Nem esnek vissza a lakásárak, hiába indulnak a banki árverezések

Sok függ még a kidolgozásra váró részletektől, de a kormány és a Bankszövetség megállapodása alapján beinduló árverezések vélhetően nem fogják drasztikusan lejjebb szorítani a magyarországi lakásárakat - így foglalható össze az [origo]-nak nyilatkozó ingatlanszakemberek véleménye. Igaz, a lakásárak enélkül is elég sokat csökkentek az utóbbi években a gazdasági válság hatására.

Nem kell arra számítani, hogy az árverezési moratórium feloldása miatt hirtelen nagyot esnének a lakásárak. Sokkal inkább várható az, hogy még a most meghirdetett lakások jelentős része is a bankoknál marad, mert nem lesz rájuk vevő. "Fontos részletek nem ismertek még a kormány otthonmentő csomagjából, de az ennyi alapján is kijelenthető, hogy az árverezési moratórium feloldását övező félelmek alaptalanok, ilyen feltételek mellett nem kell további drasztikus lakásáreséstől tartani" - jelentette ki az [origo] érdeklődésére Mehrli Péter, a Magyar Ingatlanszövetség elnöke is.

Orbán Viktor miniszterelnök hétfőn jelentette be a csomagot, amelynek egyik hangsúlyos eleme az árverezési moratórium feloldása. A 2011. július 1. és 2011. október 1. közötti időszakban a 30 millió forintnál nagyobb értékű, 20 milliónál nagyobb hitelösszeggel terhelt ingatlanok esetében lehet árverezni. A negyedik negyedévben az érintett kisebb értékű lakások 2 százaléka árverezhető el, majd 2012-ben negyedévente 3 százalékuk, 2013-ban negyedévente 4 százalékuk, 2014-ben pedig a negyedéves ráta 5 százalék lesz.

Nem vesznek az árveréseken

Mehrli Péter arra hívta fel a figyelmet, hogy a tapasztalatok szerint az árverésre bocsátott ingatlanoknak csak egy kis részét adják is el. "2009-ben, amikor válság már volt, de moratórium még nem, négyezer lakást árvereztek volna el bírósági végrehajtáson kívül, és csak minden ötödiket sikerült valóban eladni. Ahhoz tehát, hogy a beinduló árverezés lefelé szorítsa az árakat, feltehetően kevés lakás fog elkelni" - magyarázta a szakember.

A szövetség elnöke szerint a jelenlegi helyzetben a bizonyára aktivizálódó spekulánsoknak is el kell gondolkozniuk azon, hogy a mostani kilátások mellett képesek lesznek-e számottevő haszonnal továbbadni, amit megvesznek. "Nem szabad elfelejteni, hogy a bedőlt hitelek mögött álló lakások jelentős része mérsékelten forgalomképes, az állapotából vagy az elhelyezkedéséből adódóan. Vagyis hiába lehet most olcsón megszerezni, ha később nehéz lesz szabadulni tőle" - tette hozzá.

A bírósági végrehajtáson kívüli árverezések esetében - a bankok gyakran fordulnak ehhez a módszerhez, mert bár drágább, de jóval gyorsabb - az is elriaszthatja a vásárláson gondolkodókat, hogy a régebbi tulajdonosok kilakoltatásának jogi procedúrája általában rájuk marad. Különösen riasztó feladat ez egy kisebb településen, márpedig a bajba került adósok közül sokan laknak kisvárosokban, falvakban.

Negatív spirál

A Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyelete (PSZÁF) legfrissebb adatai szerint 110 ezer 90 napon túl késedelmes jelzáloghitel van Magyarországon. Az elhelyezkedés és településtípus alapján később meghatározandó kvóták hiányában nincs értelme ebből a számból egységesen levezetni az idei utolsó negyedévben kalapács alá kerülő lakások számát, érdemes viszont felidézni, hány magánszemélyek közötti ingatlan-adásvétel történik évente. A KSH statisztikái azt mutatják, 2009-ben 91 ezer ilyen tranzakció volt, az egyelőre nem végleges tavalyi adat 82 ezernél áll - a KSH illetékes munkatársától kapott tájékoztatás alapján nem várható, hogy a statisztikák lezárása után ez az adat 90 ezer fölé emelkedik.

A Magyar Nemzeti Bank vélhetően ugyancsak nem tartja jelentős veszélynek az árzuhanást, kedden kiadott közleményében ugyanis túl alacsonynak nevezte a kormány és a Bankszövetség által megállapított kvótákat. A jegybank indoklása szerint a negyedéves kvóták nem teszik lehetővé, hogy a portfóliótisztítás következtében a bankokban elégséges forrás szabaduljon fel új hitelek nyújtásához.

A hirtelen áresés kockázata azért fontos kérdés, mert nemcsak azokat érinthetné negatívan, akik éppen eladnák az ingatlanjukat, hanem olyan jelzálogadósokat is, akiknek nincs hátralékuk. "A bankoknak érthető okokból nem lehet érdekük a teljes moratórium, de ugyanúgy nem érdekük annak teljes eltörlése sem, mivel félő, hogy egyszerre túl sok ingatlan kerülne a piacra, ami letörné az árakat, ezzel súlyos portfólióromlást okozva. Az ingatlanárak csökkenése ugyanis rontja a hitelfedezettséget, és ezzel beindíthat egy beláthatatlan következmenyekkel járó negatív spirált, olyat, amilyet évekkel ezelőtt az amerikai piacon láttunk" - mondta kérdésünkre Járosi Tamás, a CEU Reality ingatlanos cégcsoport vezérigazgatója. "A moratórium feloldása, ugyanakkor korlátozása kvótákkal első látásra arany középútnak tűnik ebben a bonyolult problémakörben" - fűzte hozzá.

Járosi Tamás megjegyezte, az ország egyes területein a moratórium feloldása előtt már nagyot zuhantak a lakásárak a válság miatt. "Ráadásul ezt a piacot nemcsak az ár, hanem a forgalom is jellemzi. Előfordul, hogy a statisztikák nem mutatnak nagy esést, de csak azért, mert az adott településen egy ideje nincsenek tranzakciók. A gyenge forgalmú helyeken az ingatlan megépítésének költsége sokkal magasabb lehet, mint az eladási ára" - vélte a szakember. Az árak a különböző felmérések szerint évi 6-8 százalékkal estek az utóbbi két-három évben.

Fontos részletek

Az általunk megkérdezettek mind egyetértettek abban, hogy a hatások megbecsülésében óvatosnak kell lenni, mivel a kormány intézkedéscsomagja egyelőre csupán nagy vonalakban látszik. "A hétfőn bejelentett megállapodás csak a sarokpontokat rögzíti, a részletek kidolgozása most következik. Erős műhelymunka folyik, a bankok illetékes szakemberei egymással is egyeztetni fognak, és hamarosan megalakul egy operatív bankszövetségi munkacsoport" - mondta az [origo]-nak egy banki középvezető, neve elhallgatását kérve.

Példaként említette, hogy az árverezési kvóták esetében meg kell határozni, pontosan mire kell vetíteni a százalékokat, illetve miként kell megállapítani, hogy mely ingatlanok vannak a 30 milliós értékhatár fölött. "Nehéz most megmondani, hogy a kvóták megfelelőek-e, nagy kérdés ugyanis, hogy a gazdaság három év alatt mennyit tud fejlődni, mennyit javul a foglalkoztatottság és ezzel az adósok fizetőképessége" - mondta arra a kérdésünkre, hogy a negyedévenkénti 2-5 százalékos korlát nem szabja-e túl szűkre a pénzintézetek mozgásterét.