Ügyészi felügyelet társasházaknak

Kihirdették az új társasházi törvényt, amelynek következtében könnyebb lesz fellépni a közös költséget nem fizető lakókkal és a nem megfelelő módon tevékenykedő közös képviselőkkel szemben, de nehezebb lesz például leválni a távhőről. Kérdéses, hogy a felügyeleti feladatokkal felruházott ügyészség tudja-e majd kezelni a várható panaszáradatot.

Megjelent a Magyar Közlöny keddi számában az új társasházi törvény, amely - az ügyészi felügyelet kivételével - nyolc nap múlva hatályba is lép. A módosítások számos ponton érintik a társasházban lakókat: újraszabályozták többek között a hátralékosok ügyét, a közös képviselők felügyeletének kérdését és az extrakiadásokkal kapcsolatos passzusokat is.

Az új jogszabály - amelyet júliusban Sólyom László köztársasági elnök egy szövegezési hiba, illetve az ügyészségi felügyelet miatt megfontolásra visszaküldött a parlamentnek - értelmében a lakóközösségnek több lehetősége lesz a közös költséget nem fizető adósokkal szembeni fellépésre. Ha valaki hat hónapja elmarad a közös költséggel, és a fizetési felszólításokra sem reagált, akkor bírósági eljárás indítható ellene. Fontos változás, hogy a felszólítások át nem vételével nem lehet elszabotálni a fizetést, a most elfogadott jogszabály szerint ugyanis kétszeri sikertelen kézbesítése után is jogi útra terelhető a nem fizető lakók ügye, és az eljárás végrehajtással is zárulhat.

A bírósági eljárás tehát megindulhat, aminek következtében a lakóközösségnek lesz egy végrehajtható döntés a kezében. A gond eddig épp abból adódott, hogy amennyiben valaki nem fizette a közös költséget - ami amúgy a pénzügyi nehézségek idején az egyik legelső reakció -, akkor nem kellett mást tennie, mint megoldani, hogy a kézbesítéskor ne legyen otthon. Az ismeretlen helyen tartózkodó lakossal szemben ugyanis nem lehetett bírósági pert indítani - tudtuk meg Bék Ágnesntől, a Társasházak és Társasházkezelők Országos Egyesületének (TTOE) elnökétől.

A friss jogszabály szerint a bíróság a kézbesítési vélelmet is befogadja, a jogerős végzés után pedig bírósági végrehajtó is felléphet a nem fizető lakossal szemben - márpedig a végrehajtónak sokkal több jogi lehetősége van, mint egy sima lakónak vagy épp a közös képviselőnek. A végrehajtó fel tudja kutatni a "bujkáló" lakost, meg tudja keresni a munkahelyét, egyéb ingatlanait, és az adóhatóság segítségét is igénybe veheti.

Az új törvény tehát ugyan nem jelenti, hogy rögtön pénzükhöz jutnak a társasházak, de azt igen, hogy a mostani rendszerből adódónál hamarabb. A bírósági szakasz ugyanis hamarabb indulhat, vagyis hamarabb készül el a végzés, és így hamarabb indul el a végrehajtás is.

Fellépés a közös képviselővel szemben

A társasházakban lakók számára szinte napi tapasztalat, hogy nem könnyű érdemben intézkedni a közös képviselővel szemben - sokan nem mennek el a közgyűlésekre, sokan automatikusan meghatalmazzák a közös képviselőt, így a szabálytalanságot észlelő lakosnak gyakran alig van lehetősége a fellépésre, illetve olyan bonyolult mechanizmus áll csak a rendelkezésére, aminek láttán sokaknak elmegy a kedvük a cselekvéstől.

Mostantól azokban az esetekben, amikor a törvényes műkődéssel kapcsolatban aggályai vannak a lakóknak (például nem hívják össze a közgyűlést, nincs hatályos szervezeti és működési szabályzat, nem számolnak el megfelelően a ház pénzével), lehetőség lesz az ügyészséghez fordulni. Ez jelentős változás, mert eddig csak a lakóközösség egészének, vagyis a közgyűlésnek voltak igazi eszközei, azok közül is leginkább csak egy: a közös képviselő leváltása. Mostantól azonban akár egy lakó is felléphet, ha visszásságokat tapasztal, az ügyésznek pedig mindent meg kell tennie a törvényes működés helyreállítására - azaz felszólíthatja a közös képviselőt a törvényes állapot helyreállítására, összehivathajta a közgyűlést, bírósághoz fordulhat, illetve ha mindez hatástalan, akár felügyeleti biztost is kinevezhet.

