Építési jog: a szerződésben résztvevő legfontosabb szereplők és feladataik (3. rész)

Nézzük a mélypont pozitív oldalát: ennél már csak jobb jöhet

A magyar jog az építtetőre, a kivitelezőre és a tervezőre, mint az építési kivitelezés legfontosabb szereplőire számos olyan kötelező rendelkezést tartalmaz, amelyek a magyar jog alkalmazása esetén nem hagyhatóak figyelmen kívül a FIDIC­szerződési feltételek alkalmazása esetén sem – hangsúlyozta a Balázs és Kovátsits Ügyvédi Iroda szakértője. Az építtető köteles biztosítani az építési beruházás teljes fedezetét, a Red és Yellow  Bookhoz hasonlóan köteles biztosítani a jogerős építési engedélyt, köteles biztosítani a tervdokumentációban és az építési engedélyben foglaltak betartását - mutatott rá dr. Balázs Tamás. A háromrészes írás befejező részét olvassa, az első és második rész is elérhető. 

Az építtető a Red és Yellow Bookban írtakhoz hasonlóan felel az építési munkaterületnek a vállalkozó számára történő átadásáért, kötelessége a kivitelezési tevékenység végzésének az ellenőrzése, felel az elektronikus építési napló aktiválásáért . A tervező felel az általa készített műszaki tervek műszaki tartalmának szakszerűségéért, a valós állapotnak megfelelő tartalmáért, a szakági tervezők kiválasztásáért és a közöttük történő egyeztetések koordinálásáért, az építészet minőségért.

A tervező a Polgári Törvénykönyv szerint a tulajdonjog átruházásáért való szavatosságra irányadó szabályok szerint szavatol azért is, hogy harmadik személynek nincs olyan joga, amely a terv felhasználását (Ptk. 6:251.§(4)) akadályozza, vagy korlátozza – ismertette a Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője.

A vállalkozó kivitelező felelős a kivitelezői jogosultságának a meglétéért, a kivitelezési tevékenység jogszerű folytatásáért, az építési napló vezetéséért, a kiviteli tervekben foglaltak betartásáért. A vállalkozó kivitelező felel mindazon jogkövetkezményekért, amelyek abból adódnak, hogy az építési szerződés megkötése előtt az általa megismert tervdokumentáció hiányosságait nem jelezte, jóllehet, azok felismerése tőle elvárható lett volna.

A szerződési biztosítékok a FIDIC szerződésekben és a magyar jogban

A szerződési biztosítékok rendszere kettős: egyrészt szerződésszegés esetére többletszankciókat írnak elő (például: kötbér), míg más részük a követelések kielégítését segíti elő (például: bankgarancia, kezesség). A gyakorlatban a kivitelező teljesítésének biztosítására leginkább alkalmazott jogintézmény a magyar Polgári Törvénykönyv által szabályozott kötbér. Kötbért a magyar jog szerint írásban lehet kikötni, ha a fél olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést (Ptk.6:186.§(1)) (például: késedelem, hibás teljesítés vagy a szerződés nem teljesítése).

A kötbérnek a magyar jogban átalány­kártérítési jellege van, tehát adott esetben azt kell vizsgálni, hogy a szerződésszegés megvalósult-e, s a bekövetkezett kár tényleges mértéke nem vizsgálandó, ugyanakkor a magyar bíróságok a túlzottnak ítélt kikötött kötbér mértékét csökkenthetik. Az irányadó magyar bírói gyakorlat szerint az elfogadottnak ítélt kötbér jelenleg a szerződési összeg 10 százaléka.

Tételesen és összegszerűen kell igazolni

A magyar jogban a kötbért meghaladó mértékű kár is érvényesíthető, de ebben az esetben már tételesen és összegszerűen kell a kár mértékét igazolni. Bizonyos értelemben szerződési biztosítékként értékelhető a vállalkozó által szerződésben vállalt vagy bizonyos esetekben a külön jogszabály által kötelezően előírt jótállási kötelezettség, vagy a már említett kötelező jótállási kötelezettség is.

