Tömeges ablakcserével kecsegtet a Fidesz lakásprogramja

A most kezdődő ciklus alatt egymillió lakást tenne energiahatékonyabbá a Fidesz lakásfelújítási programja, az 500 milliárd forintos forrást uniós alapokból biztosítaná az új kormány. Az egy lakásra jutó félmillió forintból a legtöbb esetben az ablakok cseréje vagy az újraszigetelés jön ki, teljes felújításra nem elég a pénz. A kivitelezők a válságos idők végét remélik a programtól, de először a részletekre kíváncsiak.

Négy év alatt 500 milliárd forint uniós forrásból, egymillió önrész nélkül felújított lakás, 80 ezer munkahely, tízéves megtérülés, növekvő energiahatékonyság - így összegezhető a Fidesz gazdaságpolitikai programjának egyik sarkalatos eleme, a lakásfelújítási program.

A Nyugat-Európában is divatos "zöldbank" ötletét először Orbán Viktor pártelnök vetette fel, még február elején, majd belekerült a Fidesz programjába is, áprilisban beszélt róla Matolcsy György, a gazdasági csúcstárca várományosa, aki egy csütörtökön megjelent interjúban azt ugyan elárulta, hogy a Magyar Fejlesztési Bank (MFB) leánybankjaként működne a finanszírozást levezénylő zöld pénzintézet, de a program részleteit egyelőre ő sem ismertette.

Egy lakásra átlagosan 500 ezer forint juthat, ebből kell az energiahatékonyságot növelő felújításokat elvégezni: ez a gyakorlatilban a nyílászárók cseréjét, illetve a lakás szigetelését jelentheti, ezek ugyanis Magyarországon az igazán gyenge pontok, de ha egy egész háztömbról van szó, akkor felmerülhet a napkollektorok felszerelése, vagy akár a geotermikus energia kihasználása is - bár kérdéses, hogy ez utóbbiak egy panelház esetében mennyire reális lehetőségek.

Örülnek és a részletekre várnak a vállalkozók

Az egész építőipar nagyon rossz helyzetben van, így egy lakásfelújítási programnak természetesen örülnének az ezzel foglalkozó cégek - mondta több felújításra és építőipari kivitelezésre specializálódott kisvállalkozó az [origo]-nak.

"Egyelőre nem látjuk, pontosan mi is lesz ebből" - mondta Balázs István, aki az ország egész területén vállal lakásfelújítást és komplett házépítést. Hasonlóan látja a helyzetet Perge Attila, a Falazó Kft. tulajdonosa és ügyvezetője. "A felújítási program mindenképp ráférne a magyar lakásokra, de fontosak a részletek is. Akadtak már hasonló programok Magyarországon, de akkor a banki és egyéb kötelezettségek miatt nagyon kevesen jutottak ténylegesen a felújítási pénzekhez, amennyiben pedig lesz önrész, akkor az az anyagi gondokkal küzdő lakók miatt tovább nehezíti majd a pénzhez jutást" - mondta el Perge Attila.

"Csak üdvözölni tudjuk az ilyen kezdeményezést. A pontos struktúráról még szinte semmit sem lehet tudni, azonban az mindenképpen jó lenne, ha önerő nélkül is el tudnának indulni az amúgy is kevés megtakarítással és jövedelemmel bíró paneles társasházak" - mondta Szeivolt István, az épületfelújításokkal foglalkozó - többek közt az óbudai Faluház korszerűsítését irányító - Épkar Zrt. ügyvezető igazgatója.

Mennyi az annyi?

Kérdéses azonban, hogy mire elég az 500 ezer forintos összeg, vagyis hogy valóban lehetséges-e az állami pénzből olyan felújításokat elvégezni, amelyek jelentősen javítják egy lakás energiafelhasználását. Általánosítani a lakésok eltérő adottságai miatt nehéz, de iránymutató lehet az a tavalyi év második felében megvalósult projekt, amelynek keretében az óbudai Faluházat újították fel (az épület neve abból adódik, hogy a megapanelben egy falunyian laknak).

