Ki fizeti az eladó közösköltség-hátralékát?

Sokszor megtörténik, új lakó költözik a házba, és rögtön feszültség alakul ki: az adásvételi szerződésben nem rendezték előrelátó módon a közös költség sorsát, s óriási elmaradások vannak. Ki fizet, régi vagy új tulajdonos, és miként? Két nagy fővárosi ügyvédi iroda szakértőjét kérdeztük.

Dr. Vágvölgyi Balázs szerint (Szécsényi és Társai Ügyvédi Társulás) a szerződésekben célszerű olyan mechanizmust alkalmazni, amely biztosítja, hogy a vételár az ingatlannal kapcsolatos tartozások kiegyenlítődésére fordítódjon

A Horváth és Társai Ügyvédi Iroda DLA Piper szakértője szerint a fő szabály szerint elsősorban azt a személyt terheli a közös költség-tartozás, aki a tartozást felhalmozta (azaz a régi tulajdonost), függetlenül attól, hogy a végrehajtás megindulásakor már nem tulajdonos.

Dr. Horváth Miklós rámutatott, a társasház közösség kizárólag abban az esetben hajthatja be a közös költség-tartozást a lakás új tulajdonosától, ha a társasház szervezeti és működési szabályzata (SZMSZ) ezt kifejezetten megengedi.

A helyzet azonban nem mindig a főszabály szerint alakul, ezért a leendő új tulajdonosnak nem árt a tulajdoni lap tanulmányozásán kívül a társasház alapító okiratát és az SZMSZ-t átnézni, hiszen az SZMSZ gyakran tartalmazza a régi és új tulajdonos egyetemleges felelősségét a közös költség hátralék tekintetében.

Hogyan lehet behajtani?

A Szécsényi és Társai Ügyvédi Társulás szakértője arra hívta fel a figyelmet, hogy közös költség-tartozást rendes bírósági úton lehet érvényesíteni a nem fizető adóssal szemben. Elsődlegesen fizetési meghagyással (ellentmondás esetén perrel), majd ezt követően végrehajtási eljárás keretében bírósági végrehajtó igénybevételével - húzta alá dr. Vágvölgyi Balázs.

Az érvényesíthető igénynek nincs alsó határa, tehát elvileg már egy havi esedékessé vált közös költség peresítésére is lehetőség van, a járulékos és a társasház által előlegezendő költségekre tekintettel azonban rendszerint több hónapot (fél évet) is "bevárnak".

A notórius nem fizetők esetében, ha egyébként rendelkeznek elegendő forrással, az ügyvédi felszólító levél, illetve a fizetési meghagyásos eljárás végrehajtás nélkül is rendszerint eredménnyel szokott járni.

A közös képviselő felhatalmazása

A közös képviselőnek a társasház SZMSZ-e adhat felhatalmazást, hogy intézkedjen saját hatáskörben a lakótárs tartozásának biztosítékául jelzálogjog bejegyzése iránt (fizetési felszólítások után, ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott rendelkezésével).

Kifejezett SZMSZ-felhatalmazás hiányában a jelzálogjog csak külön szabályszerű közgyűlési határozattal rendelhető el (az adós lakó a döntés-hozatal során nem szavazhat).

Mindkét esetben a jelzálogjog bejegyzése iránt csak akkor lehet intézkedni, ha legalább 6 havi közös költség-tartozás felgyülemlett. Az intézkedés félévente újabb zálogjog bejegyzésével megismételhető.

Bankhitel van az ingatlanon

Az adott ingatlanra bejegyzett terhek (bankhitel biztosítékai) nem feltétlenül teszik lehetetlenné az ingatlan további zálogjoggal történő megterhelését - mutatott rá a Szécsényi és Társai Ügyvédi Társulás szakértője. Ennek esetleges banki finanszírozás esetén a bejegyzett elidegenítési és terhelési tilalom lehet ennek akadálya.

Vágvölgyi Balázs szerint ilyen tényfeljegyzés hiányában a soron következő ranghelyen bejegyeztethető a zálogjog a társasház javára is, a lakás értékesítése esetén az igény kielégítésre azonban csak a bank követelésének megtérülését követően kerülhet sor, amennyiben még marad az értékesítéskor befolyt összegből.

