OTP: Csekély lakásdrágulás a XI., jelentős áresés a VI. kerületben

A válság miatt átlagosan közel hét százalékkal csökkentek országszerte az ingatlanárak az OTP Jelzálogbank értéktérképe szerint. Magyarország legdrágább körzetében az átlagos négyzetméterár 584 ezer forint volt 2010-ben, ami tízszerese a legolcsóbb kistérségben jellemző átlagárnak.

Magyarországon a gazdasági válság nem küldte mindenhol a mélybe az ingatlanárakat és a forgalmat, több területen is drágulás és élénkülés jellemezte az ingatlanpiacot - derül ki az OTP Jelzálogbank szerdán megjelent értéktérképéből.

Az elemzésben az OTP szakértői 174 országos statisztikai kistérség, illetve 161 fővárosi irányítószám-körzet 2007-2010-es lakáspiaci forgalmi adatait elemezték. Bázisnak a 2008-as statisztikákat tekintették az elemzés készítői, mert a hazai ingatlanpiacon a válság jelei csak az ezt követő években mutatkoztak meg. Az értéktérkép szerint 2008 és 2010 között átlagosan 6,9 százalékkal csökkent a magyarországi lakóingatlanok fajlagos tranzakciós ára, míg Budapesten 8 százalékos nominális mérséklődés volt tapasztalható.

Hatalmas különbségek az árakban

Az elemzés szerint az átlagos változásokon belül azonban mindenütt és minden tekintetben óriásiak a különbségek. A válság kezdete óta Budapesten például 16 irányítószám-körzet esetében emelkedett a lakóingatlanok fajlagos tranzakciós ára. A legértékállóbbnak a XI. kerület bizonyult: itt található az értéknövekedést elkönyvelő övezetek fele. A kerület átlagos négyzetméterára ennek köszönhetően még valamelyest emelkedett is az elmúlt két évben, nominálisan mintegy 3 százalékkal.

"A másik véglet a VI. kerület, ebben a városrészben közel 30 százalékkal estek az inatlanárak. A VI. kerületi jelentős árcsökkenést magyarázza a környékhez képest magas kezdeti - 2008-ban közel 325 ezer forintos négyzetméterenkénti - árszint, amelynek okát a külföldi vevők tömeges befektetési célú vásárlásában látták a szakértők, míg a XI. kerületben a statisztikát javították az átlagosnál drágább, új építésű ingatlanokkal kapcsolatos tranzakciók is" - áll az elemzésben.

Az OTP elemzése szerint a drágább területeken nagyobb mértékben estek az árak. A budapesti piacon a válság okozta ársokk a nagyobb forgási sebesség, valamint a tranzakciók lakásállományra vetített magasabb száma miatt hamarabb és nagyobb mértékben tudott érvényesülni. Ezt támasztja alá az ingatlantípusok szerinti bontás is: a családi házak forgalma jelentősen visszaesett a fővárosban, ám az árak stagnáltak. Ezzel párhuzamosan a lakások értéke 9,5 százalékkal esett, míg a panellakótelepek áresése gyakran meghaladta a 15 százalékot is.

A nominális árak közötti jelentős különbség szintén a piac megosztottságára utal: Magyarország legdrágább körzetében - a budai Várban - az átlagos négyzetméterár 584 ezer forint volt 2010-ben, ami több mint a háromszorosa a legolcsóbb budapesti körzet - az újpalotai lakótelep -  átlagárának, és több mint a tízszerese a legolcsóbb hazai kistérség, a Borsod-Abaúj-Zemplén megyei bodrogközi kistérségben jellemző 42 ezer forintos átlagos négyzetméterárnak. A fővárosi átlag négyzetméterár 262 ezer forint, a Magyarországi 122 ezer forint volt 2010-ben.

Szinte mindenütt találhatóak válságérzékeny területek

A válság hatásainak mérésére az OTP Jelzálogbank elemzői öt kategóriába sorolták a körzeteket. Budapesten a XI. kerület minősült válságállónak, ahol hét körzet került a legjobb kategóriába. A leginkább válságsújtott pedig a XV. kerület lett, ahol a nyolc irányítószám-körzetből négy került a válság által leginkább érintett csoportba.

Az országos kimutatás szerint a főváros környéki, a balatoni és néhány nagyváros környezetében lévő régió mutatkozott leginkább válságállónak. "Baranya és Győr-Moson-Sopron kivételével mindenhol megtalálhatóak azonban válságérzékeny és válságsújtott területek. A legkedvezőtlenebb piaci folyamatokkal Borsod-Abaúj-Zemplén és Hajdú-Bihar megyék körzeteinek többsége jellemezhető - azonban itt is akad olyan terület, ahol az árak vagy a forgalom növekedését mutatják az adatok. A válságot nagyvárosaink általában jobban vészelik át, bár sok esetben jelentős áreséssel, ugyanakkor az átlagnál csekélyebb forgalomcsökkenéssel. Érvényes ez a budapesti agglomeráció keleti és nyugati szektorára, amely válságállónak bizonyult, csakúgy, mint Győr-Moson-Sopron megye nagy része. A Balaton térségében vegyes a kép, bár többségében vannak a válságot jobban tűrő kistérségek, kedvező piaci helyzetben inkább a kitüntetett turisztikai, rekreációs és üdülőterületek, mint a Velencei-tó, Hévíz és Zalakaros környéke tartoznak" - derül ki az OTP elemzéséből.

Gyuris Dániel, az OTP Jelzálogbank elnök-vezérigazgatója az értéktérkép megjelenését kommentálva közölte: az értéktérkép mindenki számára hozzáférhető, helyi szinten is részletes, megbízható adatokat tartalmaz az ingatlanok áráról, azok változásáról és válságállóságáról. "Az OTP Jelzálogbank a nagyközönség számára mindeddig nem elérhető, nemzetközi metodikákon alapuló, széles körű adatbázisokra támaszkodó elemzését félévenként teszi majd közzé honlapján" - tette hozzá a bankvezető. Az elemzés vizuális eszközökkel, térképen teszi láthatóvá, így könnyen követhetővé és közérthetővé az adatokat, amelyek kizárólag megvalósult piaci ingatlantranzakciókon alapulnak. Az értéktérkép adatait a Nemzeti Adó- és Vámhivatal illeték-adatbázisa mellett az OTP-csoport ingatlanüzleti területének, ingatlanszakértői hálózatának évek alatt felhalmozott statisztikái és kimutatásai szolgáltatják.