Kevés a "garanciális" kilakoltatás

A bajba jutott lakáshitelesek árverésre kerülő ingatlanjainak csupán csekély részét értékesítik az adósok számára legtöbb garanciát kínáló bírósági végrehajtási eljárások keretén belül. Többségük ezen eljáráson kívül talál új tulajdonosra, az adósok pedig nem egyszer kiszolgáltatott helyzettel, uzsorakölcsönökkel kénytelenek szembenézni.

• A válság híreit itt olvashatja el!

Sokszor lehetetlen követni a bajba került lakáshiteleseket megsegíteni szándékozó jogalkotói intézkedéseket, elképzeléseket. Számok repkednek arról, hány ember, család érintett, újabb és újabb javaslatok látnak napvilágot, majd közvetlenül az ellenérvek; további törvénymódosítások várhatóak jelenleg is - amelyekre meglehet, nincs is szükség, csak a jelenlegi jogszabályok adta lehetőségeket kellene kihasználni.

Az eddigi intézkedések hatékonyságát sokan megkérdőjelezik. Például egy korábban elfogadott jogszabály a munkanélkülivé vált, vagy fizetési nehézségekkel küzdő, ám munkával rendelkezők számára átmeneti támogatást biztosít hiteltörlesztéseik során, de itt lényegében csupán pár tízezer forintról beszélünk. Napjainkban ugyan az önkormányzatoknak már szintén törvény garantálja az elővásárlási jogot a kényszerárverésekre jutó ingatlanok esetében, ám előre látható, hogy a helyhatóságoknak ilyesmire eddig sem volt, és ezután még kevésbé lesz saját erőforrásuk.

(csabikától) A legnagyobb probléma a pénzügyi vállalkozásokkal kötött, úgynevezett opciós szerződésekkel van. Ezek nyomán akár több ezer kilakoltatásra lett példa, még akkor is, ha ezek egy része jogtalanul történtek - mondta az [origo]-nak Barabás Gyula, a Magyar Hitelszövetség elnöke.

A szervezet szerint az elmúlt években több, mint háromezer esetről lehet szó, ezek között általában nincsen bírósági végrehajtás, valamennyi pénzügyi vállalkozásokkal kötött megállapodás eredménye. Azt azonban nem lehet tudni, hogy pontosan hány ilyen szerződés köttetett az elmúlt években, mivel a pénzügyi vállalkozások - ellentétben a kereskedelmi bankokkal -,semmilyen adatszolgáltatást nem nyújtanak.

A szóban forgó konstrukció lényege, hogy a hitelt közvetítő vállalkozás vételi opciót köt ki arra az esetre, ha az ügyfél nem fizeti a hitelét, az opció értéke pedig sokkal alacsonyabb, általában a fele, mint a lakás valós piaci értéke, és feltűnően sokszor megegyezik vagy közelében van a hitelösszegnek.

Egy sima kereskedelmi banki jelzáloghitelnél nem áll fent ez a probléma, a finanszírozó bank ugyanis elidegenítési és terhelési tilalmat köt ki a szerződésben, ezzel kizárja, hogy a bank előtt valaki más tegye rá a kezét az ingatlanra és értékesíthesse azt, viszont lehetőséget biztosít a bajba került tulajdonosnak, hogy a biztosítékból saját értékesítés esetén rendezni tudja adósságát. Az előbbi opciós formánál ez szinte kizárt. Barabás Gyula szerint voltak olyan bankok, amelyek nem voltak hajlandóak finanszírozni az elsősorban a vételi opció és a valós piaci érték közötti különbségből adódó haszonra pályázó vállalkozásokat, de sajnos akadtak kivételek. A legjobb az lenne, ha az összes pénzintézet felhagyna ezzel az üzleti gyakorlattal, mert egy pillanatnyi gazdasági haszon mellett a pénzügyi vállalkozások sajátos célcsoportjainak finanszírozása hosszútávon súlyos társadalmi-szociális károkat okoz.

