A társasházi gépjármű-beálló használatának biztosítása

Closed door of a garage

A teremgarázsban található gépjármű-beállók használati jogával kapcsolatban kialakult gyakorlat kockázatokat rejt magában – hívta fel az Origó figyelmét a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

A hazai ingatlanpiacon különös értéket képviselnek a társasházi teremgarázsban lévő gépjármű-beállók. Már amennyiben az adott társasház rendelkezik mélygarázzsal, mindazonáltal megállapítható, hogy az újabb építésű lakóépületeknél, vagy akár irodaházaknál ez szinte természetes jelenség.

A teremgarázsban található gépjármű-beállók használati jogával kapcsolatban kialakult gyakorlat azonban kockázatokat rejt magában – emelte ki dr. Barkassy-Grünfeld Loránd.

A kialakult gyakorlat

A hazai társasházak esetében kialakult gyakorlat szerint a teremgarázsban létesített gépjármű-beállók használatát mindig a külön tulajdonban álló lakáshoz társítják. Ez azt jelenti, hogy a társasházi teremgarázst a tulajdonosok az alapító okirat szerint megtartják a társasházi közös tulajdon tárgyaként, és rendelkeznek arról, hogy mely lakáshoz milyen jelű gépjármű-beálló tartozik.

Amikor a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzésére sor kerül, a külön tulajdonban álló lakások tulajdoni lapjára az adott jelű gépjármű-beálló használata külön megjegyzésként feltüntetésre kerül.

Ez a gyakorlat egyértelművé teszi azt, hogy mely lakáshoz milyen gépjármű-beálló tartozik, így az a továbbiakban nem képezheti vita tárgyát a tulajdonostársak között, ugyanakkor nem teszi lehetővé, hogy a lakástulajdonosok akár külön rendelkezzenek a gépjármű-beállójuk használati jogáról.

Előfordul ugyanis, hogy a lakástulajdonos a lakás értékesítésekor nem akar megválni a garázshelyétől, vagy az is gyakori jelenség, hogy a vevő nem tartana igényt a garázsbeállóra, vagy annak forgalmi értékét a lakás vételárán felül már nem tudja megfizetni.

Ebben az esetben szükséges lenne szétválasztani a lakástulajdont és a gépjármű-beállók használati jogát – mutatott rá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

A használat joga – a haszonélvezeti joghoz hasonlóan – személyhez kötött dologi jog, amelynek jogosultja a más tulajdonában álló dolgot használhatja. A használat joga bejegyezhető az ingatlan-nyilvántartásba, ezáltal a használati jog jogosultja mindenkivel szemben hivatkozhat eme jogára.

A Legfelsőbb Bíróság határozata

A Legfelsőbb Bíróság BH2007.167 számú jogesetében kifejtette, hogy a társasházi közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész – legyen akár egy felszíni parkoló, vagy akár mélygarázs – nem minősül más tulajdonában álló dolognak.

A bíróság ebből az okból kifolyólag azt sem tartja lehetségesnek, hogy a társasházi közös tulajdonban álló teremgarázsra használati jogot jegyezzenek be az ingatlan-nyilvántartásban. Használati jogot ugyanezen logika mentén akkor sem lehetne bejegyezni, ha a teremgarázs külön albetétként nem társasházi közös tulajdonban állna, hanem a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonának tárgyát képezné.

Megoldási javaslat

A fentiek okán használati jog bejegyzésével a társasházi gépjármű-beálló használati joga megnyugtatóan nem biztosítható. Megoldást jelenthet azonban az, ha a teremgarázst, vagy akár a felszíni parkolót a tulajdonostársak az alapító okiratban külön albetétként kiveszik a társasházi közös tulajdonból, és valamennyi tulajdonostársnak ezen albetéten a létrehozott összes gépjármű-beálló és az adott tulajdonostárs által használni kívánt gépjármű-beállók számának arányához igazodó mértékű tulajdoni hányada lenne.

Dr. Barkassy-Grünfeld Loránd: a teremgarázsban található gépjármű-beállók használati jogával kapcsolatban kialakult gyakorlat kockázatokat rejt magában. Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

Az ingatlan tulajdoni lapján az adott tulajdoni hányadhoz már társítható lenne gépjármű-beálló használati joga anélkül, hogy a használat jogát be kellene jegyezni az ingatlan-nyilvántartásba. Így a lakás tulajdonjogának átruházásával a lakástulajdonost megillető gépjármű-beálló használati joga nem száll át automatikusan, felette a tulajdonos továbbra is megtarthatja önálló rendelkezési jogát – tanácsolta végezetül dr. Barkassy-Grünfeld Loránd.