Most adják ki a legtöbb lakást: sokat változtak a bérleti jogszabályok (2. rész)

Család, Mire figyelj lakásvásárlás előtt? szőnyeg
Vágólapra másolva!
Augusztus és szeptember az a két hónap, amikor a legtöbb lakást adják ki, ám a bérlet szabályai jelentősen megváltoztak az elmúlt időszakban. Még az adóhatóság is közleményt adott ki nemrégiben, amelyben a jogi környezettel kapcsolatos tudnivalókra figyelmeztet. Az Origó Jog szakértőinek segítségével két részes írásban foglalja össze a legfontosabb tudnivalókat, most a második részt olvashatják, az első rész itt érhető el.
Vágólapra másolva!

Ha bármilyen tartozás fennmarad a bérlő részéről, akkor azt a kaucióból fedezheti a bérbeadó, és ha a kaució összege nem fedezi a tartozást illetve a kárt, akkor azt meghaladóan is érvényesíthet igényt - ezt is szükséges rögzíteni.

Ugyanakkor a másik olvasata is fontos a kauciónak, és amennyiben a bérbeadó jogszerűtlenül visszatartja, vagy jogtalanul levon belőle, azt a bérlőnek nem szabad annyiban hagynia, és szükség esetén írásban szólítsa fel a visszafizetésre a jogviszony lezárásakor.

Zálogjog és visszatartott ingóságok

A zálogjog a bérlőnek a bérleményben elhelyezett valamennyi vagyontárgyát terheli. A visszatartási jog gyakorlásakor a jogosultat nem terheli annak vizsgálata, hogy a bérleményben lévő ingóságok milyen értéket képviselnek, így nem teszi a zálogjog gyakorlását jogellenessé az a körülmény, hogy a visszatartott ingóságok értéke jóval meghaladja annak a követelésnek az összegét, amelynek biztosítására szolgál, erről egyébként konkrét ügyekben született döntés.

A Legfelsőbb Bíróság Gfv.X.30.359/0617. sz. határozata pedig a következőket mondja ki: a bérbeadónak azt nem kell vizsgálnia, hogy "a bérleményben lévő vagyontárgyak meghaladják-e a felperesi követelést vagy sem."

A lakásbérleti szerződés alapvető szabályait az 1993. évi LXXVIII. törvény rendezi, a szerződésben meg nem határozott kérdésekben ennek a jogszabálynak a rendelkezéseit kell alkalmazni. Érdemes ezt a jogszabályt részletesen is megismerni, hogy tisztában legyünk jogainkkal és kötelezettségeinkkel, és megfelelő szerződést kötni, hogy a lakásbérlet mindkét fél számára kölcsönös megelégedettségre szolgáljon.

Lelépő bérlő, önkényesen maradó bérlő

A bérbeadó sokszor azzal szembesül, hogy a kiadott lakást a bérlők egy szó nélkül elhagyták, és sajnos nem csak a saját dolgaikat vitték magukkal, hanem a bérbeadó bútorait, műszaki cikkeit is. Ebben az esetben természetesen a bérbeadónak lehetősége van feljelentést tenni a rendőrségen, illetve követelni a dolgok visszaszolgáltatását, vagy amennyiben azok már nem állnak rendelkezésre, vagy sérültek, kárainak megtérítését.

Fontos azonban tudni, hogy ennek az egyik legfontosabb feltétele, hogy elegendő adat rendelkezésre álljon a bérlőről, így a szerződés megkötésekor mindenképpen fel kell tüntetni a szerződésben a bérlő nevét, lakcímér, anyja nevét, személyi igazolvány számát. Javasolt az adatokat a személyi igazolvány, és a lakcímkártya alapján ellenőrizni, mivel sajnos napjainkban már az is gyakori eset, hogy egyes személyek hamis adatokkal kötnek bérleti szerződést, és miután rengeteg tartozást halmoznak fel, szó nélkül távoznak, majd lehetetlen őket megtalálni.

Talán még ennél is jelentősebb probléma, amikor a bérlő már hosszú hónapok óta nem fizet bérleti díjat, azonban a szerződés felmondása ellenére nem hagyja el a bérleményt, hanem önkényesen tovább használja a lakást. Sokan ebben a helyzetben a jegyzőhöz fordulnak birtokvédelemért, sajnos eredménytelenül, hiszen ebben az esetben a lakás birtokosa maga a bérlő, így a birtokvédelem őt illeti meg a lakás tulajdonosával szemben is.

Forrás: Thinkstock

Kiemelten fontos tudni, hogy a bérbeadónak nincs joga bemenni a saját lakásába ebben az esetben sem, azaz nem cserélhet zárat, és nem mehet be a lakásba a bérlő engedélye nélkül. Amennyiben mégis megteszi, a bérlő feljelentheti őt a magánlakás megsértéséért. Ilyenkor egy jogi megoldás létezik, mégpedig lakás kiürítése iránti pert kell indítani a bíróságon, mellyel egy igen hosszadalmas, és költséges folyamat kezdődik el. Hosszú hónapok is eltelhetnek, mire a bérlőt jogerős ítélet alapján a végrehajtó ki tudja lakoltatni, mely időszak alatt a tartozások tovább nőnek.

Ha a tulajdonos eladja az ingatlant

Ha a tulajdonos eladja az ingatlant, a bérleti szerződés fennmarad és a bérlő tovább használhatja az ingatlant változatlan feltételekkel. Az új Polgári törvénykönyv újdonsága az, hogy ilyen esetben a régi és az új tulajdonos egyetemleges felelősséggel tartozik a bérlő felé minden tulajdonosi kötelezettséget illetően. Ez jelentős előny a bérlőnek, hiszen bármely igényével az eredeti és az új bérbeadóhoz is fordulhat. Ugyanakkor jelentős hátrány a tulajdonosnak, mert fennmarad egy felelősség az eladott ingatlan bérleti szerződése tekintetében, amely alól a régi tulajdonosok csak úgy fognak tudni szabadulni, ha bérlő ehhez hozzájárul.

Ugyanakkor határozott időre kötött bérleti szerződés esetén az új tulajdonos is kapott egy biztosítékot: ha őt a bérlő a bérleti szerződés kapcsán megtévesztette, felmondhatja a bérleti szerződést. Ez pedig a bérlőt teszi egy kicsit kiszolgáltatott helyzetbe, hiszen a bérleti szerződés a tulajdonosváltozással fenn marad, és elméletileg nem lehet vita a bérleti szerződés feltételeit illetően, a szerződés ugyanis változatlanul kerül át az új tulajdonoshoz.