Mindenképpen ösztönözheti azonban a mulasztó lakótársat a jelzálogjog bejegyzésének kilátásba helyezése, ha az ingatlan hitelkötelezettségek biztosítékául szolgál, hiszen a kölcsön szerződések gyakran felmondási okként tartalmazzák az ingatlan további megterhelését.

Mivel e szerződések kivétel nélkül közokiratba foglaltak, ha a bank a kölcsönszerződést felmondja, és a teljes kinnlevőségét esedékessé teszi, a bírósági út igénybevétele nélkül is indíthat végrehajtási eljárást, vagy a zálogszerződés tartalmától függően közvetlenül értékesítheti az ingatlant, és ezen eljárásokba már megfelelően bekapcsolódhat a társasház is.

Ki állja az igényérvényesítést?

Kit terhelnek az igényérvényesítés költségei? Miképp lehet ezt hozzászámítani a közös költséghez? Horváth Miklós szerint amennyiben végrehajtásra kerül sor, az elmaradt közös költséggel súlyosan "terhelt" ingatlan vonatkozásában, ennek költségeit a társasház közössége viseli, a rendes gazdálkodás körét meghaladó társasházi költségként. Ezt a végrehajtást kezdeményező társasház-közöségnek kell megelőlegeznie, melyet sikeres végrehajtás esetén később behajthatnak az illetőn.

Vágvölgyi Balázs kifejtette: az ingatlan értéke és a végrehajtással érvényesített követelés között nincsen kapcsolat, azaz tetszőlegesen alacsony összegű követelés eredményeként is sor kerülhet egy tetszőlegesen magas értékű ingatlan végrehajtási eljárás alá vonására, szélsőséges esetben annak elárverezésére is, vagyis elviekben elárverezhetnek egy tizennyolcmilliós ingatlant kétszázezer forinttartozás miatt.

A gyakorlatban erre azonban nemigen kerül sor, hiszen egyrészt a követelés mértékéhez képest viszonylag magasak az előlegezendő költségek, illetve a másrészt a nem fizető lakótárs is inkább önként fizet, és végső esetben eladja lakását, minthogy az egy esetleges bírósági árverésen mélyen a forgalmi érték alatt kelljen el.

Mit tehet az új tulajdonos?

Horváth Miklós szerint számos lehetőség áll az új tulajdonos számára, hogy már előzetesen, körültekintően járhasson el, és ha a közös költség kapcsán gondot fedez fel, azt akár már magában a vételárban érvényesítheti.

A társasházi lakást vásárlók abban az esetben járnak el helyesen, ha már az adásvételi szerződés megkötését megelőzően bekérik az eladótól a közös képviselő által kiállított friss igazolást arról, hogy a megvenni szándékozott lakást nem terheli közös költség-tartozás.

Tulajdonosváltás esetén a közös képviselő, az eladó kérelemére, köteles írásbeli igazolást kiadni az érintett tulajdonostárs közös költség tartozásaival kapcsolatban - mutat rá Vágvölgyi Balázs. Így a vevő megbízható forrásból értesülhet az esetleges tartozásokról, illetve azok későbbi kiegyenlítéséről.

A közös költség mindig azt a személyt terheli, aki az érintett időszakban az ingatlan tulajdonosa volt, lakás megvásárlásával tehát a tartozások "átvétele" automatikusan nem történik meg, közvetve azonban a felhalmozott tartozás hátrányosan érintheti a vevő pozícióját.

Az új tulajdonos is pórul járhat

Ha a felgyülemlett tartozás a korábbi tulajdonossal szemben nem érvényesíthető (vagy nem behajtható), az végső soron a társasház tartozásait - így az új tulajdonostárs kötelezettségeit is - növeli.

Ezért célszerű az adásvételi szerződésekbe olyan fizetési mechanizmust alkalmazni, amely biztosítja, hogy a befolyt vételár elsősorban az ingatlannal kapcsolatos tartozások (közös költség, közműdíjak stb.) kiegyenlítésére fordítódjon, ennek biztosítása (leellenőrzése) során segíthet a közös képviselő által kiállított nullás igazolás - emelte ki Vágvölgyi Balázs.

Horváth Miklós szerint összességében kijelenthető az is, kellő előrelátás mellett, a közös költség tartozásnak már az adásvétel előtt ki kell derülnie.