Már vannak, akik visszaköltöznek Budapestre

Vágólapra másolva!

Már a 2008-as pénzügyi válság után megfigyelhető volt, hogy jelentősen csökkent az a kiköltözési láz Budapestről az elővárosokba, amely az ezredforduló után tetőzött az állami támogatású lakáshitelezés bevezetésekor, majd a devizahitelezés elterjedésével. A statisztika most azt mutatja, hogy Budapest évtizedek óta csökkenő népessége körülbelül annyival nő, mint amennyivel az agglomerációé. Vagyis, ha nagyon halványan is, de kirajzolódik a visszaköltözés trendje, amit azonban újra megfordíthat a 10+10 milliós csoktámogatás.

Sipos Zoltán

Vágólapra másolva!

Budapest költség közlekedés ingatlan agglomeráció

Magyarországon a saját lakás alapvető vagyonelem, ezért jellemzően ennek megszerzésére törekszünk, és ezt ösztönözte az állam is a rendszerváltás után.

Az Európai Unió 70 százalékos átlagához képest a magyarok több mint 90 százaléka saját tulajdonú lakásban él.

Ugyanakkor az ország munkaerőpiaci szempontból jellemzően vízfejű, Budapest-központú. Mivel a saját tulajdonú lakás a bérléssel szemben csökkenti a mobilitást, ezért nálunk a legtöbb ember álma egy fővárosközeli, a gyerekek számára ideálisnak hitt családi ház vagy zöld környezetben lévő lakás volt a 2000-es években.

Az agglomerációba 2001 és 2011 között 137 ezren költöztek ki Forrás: MTI/H. Szabó Sándor

Ez a magyarázata annak, hogy az első Orbán-kormány otthonteremtési programja, az állami támogatású lakáshitelezés eredményeképpen a fiatal családosok elkezdtek kiköltözni a fővárosból az agglomerációba az ezredforduló környékén. A kiköltözést csak fokozta 2003-tól a devizahitelezés beindulása. A költözők vagy családi házakat építettek, újítottak fel, vagy a befektetők által felhúzott lakóparkokban vettek lakást.

A válság óta csökken a kiköltözési trend

A kiköltözési trend a 2008-as pénzügyi válsággal tört meg. Kezdetben az olcsó hitel, illetve az agglomerációban sokkal alacsonyabb telek- és ingatlanárak kompenzálták a munkába járás sokkal magasabb költségét. Azonban

a devizaárfolyamok és a törlesztőrészletek elszabadulásával, majd az üzemanyagárak emelkedésével együtt hirtelen sokkal költségesebbé vált az agglomerációból bejárni

a fővárosba dolgozni, vagy a már nagyobb gyerekeknek iskolába.

Ennek ellenére 2001 és 2011 között összességében még 137 ezer fő költözött ki Budapestről az agglomerációba, míg az elővárosokból csak 47 ezren költöztek vissza a főváros közigazgatási területére – állapítja meg a 2011-es népszámlálási adatokból a Központi Statisztikai Hivatal 2014-es tematikus jelentése. A Nepesseg.com grafikonjaiból azonban az olvasható ki, hogy 2011 és 2015 között nemcsak hogy lelassult a kiköltözés, de szépen lassan meg is fordul a népesség áramlásának iránya.

Budapesten a kerületek lakossága átlagosan mintegy fél százalékkal nőtt, míg a nagyobb agglomerációs településeké is átlagban csak ugyanennyivel – 0,52 százalékkal – bővült.

Budapest népességváltozása az utóbbi öt évben (%)

Ez annak fényében mérvadó, hogy a 81 agglomerációs településből az általunk megnézett 28 jelentősebb még átlagosan évi 2,2 százalékos növekedést mutatott 2001 és 2011 között, de akár 4-6 százalékos emelkedés is előfordult egy-egy településen, miközben Budapest népessége az 1980-as évek és 2011 között folyamatosan fogyott. (Igaz, a 2000-es években a lakáshitelezés állami felpörgetése enyhítette valamelyest a fővárosi lakosság apadását, de főleg a külső kerületekben épültek új házak.) 2011 után viszont csak Budakeszin és Budaörsön nem lassult a népesség növekedése, miközben a fővárosban csak a VII., a IX., a X. és a XIV. kerületben volt csökkenés.

Az agglomeráció népességváltozása (%)

Persze Budapest népességének változásában a vidékről és külföldről ide költözők vagy elköltözők is szerepet játszanak. Mégpedig összességében természetesen nagyobbat, mint az agglomeráció és Budapest közti mozgás. A KSH 2014-es jelentése szerint azonban 2001 és 2011 között a vidék felől a központi régió felé áramlás már nem volt meghatározó, a külföldi betelepülések változásáról viszont nincs adat.

