Lassan elfogynak a telkek Budapest környékén

A válság első két évében közel 40 százalékkal zuhanó telekpiaci forgalom idén várhatóan további 15 százalékkal csökken. Az év első felében Somogy volt az egyetlen megye, ahol élénkült a telekpiac, és Budapest mellett Fejérben esett vissza a leginkább - áll az OTP Jelzálogbank [origo]-hoz eljuttatott elemzésében. A legnagyobb változás ugyanakkor a Pest megyei agglomerációban várható.

A Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) még nem teljesen feldolgozott idei első félévi adatai szerint hétezer belterületi telektranzakció volt Magyarországon. A NAV jogelődjének adatbázisában 2008-ban még 29 ezer adásvétel szerepelt, 2010-ben ez a szám 18 ezerre csökkent.

Pozitív irányú elmozdulást egyedül Somogy megye esetében mutat a statisztika, ahol a négy éve meghosszabbított autópálya-szakasz növelte a környező, elsősorban a Balaton déli partján fekvő települések vonzerejét. A csökkenés Baranyában és Zalában maradt még 25 százalék alatt.

Darabszámban tavaly Pest megye állt az élen (2400 adásvétel), Győr-Moson-Sopron (1900) és Szabolcs-Szatmár-Bereg (1200) követte. Békés, Heves és Jász-Nagykun-Szolnok megyében eközben 500 alatti volt a tranzakciószám. Az idei időarányos adatok szerint az élbolyban Győr-Moson-Sopron mögé Veszprém, Zala és Vas megye zárkózott fel. (Eközben Budapesten a 2010-es adat alig haladja meg a 300-at, ami vélhetően a társasházi építkezések drasztikus visszaesését jelzi.)

Nógrád a legolcsóbb, Pest megye a legdrágább

Az aktuális megyei átlagárak alapján Nógrád megyében a legolcsóbbak az építési telkek, alig több mint ezer forintért hozzá lehet jutni egy négyzetméterhez. Ezután sorrendben Tolna, Vas, Borsod-Abaúj-Zemplén, Baranya és Jász-Nagykun-Szolnok jön háromezer forint alatti fajlagos árral. A másik véglet Pest megye, ahol 7800 forint az átlag, majd Csongrád és Hajdú-Bihar, valamint Veszprém megye következik. E három megyében Szeged a felét, Debrecen a harmadát, a Balaton-parti települések pedig a negyedét adják a forgalomnak.

Szeptemberben életbe lépett a Budapesti Agglomeráció Területrendezési Tervéről szóló, májusban az Országgyűlés által elfogadott törvénymódosítás, mely korlátozza, illetve feltételekhez köti az újonnan beépítésre szánt területek kijelölését. "A módosítás bizonyos területeken tiltja az építést, és a belterület összességében maximum két százalékkal bővülhet a jelenlegihez képest, ezért a Pest megyei telekpiacon a válság lecsengésével és a kereslet beindulásával jelentős változásokkal járhat majd" - idézi a közlemény Ádány Tamást, az OTP Ingatlan Zrt. vezérigazgatóját.

Lassan fogynak a telkek, de nem lesz utánpótlás

A szigorítás a Pest megyei települések mintegy felét érinti, azt a Budapesthez közeli 81 települést, ahová a kilencvenes évektől a kétezres évek közepéig tömeges kiköltözés irányult. A családi házas telkek piacán azonban már a válság előtti egy-két évben is jelentősen csökkent a forgalom a fővárosban és környékén. Nagyobb, spekulatív célú aktivitás 2004 és 2007 között mutatkozott, az M0-s körgyűrű megépítése miatt, a főváros délkeleti részén és a csatlakozó agglomerációs településeken, illetve ugyanezen okból (és a tervezett Duna-híd miatt) a Szentendrei-sziget vonzáskörzetében.

"Felmérésünk szerint jelenleg 14 településen 21 új parcellázás telkeit árulják Budapest környékén, háromnegyed részben a budai oldalon. Ezek egyharmada valódi nagyberuházásnak tekinthető, ahol száz feletti telket alakítottak ki" - összegezte Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. "Az árak széles spektrumon, 7 és 54 ezer forint között szóródnak négyzetméterenként, de a 15-25 ezres árkategória a leggyakoribb. Az átlagosan 800-1300 négyzetméter közötti telkek beépíthetősége tizenöt és negyven százalék közötti alakul" - tette hozzá.

A jelenlegi lassú értékesítési ütem miatt nem kell attól tartani, hogy rövid időn belül elfogynak a telkek, ugyanakkor az újlakáspiachoz hasonlóan az utánpótlás szinte teljes megszűnése hosszabb távon általános kínálati hiányt vetít előre. A válságban előtérbe kerülő árérzékenység újra a fővárosi árszintnél olcsóbb agglomerációs települések felé terelheti a várhatóan 2-3 éven belül újra élénkülő keresletet - áll az elemzésben.