozó esetén legalább egy alkalmazottja vagy segítő családtagja - a külön jogszabályban előírt szakképesítéssel rendelkezik. Nem láthat el üzletszerű ingatlanközvetítői, illetőleg ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői tevékenységet az:

• akit a hatósági erkölcsi bizonyítvány tanúsága szerint gazdasági vagy vagyon elleni bűncselekmény miatt jogerősen szabadságvesztés büntetésre ítéltek és a büntetett előélethez fűződő hátrányos jogkövetkezmények alól nem mentesült,
• aki az ilyen tevékenységtől eltiltó jogerős bírói ítélet hatálya alatt áll,
• természetes személy vagy gazdálkodó szervezet, aki, illetőleg amely ilyen tevékenységével összefüggésben keletkezett, jogerősen megállapított köztartozásának nem tett eleget,
• aki a gazdasági társaságokról szóló törvény alapján vezető tisztségviselő nem lehet.

A szakképesítést tanúsító bizonyítványt, a hatósági erkölcsi bizonyítványt és a nemleges köztartozásról szóló igazolást a megyeszékhely szerinti városi önkormányzat jegyzőjének, Pest megyében a megyei önkormányzat főjegyzőjének, Budapesten a Fővárosi Önkormányzat főjegyzőjének kell bemutatni. A megjelölt szervek vezetik ennek alapján az ingatlanközvetítői, továbbá az ingatlanvagyon-értékelő és közvetítői névjegyzéket.

A névjegyzék vezetésének célja annak hiteles dokumentálása, hogy az abban szereplő természetes személy rendelkezik a tevékenység végzéséhez a külön jogszabályban előírt szakképesítéssel. A cégnyilvántartás hatálya alá tartozó jogalany esetén a fenti okiratokat az illetékes cégbíróságnak kell bemutatni. Ingatlanközvetítői tevékenység végzésére és a hozzá kapcsolódó ügyleti okiratok elkészítésére - a forgalmi értékbecslés, illetőleg az ingatlanvagyon-értékelés kivételével - az ügyvéd, illetve a jogtanácsos külön szakképesítés nélkül is jogosult.