Hogyan kell jó lakásbérleti szerződést kötni?

Bérbeadó és bérlő kölcsönösen függ egymástól, adott esetben mindkét fél kezében jócskán vannak lehetőségek a másik életének "megkeserítésére". A helyzetet csak nehezíti, ha a felek nem kötnek írásbeli szerződést, vagy a szerződés felületes, és nem segíti a jogok és kötelezettségek tisztán látását. A D.A.S. JogSzerviz szakértője szerint az első és legfontosabb szabály, hogy a feleknek mindenképpen ragaszkodni kell a megállapodás írásba foglalásához.

A lakásbérletek kapcsán két alapvető, kiindulási probléma mutatható ki, az első: csak szóban kötik meg, ami a későbbi esetleges bonyodalmakra tekintettel szarvashiba. A másik kiindulási probléma, bár létezik írásbeli szerződés, a bérbeadók feketén adják ki az ingatlanukat, nem jelentik be, így számlát sem adnak a kifizetett költségekről.

A D.A.S. JogSzerviz szakértője szerint a bérlőnek talán még inkább érdeke az írásbeli szerződés, mert ennek hiányában nincs mire hivatkoznia, ha a bérbeadót törvényben foglalt kötelezettségei teljesítésére szeretné figyelmeztetni, vagy magát kívánja megóvni az esetleges visszaélésektől.

Dr. Szabó Áron rámutatott: az írásbeli szerződés meglétén túl a bérlő minden esetben kérjen számlát a kifizetett összegekről, illetve elismervényt, hiszen ma már nem kötelező a bérbeadónak adószámot kérnie és számlát kiállítania. Ha a lakás közüzemi költségeit a bérlő fizeti, de az órák nem kerülnek a nevére, mindenképpen másolja le a befizetett csekkeket, mielőtt átadja azokat a bérbeadónak. Ezeknek nyilvánvalóan akkor lesz jelentősége, ha esetlegesen elszámolási vitába keveredik a bérbeadóval.

Sokan feketén adják ki

Az [origo] információi szerint azonban Magyarországon általános tapasztalat, hogy bérbeadók nem adnak számlát a bérlő által kifizetett összegekről, hiszen a magánszemélynek az ingatlan bérbeadásból származó jövedelme után adóznia kell, ezt pedig sokan nemes egyszerűséggel megspórolják.

A jogszabály szerint a magánszemélynek az ingatlan bérbeadásából származó jövedelme külön adózóként történő kezelésére vonatkozó választási lehetősége - kivéve a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra irányuló tevékenységből származó jövedelmet - 2011. január 1-jétől megszűnt. A magánszemélynek az ilyen jövedelme utáni adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia, ám ami a lényeg, lakáskiadás után adózni kell, kellene. (Természetesen a fenti "gyakorlat" nem minden bérbeadóra érvényes, sokan adóznak e jövedelemszerző tevékenységük után, ugyanakkor esetükben is nagyon fontos a precíz, mindenre kiterjedő bérleti szerződés megléte.)

A szerződés "technikája"

A D.A.S. Jogszerviz szakértője szerint a szerződésben meg kell jelölni a feleket (legalább név és lakcím megjelölésével, de hasznos lehet a születési adatok és az édesanya leánykori nevének rögzítése is), az ingatlant, illetve azt, hogy abban a bérlő mely helyiségek használatára jogosult, és a bérlet időtartamát.

Szükséges elem még a bérleti díj mértéke, megfizetésének határideje, emelésének lehetősége és módja (jellemzően évente, az inflációval történő emelés kerül a szerződésekbe), valamint az, hogy az ingatlannal kapcsolatos terheket ki viseli, és milyen formában történik az elszámolása (karbantartás, közüzemi díjak, közös költség) - figyelmeztetett dr. Szabó Áron.

Határozott és határozatlan idejű

Még az ingatlanjoggal foglalkozó szakemberek véleménye is megoszlik abban a tekintetben, hogy a lakásbérleti szerződés határozott, vagy határozatlan idejű legyen, mindkét megoldásnak vannak előnyei. A határozott idejű szerződés esetében a megjelölt időpont elteltével megszűnik, és ezt követően a bérlő már birtokháborítást követ el. Ám ennek a módnak viszont az a hátránya, hogy csak rendkívüli felmondással, vagy közös megegyezéssel szüntethető meg idő előtt.

A szerződésben különösen ajánlott rendezni az olyan kérdéseket, amelyek a bérleti jogviszony megromlása, megszűnése esetén merülnek fel, automatikusan, jellegüknél fogva. Rögzíteni kell a szerződési pontokban, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén a bérlő köteles a bérleményt eredeti állapotában, a berendezési és felszerelési tárgyakkal a bérbeadó birtokába visszaadni. A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlő a bérbeadótól elhelyezésre nem tarthat igényt, a jogviszony megszűnését követően az elhelyezésről maga köteles gondoskodni. A szerződés tárgyát képező bérleményre vonatkozó ideiglenes tartózkodási helyének megszüntetését igazolni köteles, mely a kaució visszafizetésének feltétele.

A zálogjog kérdése

Ha bármilyen tartozás fennmarad a bérlő részéről, akkor azt a kaucióból fedezheti a bérbeadó, és ha a kaució összege nem fedezi a tartozást illetve a kárt, akkor azt meghaladóan is érvényesíthet igényt - ezt is szükséges rögzíteni. A D.A.S. Jogszerviz szakértője szerint ugyanakkor a másik olvasata is fontos a kauciónak, és amennyiben a bérbeadó jogszerűtlenül visszatartja, vagy jogtalanul levon belőle, azt a bérlőnek nem szabad annyiban hagynia, és szükség esetén írásban szólítsa fel a visszafizetésre a jogviszony lezárásakor.

Az [origo] jogi szakértői szerint a zálogjog a bérlőnek a bérleményben elhelyezett valamennyi vagyontárgyát terheli. A visszatartási jog gyakorlásakor a jogosultat nem terheli annak vizsgálata, hogy a bérleményben lévő ingóságok milyen értéket képviselnek, így nem teszi a zálogjog gyakorlását jogellenessé az a körülmény, hogy a visszatartott ingóságok értéke jóval meghaladja annak a követelésnek az összegét, amelynek biztosítására szolgál, erről egyébként konkrét ügyekben született döntés. A Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.359/0617. sz. határozata pedig a következőket mondja ki: a bérbeadónak azt nem kell vizsgálnia, hogy "a bérleményben lévő vagyontárgyak meghaladják-e a felperesi követelést vagy sem."

A lakásbérleti szerződés alapvető szabályait az 1993. évi LXXVIII. törvény rendezi, a szerződésben meg nem határozott kérdésekben ennek a jogszabálynak a rendelkezéseit kell alkalmazni. Dr. Szabó Áron szerint érdemes ezt a jogszabályt részletesen is megismerni, hogy tisztában legyünk jogainkkal és kötelezettségeinkkel, és megfelelő szerződést kötni, hogy a lakásbérlet mindkét fél számára kölcsönös megelégedettségre szolgáljon.