A magyar jog kógens rendelkezése szerint az építtetőnek már az építési szerződés megkötésekor rendelkeznie kell az építési szerződés teljesítésének pénzügyi fedezetével és a vállalkozói szerződésszerű teljesítés esetén ki kell fizetnie a kivitelező díját. Ennek biztosítására szóba jöhet a magyar jogban elsődlegesen a zálogjog, a bankgarancia, a kezesség is.

Jóllehet nem tipikus szerződéses biztosítékról van szó, de a Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás szakértője szerint külön említést érdemel e vonatkozásban a 191/2009. (IX. 15.) kormányrendelet 17. § (2) bekezdése, mely szerint a közbeszerzésekről szóló törvény szerinti közösségi értékhatárt elérő vagy azt meghaladó értékű építőipari kivitelezési tevékenység megvalósítása esetén építtetői fedezetkezelő közreműködése kötelező.

A FIDIC szerződések alkalmazása esetén nincs olyan alapvető kötelezettsége a feleknek, hogy a teljesítés elmaradása esetére mellékkötelezettséget vállaljanak. A biztosítékokban minden esetben külön meg kell állapodni. A biztosítékokra mintát az A­G mellékletek tartalmazzák, amelyek a „Guidance for the Preparation of Particular Conditions” című részhez kapcsolódnak.

A ténylegesen kikötött biztosítékok értelmezése jelentős részben a választott jog rendelkezéseitől függ. A Balázs & Kovátsits Ügyvédi társulás szakértője felhívta a figyelmet, hogy a bankgarancia, zálogjog és kezesség, mint biztosítékok vonatkozásában jogvita esetén a Teljesítésigazolási Szakértői Szervnek – amennyiben valamelyik fél hozzá fordul – magyarországi építési beruházás esetén megkerülhetetlen eljárási kompetenciája van.

Dr. Balázs Tamás ügyvéd, egyetemi adjunktus (Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás) a magyar és a nemzetközi építési jog szakértője, több nemzetközi és külföldi építési jogi testület választott tagja, szakértője. Néhány héten belül egy kisebb tanulmánya jelenik meg angol nyelven az „International construction law review” angol szakfolyóiratban a FIDIC­szerződések magyarországi alkalmazhatóságáról, a FIDIC­szerződések és a magyar jog kapcsolatáról. Forrás: Balázs & Kovátsits Ügyvédi Társulás

A jogválasztásnak a magyar jog választása és magyar bíróság eljárása esetén jelentősége egy speciális magyar aspektusból lehet. Jóllehet a FIDIC­szerződési feltételekben benne van, hogy a többnyire bankgarancia jellegű kötelezettségvállalásokat a szerződésre irányadó jog szerint kell megítélni, de ha a felek nem élnek a jogválasztás lehetőségével, előfordulhat, hogy a bankgaranciát más jog alapján kell megítélni, mint a szerződés egyéb rendelkezéseit, hiszen a bankgaranciát a magyar bírói gyakorlat következetesen önálló kötelezettségvállalásnak és nem „mellékkötelezettségnek” tekinti.

A pótmunka és a többletmunka kérdése

A magyar jogi szabályozás következetesen különbséget tesz a többletmunka és a pótmunka között. A többletmunka lényegileg azonos definícióját megtaláljuk mind a Polgári Törvénykönyvben, mind az építési tevékenységek szabályozása terén meghatározó jelentőségű 191/2009. évi kormányrendeletben. Ebből következően a magyar jog szerint többletmunka a szerződéskötés alapját képező kivitelezési dokumentációban kimutathatóan szereplő, de a szerződéses árban figyelembe nem vett tétel.

A Polgári Törvénykönyv kötelezi a kivitelezőt azon többletmunkák elvégzésére, amelyek nélkül a létesítmény rendeltetésszerűen nem használható. Átalánydíjas szerződés esetén a kivitelező nem követelhet többletdíjat a többletmunka elvégzéséért, míg tételes elszámolás esetén igen. Pótmunkán – a kormányrendelet definíciója szerint – a szerződés alapját képező kivitelezési dokumentációban nem szereplő külön megrendelt munkatételt kell érteni.

