Sikerül-e Kelet-Európa Luxemburgjává válni?

A kormány az offshore helyen parkoló vagyonok hazahozatalát várja egy újonnan tervezett társasági formától, a REIT-től, de adótanácsadók ebben nem reménykednek. Az új forma az ingatlanalapok és a vállalatok keveréke lenne, és részben adómenteséggel járna.

Lényegében már kész van az a törvénytervezet, amely egy újfajta társasági formát, a REIT-et honosítaná meg Magyarországon - értesült az [origo] a kérdésre rálátó, de a döntésben részt nem vevő forrásoktól. Részben ettől várja a törvényt előkészítő Nemzetgazdasági Minisztérium - amely tavaly év végén nyilvánosságra hozta a REIT koncepcióját (pdf-formátumban olvasható) -, hogy - mint fogalmaztak - "Kelet-Európa Luxemburgja legyünk", azaz a régió pénzügyi központja jön létre nálunk. A törvényjavaslat - a rendes évi adócsomag részeként - információink szerint ősszel a parlament elé kerülhet, és a tárca reményei szerint jövő év januárjától szabad lenne az út a REIT-ek előtt.

A régióban nincs a REIT-hez hasonló konstrukció, de Európa számos országában hosszabb-rövidebb ideje már lehet REIT-eken keresztül befektetni. Belgium, Franciaország, Írország, Luxemburg, Nagy-Britannia, Németország már REIT-ekkel csalogatja a befektetőket. Magyarországnak a kiterjesztett, pénzügyi értelemben vett régiós versenyben Luxemburgot, Hollandiát, Belgiumot, Írországot kellene legyőznie az első helyért, de a környező országokból jó eséllyel vonzhatjuk az ingatlanos befektetéseket. Ez utóbbira utalhatott az NGM, amikor Luxemburgot állította példaképpé hazánk előtt.

Az ingatlanalap és az adómentesség előnyeit ötvözi

A REIT egy ingatlanbefektetési forma, a konstrukció neve az angol elnevezés (Real Estate Investment Trust) kezdőbetűiből ered, és valójában egyszerre társaság és ingatlanalap. Annyiban társaságként működik, hogy a REIT-nek részvényei vagy más tulajdonosi részesedést megtestesítő értékpapírjai vannak, amelyekkel a tőzsdén, a tőkepiacon lehet kereskedni. Annyiban viszont az ingatlanalapokkal mutat hasonlóságot, hogy a REIT a pénzét ingatlanokba fekteti, és az elért nyereség után maga a REIT mint társaság nem fizet adót, hanem csak a REIT-részvények tulajdonosait adóztatják.

Az ingatlanalapokkal szembeni nagy előnye a REIT-nek, hogy az adott ingatlanalap jegyeivel - mint befektetési jegyekkel - általában csak az ingatlanalapot elindító bank saját ügyfelei kereskednek egymás között, míg a REIT sokkal szélesebb ügyfélkör előtt áll nyitva, hiszen a REIT-tulajdonrészek bárki által könnyen elérhetők, azokat a tőzsdén vagy bármely pénzügyi szolgáltatón keresztül meg lehet vásárolni. Ebből az is következik, hogy a REIT azoknak a kisbefektetőknek is segítséget nyújt, akik ingatlanba akarnak fektetni, de ahhoz nincs elég pénzük, hogy önmaguk egy ingatlant megvásároljanak, fejlesszenek.

Nagyobb hozamot lehet elérni egy REIT-befektetésen

A REIT az adómentesség miatt lehet csábító az ingatlanban perspektívát látó cégek számára. Most ha egy ingatlanfejlesztéssel, -forgalmazással vagy -kiadással foglalkozó cég nyereséget ér el, akkor a profitjából 10, illetve 19 százalékos társasági adót kell fizetnie. Ha ugyanez a cég REIT-részesedést venne, és az nyereséget hoz, akkor - amennyiben a jelenlegi kormányzati elképzelés valósul meg -  a cég adómentesen jut hozzá a profit rá eső részéhez. Mégpedig azért, mert mint REIT-tulajdonos osztalékot kap, és ha egy cég egy másik társaságból kap osztalékot, az után nem kell adózni. Ez az oka annak, hogy a REIT-befektetésen általában magasabb hozamot ér el egy cég a nemzetközi tapasztalatok alapján, mint más ingatlanbefektetésen.

Persze ha a REIT-részesedést tartó cégből annak tulajdonosai ki akarják venni a pénzüket, azaz az osztalékot, akkor ezt a magánszemélyekre irányadó 16 százalékos adó megfizetésével tehetik meg. Ugyanekkora személyi jövedelemadót kell fizetniük azoknak a magánszemélyeknek is, akik ilyen minőségükben vásároltak REIT-jegyet, amikor a REIT kiosztja a nyereséget a tulajdonosok között.

