Már nem nagy biznisz a spanyol ingatlan

Mivel Horvátországot - Kelet-Európa más részeihez hasonlóan - egyelőre nem rázta meg különösebben a jelzálogválság, a spanyol lett az első ingatlanpiac, amelynek bajai viszonylag nagyszámú honfitársunkat érinthetik érzékenyen. De valóban olyan sokan jártak rosszul az elmúlt években vásárlók közül?

Az ezredforduló után a spanyolországi ingatlanárak korábban soha nem látott mértékben emelkedtek, a jobb adottságú - általában tengerparthoz közeli, de távolról sem luxusszintű - lakások évente akár 10-25 százalékkal is drágultak. Még a lakások átlagárában is duplázódást regisztráltak 1998 és 2006 között, a felkapott övezetekben azonban nagyobb volt a szorzó.

A jelenség értelemszerűen rengeteg befektetőt vonzott, akik megjelenése tovább srófolta az árakat. Köztük szép számmal voltak magyarok is - amíg képesek voltak tartani a lépést az áremelkedéssel. Jellemzően 2-3 szobás, 20-30 millió forintos ingatlanokat kerestek 30 és 50 százalék közötti önerővel.

Az értéknövekedés mellett természetesen a kiadhatóságra is bazíroztak, és tehették, mert számos erre specializálódó, magyar kapcsolatokkal (is) rendelkező iroda jelent meg a spanyol tengerpart és a szigetek legkedveltebb területein. Az építőipar dübörgött, a bankok alacsony kamatú hiteleket kínáltak.

Megérkezett a krízis, durván estek az árak

Az Egyesült Államokból indult jelzálogpiaci krízis tavaly Spanyolországot is elérte, és az idei év elején riasztó számok láttak napvilágot. Az első negyedévben az évek óta szakadatlan drágulást reálértékben már csökkenés váltotta fel (4 százalékkal nőttek az árak, 4,6 százalékos infláció mellett), és a szakértők egyetértenek abban, hogy a kedvezőtlen tendencia egy ideig még súlyosbodni fog. Egyesek 2008-ra összességében 7-8 százalékos esést várnak.

Erre utal, hogy az International Herald Tribune nemrég arról számolt be: egyes üdülőövezetekben és Madrid bizonyos kerületeiben a kínálati árnál 20 százalékkal olcsóbban kelnek el az apartmanok. Ezek az adatok még nem jelentek meg a statisztikákban, de azt máris tudni, hogy az építés és a forgalmazás nagy veszteségeket szenved el.

Januárban az eladások 27 százalékkal estek vissza az egy évvel korábbi adathoz képest. Nem csoda, hogy az ingatlanberuházással foglalkozó cégek körében 2008 első negyedévében 147 százalékkal megugrott a csődvédelmet kérő társaságok száma. Veszélybe került, és csak hitelezői jóvoltából menekült meg a második legnagyobb cég, az Immobilaria Colonial.

Bajban a spanyol bankok is

Az IHT értékelése szerint európai összevetésben eddig - az ír és a brit után - a spanyol ingatlanpiac kapta a legnagyobb pofont, pedig nem tartozik a legkockázatosabbak közé. A Nemzetközi Valutaalap (IMF) egyik, az Economist által idézett jelentése szerint 1997 és 2007 között 18 százalék körüli túlárazottság alakult ki, amivel a fejlett országok között a spanyolok középmezőnyben helyezkednek el.

Ez az oka annak, hogy a hitelválság közvetlen hatásait - konzervatív befektetési politikájuknak hála - jól átvészelő spanyol bankok mind több nehézséggel szembesülnek. A hitelezés visszaesése és a bedőlő hitelek ellensúlyozására képzett céltartalékok növekedése miatt egyre romló eredményekről számolnak be. A spanyol jegybank adatai szerint februárban 10 százalékkal emelkedett a hitelüket nem törlesztők száma.