Jótállási gondokat hozhatnak az építőipari csődök

Rosszabbodhat a helyzet az új építésű lakások garanciális javításai terén, ha valósággá válnak a magyarországi lakásépítők közeljövőjéről szóló, borúlátó jóslatok. A megszűnő cégek helyett ugyanis nincs, aki vállalja a jótállási kötelezettségeket, a kivitelezési minőség pedig nem javult az utóbbi időben.

• Itt találja a válsággal kapcsolatos összes hírt!

Az építőipar drasztikus csökkenése a legfrissebb, szeptemberi adatok szerint még nem kezdődött el, de a szerződésállomány megcsappanásából már látszik, amit az elemzők jósolnak - jelesül, hogy az ágazat keserves év(ek) előtt áll. Az ingatlanfejlesztők erőteljesen visszafogják a teljesítményüket, és feltehetően közülük is sokan tönkre fognak menni.

Mindez nemcsak az állásukat elvesztőket érintheti majd közvetlenül, hanem azok egy részét is, akik nemrég vásároltak új építésű lakást. Ha ugyanis az építtető cég csődbe megy, az ingatlanra érvényes jótállási kötelezettséget nem lesz kin behajtani. Köztudott, hogy a lakóingatlan-szektorban korábban - vagyis a válság előtt - is nagyon magas volt a vállalkozások "fluktuációja".

Az építési minőség nem javul

A lakásépítés rendszerváltás utáni csúcséve 2004 volt, és még 2005-ben is több mint 40 ezer lakás épült. Az ezekre érvényes hároméves garanciaidőszak az idén lejár. Azóta, a 2008-ban elkészültekkel együtt, több mint 90 ezer olyan lakást adtak át Magyarországon, amelyre jövőre még lesz érvényes jótállás. Lehet, hogy a "szokásosnál" is kevesebb lesz valóban érvényesíthető.

Márpedig hibák továbbra is várhatóak. Az általunk megkérdezett építési műszaki ellenőrök szerint a "tömegtermékek" építési minősége szinte semmit sem javult idehaza az elmúlt években. Jellemző gond a vízszigetelés fogyatékossága, az előírtnál vékonyabb falak és födém, a silány nyílászárók beépítése.

Az Országgyűlés fogyasztóvédelmi eseti bizottságának június 18-i ülésén Kathy Attila, a Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatóság (NFH) főosztályvezetője arról számolt be, hogy továbbra is számos panasz érkezik a kivitelezési problémák miatt, a hatóság beavatkozási lehetősége azonban csekély, mivel magánjogi szerződésekről van szó.

Az anyagokkal is sok a baj

Egyébként nem mindig (csak) a kivitelező cég a hibás: a főosztályvezető az ülésen megjegyezte, az építőanyag-kereskedelemben is nagy problémák vannak. "A közelmúltban, például, a parketták vizsgálata hetvenkilenc százalékban kifogással zárult" - említette Kathy Attila. A tapasztalatok szerint gyakran hiányzik a megfelelőségi nyilatkozat, a beépítési útmutató, némelyik kereskedő nem ismeri vagy nem akarja ismerni a jótállási szabályokat.

Az NFH-nál az [origo] érdeklődésére azt mondták, magánjogi szerződésekról lévén szó, az ingatlanra panaszkodó vásárlókat általában a békéltető testületekhez irányítják. A fogyasztóvédelmi törvény által szabályozott tevékenységű testületekből minden megyében működik egy. Kompromisszumot próbálnak elérni a hosszadalmas kártérítési per helyett, eljárásuk teljesen ingyenes.

A békéltető testületekhez egyelőre nem fordulnak tömegesen ingatlannal kapcsolatos ügyekkel - tájékoztatott Battha Pál, a Budapesti Békéltető Testület elnökségi tagja. Elmondta, a leggyakoribb problémák a rossz nyílászárók, a megrepedezett burkolatok, és a nem működő épületgépészeti szerelvények - utóbbiak közül érdekes módon éppen a legkorszerűbb, hőszivattyús rendszerekkel szokott gond lenni, ami tízmilliós nagyságrendű összeget jelent.

A komoly presztízsű gyártó cégek részéről ugyan nagyobb az együttműködési készség, de az építőipar területén sajnos sok a bizonytalan lábakon álló, könnyen eltűnő cég, a kivitelezők és a beruházók között is - erősítette meg Battha Pál.