A belső kerületekbe a gazdagabbak költöznek vissza

Újra egyre vonzóbbak Budapest egyes belső kerületei – erre hívta fel nemrég a figyelmet az Otthontérkép.hu ingatlanos portál. Elsősorban azok a kerületek, ahol jelentősebb városrehabilitációs beruházások történtek az elmúlt 10-15 évben, mint például a VIII. kerületben a Corvin-sétány.
Persze, mivel

az ingatlanárak növekedése mellett ezeken a környékeken jelentős lakosságcsere is lezajlik, elsősorban a befektetőket, illetve a felső és középosztálybeli családokat csábíthatják vissza az agglomerációból.

Éppen ezért ezek a területek amolyan szigetekként helyezkednek el a környező, többé vagy kevésbé szlömös városrészek között, ahhoz hasonlóan egyébként, ahogy a lakóparkok jelentős része is szociológiailag legtöbbször elkülönül, külön kis fertályt alkot az agglomerációs településeken.

A belső kerületek megújított részei szigeteket alkotnak a szlömösebb városrészek között, ahogy jellemzően a 2000 után épült lakóparkok is elkülönülnek az agglomerációs településeken belül Forrás: MTI/Mohai Balázs

Budapesten az elmúlt öt évben az V. és a XI. kerület népessége nőtt a legjobban, 1, illetve 1,6 százalékkal, annak ellenére, hogy a Belváros ingatlanárak szempontjából a legmagasabb kategóriában található, de Újbuda is a hetedik legdrágább fővárosi kerület az ingatlanpiacon.

Lakásvásárláskor egyre fontosabb a jelenlegi környezet mellett, hogy van-e fejlődési lehetőség a környékben öt-nyolc éves távlatban.

Jó példa erre a XI. kerület fejlődése, ahol a 4-es metró átadása után jelentősen felértékelődött például az Etele tér környéke” – mondta az Origónak Mester Nándor, az Otthontérkép.hu elemzője. Ráadásul Újbudán a közeljövőben akár összesen 1500 lakás is épülhet az új beruházásokban.

Ezrek szorultak ki a külső kerületekbe

Ugyanakkor ha összességében nézzük Budapest belsőbb (I., II., V., VI., VII., VIII., XI.), illetve külső kerületeit (XV–XXIII.), azt mutatja a statisztika, hogy

a külső területek népessége 2 százalékkal jobban nőtt az elmúlt öt évben.

Ezekben a városrészekben 2014 és 2015 között alig emelkedett jobban az ingatlanok átlagára, mint az agglomerációban.

Ide feltehetően sokan költöztek olyanok, akik a belsőbb kerületekből kiszorultak a magasabb árak,

magasabb megélhetési költségek miatt. Mint az elemző rámutatott, a belső kerületekből az elmúlt két évtizedben több ezer ember költözött kifelé, elsősorban Dél-Pest irányába.

Azt sokkal nehezebb megmondani, hogy a kisebb keresetű visszaköltözőknek melyek a célpontjai a fővárosban, nem lévén a 2011-esnél frissebb népszámlálási adatsor. Az biztos, hogy a főváros frekventáltabb részein a lakásárak sokkal jobban emelkedtek az elmúlt években, mint az agglomerációban és a külső kerületekben. Például 2014-ről 2015-re Budapesten az átlagos lakásár 25 százalékkal nőtt, míg Pest megyében csak 5 százalékkal. Az Ingatlan.com legfrissebb statisztikája szerint pedig tavaly és idén október között az új lakások budapesti átlagos négyzetméterára 16 százalékkal nőtt, míg a használt lakásoké 25 százalékkal.

Mindebből arra lehet következtetni, hogy

az agglomerációban értékesített lakás árából csak jóval kisebb vagy jóval régebben épített lakásba lehet visszaköltözni Budapestre.

Igaz, a visszaköltözéssel egy-egy család jelentős összeget tud megspórolni a mindennapi utazáson, pláne ha már a gyerekek iskolába járnak, és mindkét szülő munkába jár.

Az ingázás becsült költségei

Budapestre 20 km-ről bejárni egy felnőttnek elővárosi MÁV-bérlettel és BKV-bérlettel számolva 23-24 ezer forintba kerül havonta, amennyiben a bejárónak nem fedezi a MÁV-bérlet 85 százalékát a munkáltatója. (Ha igen – márpedig ezt, ha a munkáltató kéri, törvény teszi kötelezővé –, akkor az mindjárt több mint 12 ezer forinttal kisebb kiadás az ingázónak.) Ezzel szemben autóval bejárni ugyanekkora távolságról – a városon belül (oda-vissza) megtett napi plusz 20 km-rel számolva – nagyjából 40 ezer forint. Ebben benne van a benzinköltség 6,5 literes átlagfogyasztással és 346 forintos üzemanyagárral számolva, és 9 forint/km amortizációs költség (ennyit lehet elszámolni az adótörvények szerint autófenntartásért). Ebből az látszik, hogy ha nem kap az ingázó munkahelyi támogatást az utazásához, akkor ha egy autóban legalább két személy utazik, a tömegközlekedés és az autózás költsége nagyjából megegyezik.