A Hitelszövetség illetékese azt javasolja a hitelfelvételt tervező háztartásoknak, hogy kerüljék megfelelő iroda nélküli kölcsön közvetítését például az újságokban hirdető olyan vállalkozásokat, akik nem mondják meg, melyik bank képviseletében hirdettek, vagy azt a látszatot keltik, miszerint szinte nincs megoldhatatlan helyzet. A Magyar Hitelszövetség véleménye szerint is törvényi szabályozással kellene megtiltani az ominózus vállalkozások működését, a hiteleket közvetítő ügynökökről pedig egy adatbázist kell létrehozni, amire csak azok kerülhetnek fel, akik megfelelő szaktudással, tapasztalattal és érvényes banki szerződéssel rendelkeznek. Akiről pedig kiderül, hogy átverte az ügyfelet vagy a magasabb jutalékért nem a legjobb konstrukcióra köttetett szerződést az ügyféllel, azonnal kizárnák a körből. A törvényi szabályozás mellett ezt szolgálja majd a hitelszövetség etikai kódexe, amelynek megszegése hosszú évekre kitiltja a rendszerből a szabályszegőket. Ezzel egyetért Lénárd Mariann, a Banki Hitel Károsultjainak Egyesületének vezetője, és hozzátette: csak olyan ügynökkel vagy céggel álljunk szóba, aki megfelelő irodát működtet. A McDonald's-ben vagy parkolóban ne kössünk olyan megbízási szerződést, ne adjunk ki személyes adatokat is tartalmazó iratokat, amelyek visszaélésre adhatnak okot. Mindig tudjuk meg, kivel ülünk le tárgyalni.

Barabás Gyula ehhez annyit tett hozzá, ha egy kereskedelmi bank vagy egy megbízható hitelközvetítő azt mondja, hogy nem vagyunk hitelképesek, akkor azt részben az ügyfél érdekében mondja, ebben az esetben le kell nyelni a békát és akkor folyamodni kölcsönért, amikor az adott háztartás pénzügyi helyzete ezt valóban lehetővé teszi. "Nehéz ezt elfogadni, tudom, de lehet, hogy ezzel az otthonunkat mentjük meg. Tanuljunk a rossz példákbó!"

Eljárások és garanciák

Az szinte mindegy is, hogy miért bukott be a hitel, netán a bank módosította "kőszívűen" a feltételeket, avagy az adós becsülte túl saját erejét, centizte ki az utolsó forintig anyagi lehetőségeit. Szeptember 15-ig a kormány, pontosabban a Szociális és Munkaügyi Minisztérium előterjeszti a lakáshitelesek védelmére szolgáló törvényjavaslatokat. Információink szerint ezekben - többek közt - részletfizetési kedvezmények szerepelnek majd.

Ilyen lehetőségeket a jelenlegi végrehajtási törvény is tartalmaz - hívta fel figyelmünket Krejniker Miklós, a Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara elnöke -, amely a kötelezettségek teljesítésére törekvő, a hitelezővel együttműködő, és a fizetési szándékát tanúsító, nem teljesen fizetésképtelen adósok számára biztosítható. Mivel mód van arra, hogy a részletteljesítésre kész és képes adósnak (családjának) ne kelljen elhagynia a lakásául szolgáló ingatlant, e körben nincs szükség a végrehajtási kódex módosítására. Ráadásul a bírósági végrehajtási eljárásban eddig is létezett a téli időszakra vonatkozó kilakoltatási moratórium, amely egyéb, magánjogi eljárásban nem ismert.

A kialakult helyzetről árulkodó az a tény, hogy a Parlament szociális bizottsága közleményében kifejezetten utal arra, hogy a bankok és a hitelkihelyezéssel foglalkozó pénzügyi vállalkozások az etikai kódex megalkotásáig, valamint a pénzügyi szolgáltatók működésével kapcsolatos ellenőrzések lefolytatásáig, ne kezdeményezzék a kilakoltatásokat, próbáljanak ügyfeleikkel egyezségre jutni, vagyis tanúsítsanak önmérsékletet. Szó esett továbbá az átláthatóbb pénzügyi tevékenység kialakítására szolgáló jogszabályok meghozataláról is.