A 315 méter hosszú, 15 lépcsőhéázas lakóház közel 900 lakását renoválták, az épület új hőszigetelést kapott, kicserélték a nyilászárókat és napkollektoros rendszerrel oldották meg a melegvízellátást - azaz nagyjából az történt, ami a fideszes tervek szerint sok százezer magyar lakásra vár. A költségek azonban elszaladtak, legalábbis a zöldbankos elképzeléshez képest: nettó áron a teljes költség 938 millió forint, brutóbban 1,2 milliárd forintot tett ki, azaz lakásonként - nettó áron kalkulálva - több mint 1 millió forintba került a felújítás.

A panellakások lehetnek a fő haszonélvezők

Az szinte biztos, hogy a teljes felújítást nem lehet majd megoldani az egy lakásra jutó félmillió forintból, így jó eséllyel választani kell: az energiahatékony felújítások közül kiemelkedik a nyílászárók cseréje és a falak szigetelése.

Az ablakok cseréje egy átlagos magyar panellakás esetében darabonként nagyjából 50 ezer forintba kerül, ami egy lakásra vetítve átlagosan 500 ezer forint - természetesen csak akkor, ha nem ügyelünk különösebben az esztétikára, és nem fából, hanem műanyagból készült ablakokról van szó, a fa nyílászárók ugyanis ennél akár kétszer drágábbak is lehetnek. A falak szigetelése nagyjából 5-6000 forint négyzetméterenként, a belső szigetelés összköltsége pedig nagyjából 10 ezer forint (a Faluház felújításáról szóló honlapról az derül ki, hogy lakásonként a hőszigetelés 270-560 ezer forintba került), azaz egy panellakás energiahatékonnyá tétele bőven meghaladhatja az 1 millió forintot is.

Nincs átlagos lakás

Egy felújítás költségeit számos paraméter szabja meg, még abban az esetben is, ha szimplán panelekről van szó (ilyen többek között a lakás építésének éve, elhelyezkedése, a nyílászárók állapota, illetve hogy voltak-e már korábban felújítások), azaz nehéz átlagos értékekről beszélni.

"Azt sem szabad elfelejteni, hogy sok előre nem látható költség is jelentkezhet, például, ha baj van a gépészettel. Sok panellakásban nagyon elhasználódottak a bejárati ajtók is, amelyeken keresztül kiszökik a folyosóra a meleg, márpedig annak a cseréje további legaláb 100-150 ezer forintba kerülhet" - tette hozzá Perge Attila.

Az 500 milliárdos lakáskorszerűsítésre szánt keretből tehát megoldható lenne a egymillió lakás hőszigetelése vagy ablakcseréje, de ez nem jelentene teljes felújítást, bár a lakások energiafogyasztását ezek egyenként is érezhetően csökkentenék. Bár Orbán Viktor utalt arra, hogy az új kormány által létrehozandó zöldbank önrész nélkül segítene felújítani a lakásokat, elképzelhető, hogy többféle konstrukció lesz majd - így azok a lakástulajdonosok, illetve társasházak, akik be tudnak szállni a költségekbe, akár komplett felújítást is elvégeztethetnek majd, természetesen a számla egy részét nekik kell majd fizetniük.

Több kell a komplex felújításhoz

Az energiahatékonysági beruházásokban tanácsadó szerepet játszó Energiaklub szerint komplett felújításokra lenne szükség a valódi megtakarítások eléréséhez. Csikai Mária igazgatóhelyettes az [origo]-nak elmondta, szimpla ablakcserékben nem látnak fantáziát. "Akkor van értelme belevágni, ha a beruházást követően a lakás energiafogyasztása legalább 20 százalékkal csökken, de legjobb az lenne, hogy, ha felére csökkenne a fogyasztás, hosszú távon erre kellene törekedni" - gogalmazott az Energiaklub illetékese, aki azt javasolja, hogy csak abban az esetben járulnjon hozzá az állam a beruházáshoz, ha a korszerűsítés valóban az előre meghatározott mértékben csökkenti a lakás energiafogyasztását.

