Már a kínálati lakásárak sem nőnek

Úgy tűnik, lassan elfogadják az eladók, hogy a jelenlegi helyzetben az inflációkövető árazás is túlzás volna a lakáspiacon. A legnagyobb hirdetési adatbázis kínálati átlagárai gyakorlatilag stagnálnak a válság elmélyülése óta. Vannak ugyanakkor arra utaló jelek is, hogy éledezik a piac.

A legtöbb tulajdonos túl drágán adná

Az ingatlanszakma gyakori panasza, hogy Magyarországon nincs megbízható, egységes ingatlankataszter, amely átláthatóvá tenné a hazai épületállományt - egyebek között a most tervezett vagyonadó kivetése is igazságosabb lehetne egy efféle nyilvántartás segítségével. Más szakértők szerint nem biztos, hogy megérné ilyen rendszert fenntartani, hiszen roppant költséges, de tény, hogy ennek hiányában nehéz megrajzolni az ingatlanpiac trendjeit.

Az egyik rendelkezésre álló módszer így a kínálat követése, ami az értékesítésekről ugyan nem ad tájékoztatást, az eladók hozzáállásáról, stratégiájáról viszont elárul egyet s mást. Ez pedig a piac hangulata szempontjából egyáltalán nem közömbös.

Stagnáló kínálati árak

Alapvetően nem emelkedtek a fővárosi kínálati lakásárak a válság elmélyülése, vagyis tavaly ősz óta. A legnagyobb internetes lakáskínálatot tartalmazó rendszert működtető Ingatlan.com statisztikái szerint tavaly szeptemberben az átlagos négyzetméterár 342 ezer forint volt, idén április-májusban pedig 345 ezer forint. Ez minimális, elhanyagolható változás.

Az évekre visszatekintő budapesti adatsorokat (lásd alább a táblázatot) górcső alá véve valamivel kevesebb, mint 10 százalékos áremelkedés látható a kínálati oldalon. 2005 szeptemberében a több mint 40 ezer hirdetés adatait összesítő statisztikák szerint az átlagos négyzetméterár 317 ezer forint volt. Egy évvel később 316 ezer, 2007 őszén 329 ezer forintot mutatott a statisztika, a múlt év őszén pedig a már említett 342 ezer forintért kínáltak egy négyzetmétert.

Ez alatt az idő alatt egyébként az Ingatlan.com rendszerében hirdetett budapesti lakások átlagos mérete sem változott: stabilan 70 négyzetméter körül mozgott, 1-2 négyzetméterrel alatt vagy felette.

Az árstatisztika böngészésénél természetesen figyelembe kell venni, hogy abban vegyesen, szerepel többféle lakástípus, az adatokban a különböző korú és technológiájú családi házak, tégla- és panellakások nem súlyozott átlaga szerepel.

Nem éri meg a túlárazás

Szintén fontos, hogy csupán kínálati árakról van szó, márpedig egy lakás csak annyit ér, amennyit megadnak érte. A kínálati árat megszabó tulajdonosok sokszor olyan összeghez ragaszkodnak, amit nemhogy nem adnak meg elsőre az érdeklődők, de egyenesen elriasztja őket.

Az Ingatlan.com kínálatában akad olyan budai zöldövezeti lakás, amelyért a múlt év őszén még 40 milliót kértek - senki nem jelentkezett, pedig a bankok még nem érezték a válságot annyira, mint most, könnyen adtak hitelt -, a tulajdonosa ma pedig már 31 millióért is megválna tőle.

A csökkentésnek meg is lett a hatása, korábban csak egy-két vevő érdeklődött, most pedig egymásnak adják a kilincset a vásárlójelöltek. Ez persze csak egy példa a sok közül, de ingatlanpiaci szakértők szerint számos ingatlan esetében előfordul a túlárazás, ami gátolja a piac fejlődését és a forgalombővülést.