Bírósági végrehajtáson kívül

A Magyar Bírósági Végrehajtói Kamara elnöke szerint mindez közvetve jelzi, nem a számos alkalommal, több ízben átfogóan módosított végrehajtási törvény jogi garanciáival akadnak gondok. A tapasztalatok szerint ugyanis az ingatlanok többségét a bírósági végrehajtási eljárásokon kívül értékesítik, például adós és bank közösen, vagy a bank saját maga teszi ezt. Létezik még egy lehetőség, amikor pénzügyi közvetítő céget bíznak meg ezzel.

Krejniker Miklós szerint az alapvető gond az, hogy a bírósági végrehajtási eljárás garanciái nélkül az adós kiszolgáltatott helyzetbe hozható, kisemmizhető. Nem véletlenül vizsgálódik mind a rendőrség, mind a PSZÁF abban a körben, hogy egyes pénzügyi vállalkozások előre megfontolt módon hozták olyan helyzetbe az adósokat, hogy azok - hiába az áthidaló kölcsön -, előbb-utóbb biztosan nem tudtak törleszteni. Az is tény, az adóst sokszor nem a bírósági végrehajtó - hiszen őt nem keresik meg -, hanem őrző-védő cégek munkatársai "költöztetik el."

Szintén megér egy misét, hogy a portfoliójukat a követelés eladásával megtisztító bankok és egyes, gyanúba került pénzügyi szolgáltatók közt milyen kapcsolat áll fenn. Utóbbiak ugyanis - miként szó volt róla -, nem fordulnak végrehajtóhoz, és bizony kétséges, nem jogkövető módszerekkel próbálják "jobb belátásra" bírni az adósokat. Maga a törlesztés, részletfizetés mikéntje nem érdekes számukra, hiszen nekik az ingatlan kell. Ezek az ügyek ráadásul vészjósló módon megszaporodtak tavaly ősz óta.

Ha egy bank valóban úgymond segíteni akar az adósnak, és volt üzletfelét meg kívánja óvni az egyre több kritikát kapó pénzügyi közvetítőktől - ha úgy tetszik az uzsorakölcsönöktől - és egyéb meglepetésektől, akkor a Polgári törvénykönyv által biztosított jogintézményt, a zálogtárgy egyszerűsített végrehajtási értékesítését is választhatja - mutatott rá a végrehajtói kamara elnöke. Ez ugyan hosszadalmasabb, mint a követelés eladása egyes pénzügyi vállalkozások részére, ám nem csupán a portfolió-tisztítás az érdeke egy banknak, hanem az is, hogy neve ne legyen összefüggésbe hozható olyan kétes vállalkozásokkal, amelyekkel szemben a rendőrség, és/vagy a PSZÁF vizsgálódik.

(palitól) A kamara adatai szerint tavaly összesen 1500 olyan lakóingatlan-árverés volt, amelyet hivatalos bírósági végrehajtás során rendeltek el, és ebből kevesebb mint 270 kilakoltatásra került sor.

A nem bírósági - és így nem is jogszerű - kilakoltatások száma nem ismert, de a banki adatok szerint 3500 ingatlan került így árverésre, azaz ha csak azt feltételezzük, hogy ugyanolyan arányú volt a kilakoltatás, mint a bírósági esetben, akkor is több mint 600 esettel lehet számolni.

Nem bírósági úton senkit nem lehet kilakoltatni, de ez nem jelenti azt, hogy erre nem is tesznek kísérletet. Előfordul, hogy a követeléssel rendelkező cég (jellemzően nem a bank) addig zaklatja az adóst, ameddig az úgy látja jónak, hogy érdemesebb elhagynia a lakást, de - mint azt portálunknak több szakértő is megerősítette -, ha valakinek jók az idegei, akkor egyszerűen azt mondhatja a távozását sürgetőknek, hogy nem megy.

A nem bírósági végrehajtás kérésének két oka lehet: a hivatalos út egyrészről nagyon sok időt vehet igénybe, a bírósági eljárás elindulása akár egy év is lehet, másrészről pedig a bankok nem szívesen exponálják magukat a bíróságokon mint egyszerű állampolgárok kisemmizői - inkább megpróbálnak megállapodni.