Most adják ki a legtöbb lakást: sokat változtak a bérleti jogszabályok (1. rész)

Cardboard moving boxes and accessories in empty apartment, rear view of couple standing outdoors in the background, open door.

Augusztus és szeptember az a két hónap, amikor a legtöbb lakást adják ki, ám a bérlet szabályai jelentősen megváltoztak az elmúlt időszakban. Még az adóhatóság is közleményt adott ki nemrégiben, amelyben a jogi környezettel kapcsolatos tudnivalókra figyelmeztet. Az Origó Jog szakértőinek segítségével két részes írásban foglalja össze a legfontosabb tudnivalókat, most az első részt olvashatják.

A lakásbérletek kapcsán két alapvető, kiindulási probléma mutatható ki, az első: csak szóban kötik meg, ami a későbbi esetleges bonyodalmakra tekintettel szarvashiba. A másik kiindulási probléma, bár létezik írásbeli szerződés, a bérbeadók feketén adják ki az ingatlanukat, nem jelentik be, így számlát sem adnak a kifizetett költségekről.

A bérlőnek talán még inkább érdeke az írásbeli szerződés, mert ennek hiányában nincs mire hivatkoznia, ha a bérbeadót törvényben foglalt kötelezettségei teljesítésére szeretné figyelmeztetni, vagy magát kívánja megóvni az esetleges visszaélésektől.

Az írásbeli szerződés meglétén túl a bérlő minden esetben kérjen számlát a kifizetett összegekről, illetve elismervényt, hiszen ma már nem kötelező a bérbeadónak adószámot kérnie és számlát kiállítania. Ha a lakás közüzemi költségeit a bérlő fizeti, de az órák nem kerülnek a nevére, mindenképpen másolja le a befizetett csekkeket, mielőtt átadja azokat a bérbeadónak. Ezeknek nyilvánvalóan akkor lesz jelentősége, ha esetlegesen elszámolási vitába keveredik a bérbeadóval.

Általános tapasztalat

Magyarországon általános tapasztalat, hogy bérbeadók nem adnak számlát a bérlő által kifizetett összegekről, hiszen a magánszemélynek az ingatlan bérbeadásból származó jövedelme után adóznia kell, ezt pedig sokan nemes egyszerűséggel megspórolják.

A jogszabály szerint a magánszemélynek az ingatlan bérbeadásából származó jövedelme külön adózóként történő kezelésére vonatkozó választási lehetősége - kivéve a kereskedelmi szálláshely szolgáltatásra irányuló tevékenységből származó jövedelmet - 2011. január 1-jétől megszűnt.

A magánszemélynek az ilyen jövedelme utáni adókötelezettségére az önálló tevékenységből származó jövedelemre vonatkozó rendelkezéseket kell alkalmaznia, ám ami a lényeg, lakáskiadás után adózni kell, kellene. (Természetesen a fenti "gyakorlat" nem minden bérbeadóra érvényes, sokan adóznak e jövedelemszerző tevékenységük után, ugyanakkor esetükben is nagyon fontos a precíz, mindenre kiterjedő bérleti szerződés megléte.)

Mindig legyen érvényes szerződés

Az adóhatóság augusztusi közleménye szerint fontos, hogy a bérlőknek a bérbevett lakásról mindig legyen érvényes lakásbérleti szerződésük, valamint a havi lakbér kifizetéséről kérjenek és kapjanak is átvételi elismervényt. A legjobb megoldás, ha minden hónapban átutalják a bérleti díjat és a közlemény rovatban feltüntetik a dátumot és a "bérleti díj" megnevezést.

Ha nem turisztikai célból adja ki valaki a házát vagy a lakását, nem kötelező adószámot kiváltania. Az ilyen jellegű bérbeadás - ha csak a bérbeadó nem választ más formát - mentes az áfa alól, így arról nem kell számlát kibocsátani, azonban a nyugta ilyen esetekben is kötelező.

A nem turisztikai célú lakóingatlan bérbeadásnál a bérbeadó választhat adófizetési kötelezettséggel járó formát, ha már rendelkezik adószámmal. Adóköteles bérbeadás esetén az áfatörvény szerinti számla- illetve nyugtaadás kötelező.

A NAV tapasztalatai azt mutatják, hogy a bérbeadók jelentős része még mindig nincs tisztában azzal, hogy a bérbeadásáról nyilvántartást kell vezetnie: bevételi nyilvántartást, vagy bevételi- és költség-nyilvántartást.

A lakás bérbeadásából származó jövedelem

A lakás bérbeadásából származó jövedelmet a bevételből két módon lehet megállapítani. Az egyik lehetőség a tételes költségelszámolás, amikor a bevételt, a jövedelem kiszámításánál csökkentik az igazolt költségek - közüzemi számlák, felújítási költségek - és az értékcsökkenés.

A másik lehetőség pedig a bevétel csökkentése a 10 százalékos költséghányaddal. A jövedelem után negyedévenként adóelőleget kell fizetni, majd az adóbevallásban önálló tevékenységből származó jövedelemként kell feltüntetni. Az adó mértéke a jövedelem 16 százaléka.

Abban az esetben, ha a bérlő kifizetőhelynek számító gazdálkodó, akkor a bérbeadó jövedelmét és az adóelőleget ő állapítja meg és vonja le a bérleti díjból.

Forrás: Photononstop/Eric Audras

Amennyiben a bérbeadásból származó jövedelem meghaladja az 1 millió forintot, akkor a jövedelem egészére a 16 százalékos adón felül 14 százalék egészségügyi hozzájárulást is kell fizetni mindaddig, amíg a magánszemély el nem éri a 450 ezer forintos hozzájárulás-fizetési felső határt.

Milyen legyen a szerződés időtartama?

Még az ingatlanjoggal foglalkozó szakemberek véleménye is megoszlik abban a tekintetben, hogy a lakásbérleti szerződés határozott, vagy határozatlan idejű legyen, mindkét megoldásnak vannak előnyei. A határozott idejű szerződés esetében a megjelölt időpont elteltével megszűnik, és ezt követően a bérlő már birtokháborítást követ el. Ám ennek a módnak viszont az a hátránya, hogy csak rendkívüli felmondással, vagy közös megegyezéssel szüntethető meg idő előtt.

A szerződésben különösen ajánlott rendezni az olyan kérdéseket, amelyek a bérleti jogviszony megromlása, megszűnése esetén merülnek fel, automatikusan, jellegüknél fogva. Rögzíteni kell a szerződési pontokban, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén a bérlő köteles a bérleményt eredeti állapotában, a berendezési és felszerelési tárgyakkal a bérbeadó birtokába visszaadni.

A bérleti jogviszony megszűnésekor a bérlő a bérbeadótól elhelyezésre nem tarthat igényt, a jogviszony megszűnését követően az elhelyezésről maga köteles gondoskodni. A szerződés tárgyát képező bérleményre vonatkozó ideiglenes tartózkodási helyének megszüntetését igazolni köteles, mely a kaució visszafizetésének feltétele.