 

Átlagos kínálati négyzetméterárak változása Budapesten

	2005. szeptember	2008. szeptember	Változás (%)
I. kerület	442	470	6,33
II. kerület	448	487	8,71
III. kerület	316	318	0,63
IV. kerület	218	229	5,05
V. kerület	399	486	21,80
VI. kerület	316	364	15,19
VII. kerület	254	287	12,99
VIII. kerület	234	249	6,41
IX. kerület	269	309	14,87
X. kerület	218	222	1,83
XI. kerület	326	351	7,67
XII. kerület	413	438	6,05
XIII. kerület	300	335	11,67
XIV. kerület	286	304	6,29
XV. kerület	214	220	2,80
XVI. kerület	272	288	5,88
XVII. kerület	213	225	5,63
XVIII. kerület	232	236	1,72
XIX. kerület	220	221	0,45
XX. kerület	205	219	6,83
XXI. kerület	194	195	0,52
XXII. kerület	272	288	5,88
XXIII. kerület	222	227	2,25

                           Forrás: Ingatlan.com

 

	2008. szeptember	2009. április	Változás (%)
I. kerület	470	475	1,06
II. kerület	487	499	2,46
III. kerület	318	330	3,77
IV. kerület	229	229	0
V. kerület	486	494	1,65
VI. kerület	364	354	-2,75
VII. kerület	287	282	-1,74
VIII. kerület	249	250	0,40
IX. kerület	309	308	-0,32
X. kerület	222	229	3,15
XI. kerület	351	359	2,28
XII. kerület	438	435	-0,68
XIII. kerület	335	336	0,30
XIV. kerület	304	314	3,29
XV. kerület	220	219	-0,45
XVI. kerület	288	296	2,78
XVII. kerület	225	226	0,44
XVIII. kerület	236	238	0,85
XIX. kerület	221	215	-2,71
XX. kerület	219	212	-3,20
XXI. kerület	195	200	2,56
XXII. kerület	288	314	9,03
XXIII. kerület	227	231	1,76

                            Forrás: Ingatlan.com

"A válság az ingatlanpiacról indult, ezért már 2007 őszétől tapasztalható egyfajta kivárás, és folyamatosan, bár nagyon lassan szűkül a piac. A nálunk hirdető közvetítőktől úgy tudjuk, kevés a valódi, fizetőképes vevő" - kommentálta kérdésünkre a számokat Korbuly Krisztán, az Ingatlan.com vezérigazgatója.

A túlkínálat miatt az új építésű lakások projektgazdái az eddigiekhez képest szokatlan értékesítési stratégiákkal próbálnak túladni lakásaikon. Egyre több akcióban ígérnek ingyen garázst, konyhabútort, kedvező fizetési ütemezést. Olyan fejlesztő is van, aki az egyre nehezebben hozzáférhető bankhiteleknek kínálnak alternatívát, például az első évben kifizetik a vevő helyett a törlesztőrészleteket.

Az államilag támogatott lakáshitel és a szocpol közelgő megszüntetése és a várható áfaemelés miatt most mindenki hajrázik: a fejlesztők sokat hirdetnek, mert arra számítanak, június után leáll az új építésű lakások piaca. Az egyik cég a Bajnai-csomag bejelentése óta a XVIII. kerületi fejlesztése több lakását adta el pár hét alatt, mint az egész utolsó negyedévben - említette Korbuly Krisztián.

Többen keresnek albérletet

Új tendencia az albérletek iránti kereslet növekedése. Az elmúlt években az összes keresésre vetítve 2 százalék volt a kiadó ingatlanokra indított keresések aránya (kivéve augusztusban, a tanévkezdés előtt, amikor 16 százalékra kúszik fel). Mostanában azonban az arány nem megy 12 százalék alá, ami akár azt is jelezheti, hogy megindul egy egészséges bérlakáspiac kialakulása.

Beszédes trend, hogy egyértelműen nőtt a feladott hirdetések száma, és a hirdetés kiemelésére fordított összegek is nőnek - vagyis a kevesebb vevőért nagyobb a harc. Az eladni kívánók közül egyre többen veszik igénybe az ingatlanirodák szolgáltatásait.