Sólyom László aggályai

A köztársasági elnök júliusban közzétett véleménye szerint az ügyész törvényességi felügyelete nem egyeztethető össze a közös tulajdonnak azzal a formájával, amely a társasházakat jellemzi. Az új rendelkezés emellett Sólyom szerint ellentétes lenne az ügyész hagyományos szerepkörével is, különös tekintettel a társasházak nagy számára.

A társadalmi szervezetek esetében már létező ügyészségi kontroll 2010. január 1-jén lép hatályba a társasházaknál, az októbertől rendelkezésre álló három hónap többek között azt szolgálhatja, hogy az ügyészség felkészüljön a potenciális rohamra. Sólyom egyik júliusi kritikája arról szólt, hogy az ügyészek felügyeleti joga ellentétes az ügyész hagyományos szerepkörével, különös tekintettel a társasházak nagy számára, és az laikusként is belátható, hogy kérdéses, az ügyészség miképp kezeli majd a várható panaszáradatot.

Az sem lehetetlen, hogy az eddigiekhez képest akár ötven százalékkal több feladatot kell ellátnia az ügyészségi szervezetnek - mondta érdeklődésünkre Nagy Zoltán ügyvéd. Kérdésünkre úgy vélekedett, a társasházi jogviták rendezésének folyamatára nem biztos, hogy jelentős hatással lesz a változás, noha ezt nyilván sokan remélik.

Egyelőre nem teljesen világos, pontosan milyen tartalmat kap ez a jogintézmény, de valószínű, hogy az ügyészség felügyelete ugyanolyan vagy nagyon hasonló jogkört jelent majd, mint a cégek és társadalmi szervezetek esetében. Bíztató, hogy e két területen jelenleg jóval nagyobb rend van, mint a társasházak működésében - említette Nagy Zoltán.

Nehezebb lesz elhagyni a távhőt

Ugyancsak fontos változás, hogy a "rendes gazdálkodás körét meghaladó kiadások" (lásd keretes írásunkat) vállalásához a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges, szemben az eddigi 4/5-ös aránnyal. Ennek több következménye is lehet: szinte lehetetlenné válik például a fűtési rendszer lecserélése, a távhőről való leválás, az egyhangú döntés ugyanis nagyon ritka az ilyen esetekben.

A távhő elhagyása ugyan az áfacsökkentés ellenére jó eséllyel hosszabb távon megtakarításokat hoz, de lakásonként több százezer forintos egyszeri kiadással is lehet számolni, sőt sokaknak az ingatlanok adottságai miatt nem is feltétlenül érdemes elhagyniuk a rendszert.

Az egyhangú döntések kitétetelnek pozitív hatásai is lehetnek. Ingatlanjogászok szerint az utóbbi években több olyan megkeresésük is volt, amelyekben vagyonosabb ügyfelek egy értékes helyen levő, de nem túl jó állapotú társasházban több lakást is megvettek, majd pedig a közgyűlésen - kihasználva jelentős szavazati jogukat - komoly (több millió forintos) extrabefizetést rendeltek el. A szegényebb lakosok ezt az összeget nem tudták kifizetni, így idővel kénytelenek voltak eladni a lakásukat - jó eséllyel a már nagytulajdonos vállalkozónak, aki így az egész házhoz hozzájuthatott.

Szintén új szabály, hogy a lakó "műszaki ok vagy rendkívüli esemény" esetén köteles beengedni a lakásba a közös képviselőt vagy annak meghatalmazottját.

A Sólyom László által visszaküldött tervezethez képest amúgy egyetlen komolyabb módosításra került sor. A kihirdetett jogszabály szerint a nagyobb házak esetében nem kell könyvvizsgálót alkalmazni, elég lesz egy mérlegképes könyvelő is. Ez nem azt jelenti, hogy mérlegképes könyvelővel kell könyveltetni a ház pénzügyeit, hanem azt, hogy a lakókból alakult számvizsgáló bizottság működését segíti majd a szakember - akit 50 albetét vagy 10 milliós forint forgalom felett kötelező lesz alkalmazni.