A Polgári Törvénykönyv a kormányrendelethez hasonlóan határozza meg a pótmunka fogalmát, azonban további feltételként írja elő, hogy annak elvégzése a vállalkozó feladatát nem teheti terhesebbé. (Ptk.6:244.§ /2/) A kormányrendelet kötelezi a kivitelezési tevékenységre szerződő feleket, hogy már ebben a szerződésben szabályozzák a később esetlegesen szükségessé váló pótmunka díjának elszámolási módját.

Főszabályként a pótmunka esetén a magyar jog szerint a felek szabadon állapodhatnak meg arról, hogy az építtető megrendeli-e a pótmunkát, de a kormányrendelet itt is tartalmaz egy kötelező előírást, miszerint a műszaki szükségesség vagy a rendeltetésszerű és biztonságos használat miatt szükséges pótmunkát a kivitelező köteles elvégezni.

Ha megnézzük a teljesítés­módosítással kapcsolatos FIDIC­szerződési feltételeket, akkor azt látjuk, hogy ott gyakorlatilag a felek és képviselőik egyeztetésén (melyekben a mérnöké a domináns szerep) múlik, hogy a felek az eredeti szerződéshez képest mennyiben térnek el a szerződésüktől és/vagy a tervdokumentációtól, s hogyan rendezik az ezzel kapcsolatos pénzügyi kérdéseket.

Ez a fajta egyeztetés természetesen a magyar gyakorlatban is megvan, de mint a fentiekben láttuk a magyar jog a FIDIC­szerződési feltételekhez képest nagyobb mértékben meghatározza a felek mozgásterét, arra is tekintettel, hogy a kormányrendelet rendelkezései kötelezőek, tehát az azoktól való eltérés érvénytelen, amennyiben a magyar jog az alkalmazandó jog.

A felek teljesítése és a teljesítés átvétele

A magyar jog a FIDIC­szerződési feltételekhez nagyon hasonlóan szabályozza a műszaki átadás­ átvételt és annak előkészületeit, de ki kell emelni, hogy itt a magyar jog kötelező érvényű rendelkezéseiről van szó, amely a magyar jog alkalmazása esetén a felek eltérő szerződéses rendelkezése esetén is mindenképpen érvényesülnek.

A Balázs & Kovátsovits Ügyvédi Társulás szakértője kiemelte: a műszaki átadás­átvételt a magyar jog szerint minden esetben megelőzi egy közös helyszíni bejárás, melynek során a vállalkozó kivitelező műszaki vezetője az építtetőnek, vagy az építtető műszaki ellenőrének, vagy a fővállalkozó felelős műszaki vezetőjének átadja az építési szerződésben vállalt és elvégzett tevékenységet tartalmazó teljesítési összesítőt.

A teljesítési összesítő és a kapcsolódó ellenőrzés alapján az építtető, vagy a műszaki ellenőre, vagy a fővállalkozó felelős műszaki ellenőre teljesítési igazolást állít ki az elvégzett építési kivitelezési tevékenységről, annak mértékéről, mennyiségéről és minőségéről, s javaslatot tesz a számlázható vállalkozói díj összegére. Ezt követően kerül sor a műszaki átadás­átvételi eljárásra, melyet az építtető hív össze, s amelyről – többek között – az építésfelügyeleti hatóságot is értesíti.

A műszaki átadás­átvételi eljárásról jegyzőkönyvet kell felvenni, amelyben – többek között – az átadás­átvétel során talált mennyiségi és minőségi hibákat, hiányokat, a hibás munkarészekre vonatkozó költségvetési összegeket, az építtető döntését arról, hogy átveszi az építményt, illetve igényt tart-e a hibák kijavítására, vagy díjengedményt kér.

Dr. Balázs Tamás végezetül megjegyezte: a magyar Polgári Törvénykönyv szerint az átvétel nem tagadható meg a szolgáltatás olyan jelentéktelen hibái, hiányosságai miatt, melyek más hibákkal, hiányokkal összefüggésben, illetve kijavításokkal, pótlásukkal járó munkák folytán sem akadályozzák a rendeltetésszerű használatot. A magyar jog előírásai szerint az átadás­átvételi eljárástól számított egy éven belül a teljesítést az úgy nevezett utó-felülvizsgálati eljárás keretében újból meg kell vizsgálni.