A növekvő törlesztőrészletek miatt egyre gyakrabban fordul elő, hogy jelzáloghitellel terhelt ingatlant kínálnak. Ez a legkevésbé rossz megoldás, hiszen a hitelszerződés felmondása, a banki kényszerértékesítés extra nehézségekkel és költségekkel jár, és a legritkább esetben hozza ugyanazt a vételárat, mint ami önkéntes eladás esetén elérhető.

Lassan eléri a használtakat a csökkenés

Megjegyzendő, nem csupán az eladók aktivitása miatt nőtt meg a hirdetések száma, hanem a hirdetési idő meghosszabbodása miatt is tovább tartják a hirdetők az adatbázisban a hirdetéseket. Emiatt a szokásosnál később esnek ki az ingatlanok a rendszerből.

Az új lakások ára jelentősen csökkent, kirívó esetben akár 40 százalékkal olcsóbban kínálják a lakásokat, mint egy évvel ezelőtt. A használtaknál lassabb az árcsökkenés folyamata, mert a tulajdonosok a lakásukért az általuk megfizetett, illetve az ingatlanra költött összeget szeretnék megkapni, ami egy túlkínálatos piacon szinte lehetetlen. Az árak stagnálása természetesen reálértékben már csökkenést jelent, de a nagy értékű ingatlanok ára nominálisan is szembetűnően esett.

A hirdetések számában az Ingatlan.com-nál kicsit lassult a növekedés: míg tavaly januártól áprilisig 20 százalékkal növekedett a hirdetésszám, idén csak 17,5 százalékkal. (Jelenleg 290 ezer ingatlanhirdetés található az adatbázisban, közülük 25 ezer a kiadó hirdetések száma).

Február óta éledezik a piac

A magánszemélyek hirdetéseit is közlő Ingatlan.com mellett ugyancsak jelentős adatbázist működtet az Ingatlanok.hu, amelyen szinte kizárólag közvetítő irodák hirdetései szerepelnek, a magánjellegűek aránya csupán 1-2 százalék.

"Az irodák tavaly ősszel jelezték, hogy mind kevesebb a megkeresés, ez egészen januárig tartott, ám februárban már arról számolt be a mintegy ezer leszerződött partneriroda többsége, hogy valamelyest újra megindult a piac" - mondta érdeklődésünkre Hódi Richárd hirdetési igazgató.

Az egy évvel korábbi állapotról persze nincs szó, hiszen a bankok nehezen adnak hitelt, különösen vidéken. Kevés az érdeklődő, és az értékesítések 20-25 százalékkal visszaestek. "Egészen tavalyig nagyon könnyű volt ingatlant eladni a tapasztalatlan közvetítőknek is, de ma már nem jön úgy a siker, többet kell foglalkozni az ügyfelekkel, az alkuval, a hirdetésekkel" - jellemezte a viszonyokat Hódi Richárd.

Erősebb a konkurenciaharc

Az Ingatlanok.hu ugyanakkor azt észlelte, hogy a partnerirodák nem az együttműködés felmondásával vagy a saját díjcsomagjuk csökkentésével reagáltak, sőt jó részük a korábbiaknál többet költ marketingre, promócióra, mivel érzékeli, hogy erősebb lett a konkurenciaharc.

Az oldalon futó hirdetések számában eddig nem a válság okozta a legnagyobb változást, hanem a fizetős rendszer tavalyi bevezetése. Akkor 100-110 ezerre esett a számuk, majd mostanra felfutott 175 ezerre. Tény, hogy idén az előző év azonos időszakához képest minimális az emelkedés, de lehet, hogy ennek az az oka: sokkal nagyobbra már nemigen lehet duzzasztani az állományt - vélekedett az igazgató.

Az Ingatlan.com az [origo] ingatlanhirdetési szolgáltató partnere.