Hasonlóan látja a helyzetet Kardos Norbert, az elsősorben napkollektorok kivitelezésével és épületfelújításokban részt vevő Kardos Labor Kft. tulajdonosa. "Természetesen ebből a pénzből lejjebb szorítható egy-egy lakás, illetve társasház energiafogyasztása, de hosszabb távon sokkal célravezetőbb lenne, ha egy komplex felújítást hajtanának végre" - fogalmazott Kardos.

Sok pénz visszajöhet az államkasszába

A felújítások nem csak kiadással járnak, bevétel is van belőle - mondta Szeivolt István és hozzátette: az állam a teljes beruházási érték 40 százalékát visszakapja a beruházáshoz kapcsolódó áfabefizetések és a projektben részt vevő munkások utáni bevételekből (szja, járulék stb.). Ezért az állam szempotnjából már jóval vállalhatóbb a mérleg, nem beszélve arról, hogy az energiafogyasztás is csökkenthető ezzel párhuzamosan.

Új törvények kellenek

Az érdekelt vállalkozók és szakemberek szerint a lakásfelújítási program elindítása előtt mindenképpen át kell szabni a jogi hátteret. Szeivolt István szerint jelenleg nagyon sok ellentmondás van a törvények és jogszabályok között és az alkalmazó hatóságok is eltérően hajtatják végre azokat. "A panelprogramot kivették a módosított közbeszerzési törvény hatály alól, a társasházak döntik el hogy ki legyen a kivitelező. Ezzel kapcsolatban megjelent a "panelbiznisz" mint üzletág hiszen a sarki zöldséges is "felelős" kivitelező lehet" - mutatott rá egy problémás pontra az Épkar első embere.

A másik probléma, hogy a jelenlegi szabályok szerint a a társasházak egyhangú döntése kell a közös területek (tető) hasznosítására, ahová a napkollektorokat telepíteni lehet. Egy 200-300 lakásos társasház esetén alig van arra esély, hogy egyhangú szavazat szülessen, ami blokkolhatja a kivitelezést, és a sokszor túl részletes uniós szabályzatok átvétele, gyakorlati alkalmazhatatlansága is lehetetlenné teheti a beruházások elindítását. Szeivolt szerint ha a a törvényeket és jogszabályokat átalakítják és egy konkrét szervezet lenne felelős a programért, akkor lehetővé válna, hogy a résztvevő cégeket előminősítés után vonják be - legyen szó pályázatírókról, gyártókról vagy kivitelezőkről - ez pedig növelné a megbízhatóságot és az elszámoltathatóságot.

Drágábban nem, csak könnyebben lehet eladni

A felújított házban lévő panellakásért egyelőre nehéz többet kérni a piacon eladásnál, a korszerűsítés hozadéka inkább az, hogy sokkal könnyebb eladni. Maximum 5 százalékal lehet többet kérni, a panelprogramos lakásokért, de ezt a pici előnyt is felemészti a mostani piaci helyzet - mondta az [origo]-nak Korbuly Krisztián, az ingatlan.com ingatlanhirdetési rendszert működtető Arkon Zrt. vezérigazgatója. Hozzátette: a cégnél hirdető ingatlanirodák azt mondják, most tavasszal végre beindult a piac. Van kereslet panelekre is, de ez Budapesten a budai oldalon jellemző a III. és a XI. kerületben, a városszéli lakótelepek helyzete mindig nehezebb.

Egy 60 négyzetméteres budai lakáslrt reálisan 9-12 millió forintot lehet elkérni. Persze van, aki túlárazza a III. kerületi lakást a Római fürdő közelségére alapozva, akad olyan tulajdonos, aki 18 milliót remél az eladásból. A pesti oldalon nagyobb a választék és a szórás is az árban 7-15 millióért bőven van miből válogatni. A túlkínálat miatt a  hirdetésekben ma már kifejezetten hangsúlyozzák, hogy panelprogram keretében felújított ingatlanról van szó. Vidéken sokkal olcsóbbak a panellakások: Miskolcon 6 millióért, Ózdon 3,19 millióért hirdetnek 2009-ben felújított panel lakást. Az ország nyugati felében Szombathelyen 7-10 millió között mozognak az árak.