A vasárnapi zárva tartásnak nem csupán munkaerő-piaci hatásai lesznek (2. rész)

Az Oppenheim Ügyvédi Iroda szakértői szerint a vasárnapi zárva tartásról szóló törvény túlmutat a munkaerőpiac határain és közvetetten ingatlanpiaci, illetve finanszírozói hatásai várhatóak. 

Dr. Horvai-Hillenbrand Péter és dr. Pintér Márk a kétrészes írás itt olvasható első részében elmondták, hogy a vasárnapi zárva tartásról szóló törvény komoly kihívások elé állíthatja az érintett üzlethelyiségek, tulajdonosait, bérlőit és finanszírozóit.

Az első részben arról is szó volt, hogy a bevásárlóközpontok bérlői jellemzően egy forgalom arányos és egy fix díjból álló kombinációban fizetik a bérleti díjakat. Feltéve, hogy a szerződés alapján a forgalomarányos bérleti díjfizetéshez elvárt forgalom reális mértékű, a forgalomarányos bérleti díj önmagában legalábbis részben megoldást nyújthat a kérdésre.

Nem automatikus a díjcsökkentés

Az Oppenheim Ügyvédi Iroda szakértői szerint a vasárnapi zárva tartás előírása nem alapoz meg egy automatikus bérleti díjcsökkentési igényt a bérlőknek, hanem a bérleti díj csökkentését csak arra tekintettel kérhetnék, hogy a szerződés változása nyomán gazdasági hátrányt szenvednek el.

Ennek az igazolására a bérlők valószínűleg bemutatják majd, hogy a szerződések megkötésekor azzal számoltak, hogy az árbevételüket hét nap alatt kereshetik még és az egy kiesett nap önmagában veszteséget okoz nekik.

Ennek alátámasztására pedig érvelhetnek például azzal, hogy a vasárnapi költések egy része jó eséllyel elveszik számukra, mivel a vásárlók az interneten vagy külföldön fogják a termékeket beszerezni valamint a plázákban előforduló ötletszerű vásárlók vásárlásaitól is elesnek.

Szintén érvelhetnek azzal, hogy az új törvény számos kivételt tartalmaz, ami az egyenlő versenytől fosztja meg őket a kivételezett üzletekkel és ennek a piac eltérítő hatásnak is kárvallottjai lehetnek.

Ezen túlmenően a legtöbb kereskedelmi ingatlan finanszírozott és a megkötött hitelszerződések általában a bank jóváhagyásához kötnek minden bérleti szerződésmódosítást.

Mit tesznek a bevásárlóközpontok üzemeltetői?

Dr. Horvai-Hillenbrand Péter és dr. Pintér Márk rámutattak: külön kérdésként merül fel, hogy a bevásárlóközpont üzemeltetők vállalják-e annak, hogy kockázatát, hogy vasárnap kinyitnak-e majd a plázák például a mozik, éttermek miatt.

Ugyanis a hűtés, fűtés, világítás költségei ugyanúgy a teljes a bevásárlóközpont tekintetében felmerülnek majd (kivéve, ha a mozi/étterem rész leválasztható) és a bérleti szerződések alapján kétséges lehet ezen költségek átháríthatósága az üzlethelyiségek bérlőire.

Amennyiben olyan bírói gyakorlat alakulna ki, ami támogatja a bérleti díjak csökkentését a vasárnapi zárva tartás miatt ez alapvetően érintheti a bérbeadók bevételeit és ezen keresztül végső soron akár az egyes épületek értékére is hatással lehet.

Másrészről egy bérleti díj csökkentés már önmagában is annak a kockázatát hordozza, hogy a tulajdonos társaságok pénzügyi mutatóit romolhatnak és ezen keresztül például a társaságok hitelszerződései tekintetében vállalt pénzügyi mutatói is sérülhetnek.

Túlmutat a munkaerőpiacon

A vasárnapi zárva tartásról szóló törvény túlmutat annak eddig megismert munkaerő-piaci lehetséges következményein és közvetetten ingatlanpiaci, illetve finanszírozói hatásai sem elhanyagolhatóak. Amennyiben a bérlők sikeresen tudnak a bérleti díjak csökkentése mellett érvelni és ezt a bírósági gyakorlat is támogatja a törvény alapján végső soron az egyes ingatlanok jövedelem termelő képességének csökkenése sem kizárható.

Ezért is nagyon fontos, hogy a bérbeadók megfelelő jogi és gazdasági érvekkel tudják alátámasztani az álláspontjukat egy esetleges bérlői igényérvényesítés esetén – hangsúlyozták végezetül az Oppenheim Ügyvédi Iroda szakértői.