Önmagában az ügyvédi fellépés is hasznos lehet

"Az eljárás hosszától és magas költségeitől való féltükben sokan nem terelik jogi útra a garanciális jogsérelmet. Kétségtelen, hogy egy évnél rövidebb idő alatt nemigen ér véget egy efféle per, sőt akár több évig is elhúzódhat, nehéz tehát érvényesíteni a jogokat, ha magától nem teljesíti kötelezettségeit a vállalkozó" - mondta kérdésünkre dr. Kocsis Ildikó ügyvéd.

Gyakran előfordul ugyanakkor, hogy önmagában egy ügyvéd bevonása hatásosnak bizonyul. Bizonyos cégek - különösen azok, amelyek hosszabb távra terveznek, így fontos számukra a jó hírük - az ügyvédi megkeresés után sokkal inkább hajlanak a megegyezésre. Elképzelhető, hogy ilyenkor valamit az ügyfélnek is engednie kell, de érdemes határozottan fellépni - jegyezte meg dr. Kocsis Ildikó.

Általában nem valaminek a hiánya, hanem a kivitelezés minősége okoz problémát, az első osztályúnak meghirdetett minőség, például, sokszor nem érdemli meg ezt a minősítést. Előfordul vita arról is, hogy az adott hiba garanciálisnak tekinthető-e - említette a szakértő.

A lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló, 181/2003. számú kormányrendelet melléklete pontosan meghatározza, mire vonatkozik a jótállás. Így a lakóépület szerkezete, ereszcsatornája, külső burkolata, a lakás burkolata (festés, tapéta), nyílászárói, fűtőberendezései, a tűzhely vagy főzőlap, a páraelszívó, a beépített bútorok, a klímaberendezés, a lift, a kaputelefon, valamint a tetőterasz, a kapualj, a lépcsőház, a garázs, a folyosó mind ide tartozik.

Nem a tulajdonosnak kell bizonyítani

A jótállásra kötelezett, annak időtartama alatt a hibás teljesítésért való felelősség alól csak akkor mentesül, ha a hiba oka a teljesítés után keletkezett - és ezt neki kell bizonyítania. Nem az számít, hogy a hiba mikor vált felismerhetővé, hanem az, hogy annak oka mikor keletkezett - hívta fel a figyelmet dr. Kocsis Ildikó.

Hozzátette, az ingatlan átvételekor jótállási jegyeket kell kapnia a tulajdonosnak, melyeken szerepelnie kell, egyebek mellett a javításra kijelölt szervezet nevének, címének. (Ha az eladó esetleg nem ad ilyet, az a jótállási kötelezettségét nem érinti.) A bejelentett javítási igényt a vállalkozó 15 napon belül köteles kivizsgálni.

"A fogyasztó az eladóval van szerződéses viszonyban, rajta kell követelnie mindent, nem szabad bedőlnie a beruházó és a kivitelezők egymásra mutogatásának" - mondta az [origo]-nak dr. Baranovszky György, az Országos Fogyasztóvédelmi Egyesület elnökségi tagja.

Kérdésünkre leszögezte, minden olyan hibára vonatkozik a garancia, amely a lakás rendeltetésszerű használatát akadályozza, így például a sűrűn előforduló párásodás is ide sorolandó, hiszen előbb-utóbb penészesedést okozhat. A magán-szakértői véleményt a bíróság többnyire elfogadja - ekkor csak azért kell szurkolni, hogy az érintett cég meg ne szűnjön idejekorán.

Megéri szakember segítségét kérni

A tervasztalról lakást vásárlók számára melegen ajánlott - a körültekintő szerződéskötés mellett - az építkezések időnkénti, szakember társaságában történő meglátogatása. Az ellenőrzés persze elvileg az építésfelügyelők dolga lenne, de ők még messze nincsenek elegen, noha a közigazgatási hivatalok az idén már összesen 42 ilyen szakembert foglalkoztattak (szemben a korábbi tízzel).

A felügyelők munkája azért fontos, mert a hibák bizonyos típusait ugyan bárki, így a vásárló is szabad szemmel felfedezheti, de gyakoribbak és súlyosabbak azok a hiányosságok, amelyeket a lakás elkészülte után nemhogy a laikus, de már a szakember sem láthat, mert takarásban vannak. Sőt, akadnak olyanok, amelyek adott esetben csak a garanciaidőszak lejárta után válnak ismertté.