Önmagában a társaságiadó-mentesség azonban nem feltétlenül elegendő ahhoz, hogy a pénzét egy REIT-ben fialtassa egy cég vagy egy magánszemély. Olyan szempontok is befolyásolják a hozamot, mint hogy a REIT-nek mint társaságnak kell-e iparűzési adót fizetnie, és az is számít, hogy milyen illetéket kell fizetnie ingatlanszerzéskor. (Most ha magánszemély vagy cég vesz ingatlant, akkor az általános illeték mértéke 4 százalék, ha ingatlanfejlesztő vagy -kereskedő, akkor feleekkora illeték terheli.) A REIT sikere attól is függ, hogy az adózási kérdéseken túlmenően mennyire lesznek vállalkozásbarátak a társasági jogi, számviteli és adminisztrációs szabályok, és ezek mennyire lesznek kiszámíthatóak - mondja Kövesdy Attila, a Deloitte partnere.

Az offshore holdingok versenytársának szánják

A részletek ősszel derülhetnek ki, a nemzetgazdasági tárca azonban nagy reményeket fűz a REIT-hez. Tavaly kelt anyagukban azt írják, hogy a költségvetés jól jár, új bevételi forrást jelent majd az osztalékadó és a kedvezményes ingatlan-átruházási illeték. Az építőiparnak is lendületet adhat a REIT bevezetése, középtávon ettől tízezer új munkahelyet remélnek, amelyből 200-at magasan kvalifikált pénzügyi, számviteli és ingatlanszakember tölthet be. A REIT pedig értelmetlenné teszi a luxemburgi, ciprusi, közkeletű néven offshore holdingokat, tízmilliárd forintokban mérhető vagyon áramolhat haza az offshore cégekből - vélik a minisztériumban.

Utóbbiban nem bíznak a lapunk által megkérdezett, háttérben nyilatkozó adószakértők, akik szerint inkább arra lehet számítani, hogy a külföldi holdingok fektetnek be magyarországi REIT-ekbe, de a magyar hatóságok előtti láthatatlanság miatt offshore területre menekített vagyonukat nem fogják felfedni a magánszemélyek.

Ingatlanbérbeadásra specializálódik a REIT

Fontos ugyanakkor, hogy a REIT nem kerülhet egyetlen befektető kontrollja alá, mert az a lényege, hogy pénzügyi és nem működőtőke-befektetés. Ezt a befektetők nyílt piacon való toborzásával vagy úgy oldották meg a REIT-et már alkalmazó néhány országban (főként fejlett nyugati államokban), hogy előírják a minimális befektetői létszámot. Szigorú korlátok vonatkoznak a befektetés mértékére, és általában egy minimális befektetési nagyság is elő van írva, mind értékben, mind a befektetések számát illetően, és korlátok vonatkoznak az egy befektetésben szerzett tulajdoni hányadra - ismerteti a több ország által is követett alapelveket Erdős Gabriella, a PricewaterhouseCoopers cégtársa.

A REIT elsősorban nem ingatlan adásvételeket bonyolít le, nem is ingatlanfelújításból, -fejlesztésből termeli a profitját, hanem a jövedelmét ingatlanok hasznosításából szerzi. A bevétel legalább 80-90 százalékának kell bérleti díjakból, ingatlan és hozzá kapcsolódó jogok (például az ingatlanon való hirdetés joga) értékesítéséből származnia. Az új társasági forma első számú célpontja az irodapiac lehet, és kevésbé a bérlakáspiac, azon egyszerű oknál fogva, hogy az előbbire magasabb nyereséghányad jellemző. A REIT a nyereségének zömét, 80-90 százalékát évente kiosztja a tulajdonosoknak.

Egy külföldi potenciális nagybefektető sejlik fel a háttérben

A döntésben érintett, ezért a kérdésben tájékozódó ingatlanpiaci forrásokból eközben az [origo] úgy értesült, hogy a REIT indításához tízmilliárd forintos alaptőkére lenne szükség, ami erősen szűkíti azok körét, akik élni tudnak az új lehetőséggel. Ilyen feltételnek nem sok befektető tud megfelelni, ahogy egy neve elhallgatását kérő adótanácsadó fogalmazott: az ingatlanüzlet ugyan egy tőkeigényes szakma, de ilyen összegű likvid eszköze csak egy-két nagykutyának van, és az sem biztos, hogy azok itteni illetékességű potenciális befektetők.

A piaci körökben terjedő pletykáról és a REIT-szabályozás kidolgozottságának fokáról megkérdeztük az NGM-et, de a tárca szűkszavúan csak annyit közölt, hogy "a külföldön már létező REIT, azaz a nyilvános ingatlanbefektetési társaság mintájára megkezdődött Magyarországon a szabályozott ingatlanbefektetési társaságok (SZIT-ek) sajátos jogalanyiságát létrehozó szabályok megalkotása. A normaalkotás ütemezésétől függően a törvény akár már 2011-ben életbe léphet." A tárca szerint hazánkban a SZIT-ek olyan nyilvánosan működő, tőzsdén jegyzett részvénytársaságok lehetnek, amelyek a kis- és intézményi nagybefektetőktől összegyűjtött pénzügyi forrásokat Magyarországon elhelyezkedő kereskedelmi és lakóingatlanokba fektetnék be azért, hogy ezeket az ingatlanokat hasznosítsák.

Bár kérdeztük, a tárca válaszában nem tért ki arra, hogy a REIT-eknek kell-e iparűzési adót fizetniük, és milyen illetékmérték vonatkozik majd rájuk. Szerettük volna megtudni a tárca hivatalos álláspontját a tízmilliárd forintos alaptőke-követelményről, de az NGM értesülésünket nem kívánta kommentálni.