Összefoglalva az mondható el, hogy

jellemzően a tehetősebb családok költöznek vissza Budapestre az agglomerációból,

illetve továbbra is inkább egyedülálló diákok vagy 25 és 31 év közötti fiatal párok, ahogy 2001 és 2011 között is. A tehetősebb családokat elsősorban a belsőbb kerületekben azok a megújított városrészek vonzzák, ahol a lakosságcserével és a környék infrastruktúrájának megújításával – forgalomcsillapítás, gyerekbarát fejlesztések, több zöldfelület – sokkal élhetőbb környezet alakult ki. Ezekből a városrészekből azonban a déli peremkerületekbe szorulnak ki a kevésbé tehetősek. A fiatalabbak pedig valószínűsíthetően a belső és a külső kerületek közti zónába költöznek vissza, már ha nem kollégisták vagy lakásbérlők.

A javuló közlekedés és a csok újra kifelé csábít

Ugyanakkor a családok otthonteremtési kedvezménye (csok) – amely a gyerekek számától függően akár 10 millió forintos vissza nem térítendő állami támogatást és akár ugyanekkora összegű állami támogatású hitelt jelent – újabb lendületet adhat az agglomerációba való kiköltözésnek. Elsősorban az új ház építését tervezők gondolkodhatnak ebben, hiszen az agglomerációban alacsonyabbak a telekárak, és természetesen sokkal több a szabad telek is.

A rendszerváltás után az agglomeráció közösségi közlekedése esett vissza a legjobban. 2009-ben még három agglomerációs lakosból kettő autóval ment Budapestre

– állapította meg a Nemzeti Infrastruktúra Fejlesztő Zrt. (NIF) egy akkori háttértanulmánya. Éppen ezért az agglomeráció és Budapest közti közlekedés igencsak nehézkessé vált csúcsidőkben a kiköltözési hullám után. Az elmúlt öt évben azonban történtek jelentős fejlesztések, ami szintén újra növelheti az agglomeráció vonzerejét. Ezek közül a Kelenföld–Székesfehérvár (az agglomerációban Érd és Tárnok térsége) és a Budapest–Esztergom (Solymár, Pilisvörösvár, Piliscsaba térsége) vasútvonalak korszerűsítését emelte ki legjelentősebbként a NIF kérdésünkre.

A Vác és Budapest közti vasútszakasz a problémásabb elővárosi szakaszok közé tartozott, de tavaly decemberben megújult a váci vasútállomás, és új Flirt motorvonatokat is forgalomba helyeztek Forrás: MTI/Máthé Zoltán

Az előbbi vasútvonalon 71-ről 45-re csökkent a teljes menetidő, utóbbin 90-ről 67-re – legalábbis papíron.

A NIF tájékoztatása szerint további 10 perces gyorsulás várható ezeken az elővárosi vonalakon, ha 2018-ra elkészül a villamosítás, és forgalomba állnak az új, Flirt motorvonatok. A felújítás hatására folyamatosan nő az utasok száma ezeken a vonalakon a MÁV tájékoztatása szerint.

A Budapest–Esztergom vonalon idén az első kilenc hónapban 55 százalékkal többen utaztak, mint 2011 azonos időszakában, ha pedig az eladott jegyek számát tekintjük, 27,5 százalékos a növekedés. Idén havonta 260 és 300 ezren utaztak a vonalon.

A fehérvári vonalon az utasszám 50 százalékkal nőtt a pályafelújítás óta

2013 első kilenc hónapjához képest, míg 43 százalékkal nőtt a jegyértékesítés. Ezen a vonalon idén havonta átlagosan 550 ezren utaznak, ami nagyjából 170 ezer fős növekedés 2013-hoz képest.

A fővárosba autóval bejárni csúcsidőben egyre nehezebb a 2000-es évek óta, és a fejlesztések léptéke nem tudja követni a motorizációt, ezért a fejlődő tömegközlekedés egyre inkább alternatívát jelent Forrás: MTI/Mihádák Zoltán

Az elővárosi vasútvonalak mentén összesen körülbelül 5000 P+R parkoló is épült az elmúlt öt évben. Az NIF közlése szerint ebből a legtöbb, 1800 a Budapest–Esztergom vonalnál, a többi Tatabánya, Szob, Lajosmizse, Szolnok és Budapest között.

Ha a közúti fejlesztéseket is hozzávesszük, elmondható: Érd és Törökbálint térségének közlekedése fejlődött a legtöbbet az utóbbi években. Az M7-es autópályára felvezető érdi csomópont 2x2 sávosra bővítése és a környező utak fejlesztése az egyik legjelentősebb közúti beruházás az agglomerációban az utóbbi években az NIF szerint. Valamint Törökbálintnál két új összekötő ág épült az M7–M0 autópályák csomópontjában.