Barkassy Grünfeld: mit lehet tenni a zavaró szálláshely-szolgáltatás ellen?

Az Airbnb szálláshely-szolgáltatással, lakáskiadással összefüggő nemzetközi és hazai jogi környezet szakértőjeként a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda munkatársai már több cikkben is ismertették a legfontosabb jogi tudnivalókat az Origó olvasói számára. Szabó Szilvia most azt a kérdéskört járja körül, hogy mit is lehet tenni a zavaró szálláshely-szolgáltatás ellen?

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője kifejtette: az utóbbi időszakban, sok esetben a társasházak mindennapi életének szignifikáns részét képező – számos esetben zavaró - módon jelent meg a szálláshely-szolgáltatások nyújtására irányuló tevékenység.

Mit tehetnek az érintett lakók, mit tehet a lakóközösség? Léteznek megoldási módok a jog keretei között, ezért érdemes áttekinteni a rendelkezésre álló lehetőségeket.

A Szervezeti és Működési Szabályzat módosítása

Megoldási lehetőségként szokott felmerülni a társasház Szervezeti-és Működési Szabályzatának (SzMSz) módosítása – mutatott rá Szabó Szilvia. A tulajdonosok, az összes tulajdoni hányadhoz viszonyított egyszerű többséggel megszavazhatják a módosítást, és beiktathatják a kívánt tilalmat.

Azonban többekben merül fel a kétség, hogy amennyiben módosításra kerül az SzMSz, és a későbbiekben értékesíteni kívánják ingatlanjukat, nehezebben fogják tudni azt eladni, mert kiesnek azok a potenciális vásárlók, akik kifejezetten szálláshely-szolgáltatás végzése céljából, befektetésként vásárolnák meg az ingatlant. Így a döntés meghozatala mindféleképpen gondos mérlegelést igényel a lakótársak részéről.

Birtokvédelmi eljárás

A birtokvédelemi eljárás egy másik lehetőség lehet a társasház rendjét megzavarókkal szembeni fellépésre. A Társasházi törvény kimondja, hogy a tulajdonostársat külön tulajdona tekintetében megilleti a birtoklás, a használat, a hasznok szedése és a rendelkezés joga; a tulajdonostárs e jogait azonban nem gyakorolhatja a többi tulajdonostárs joga és törvényes érdeke sérelmével.

A birtokvédelmi eljárás megindítását az ingatlan fekvése szerint illetékes jegyzőnél kell kérelmezni, melynek alapján a jegyző elrendelheti az eredeti birtokállapot helyreállítását és a birtoksértőt a jogsértő magatartástól eltilthatja.

Érdemes tudni, hogy a jegyző határozata ellen közigazgatási úton jogorvoslatnak nincs helye, az a fél, aki a jegyző határozatát sérelmesnek tartja, a határozat kézbesítésétől számított tizenöt napon belül a bíróságtól a másik féllel szemben indított perben kérheti a határozat megváltoztatását.
Szabálysértés megállapítása

A szabálysértési törvény rendezi a csendháborítás tényállását, mégpedig oly módon, hogy aki lakott területen, az ott levő épületben, vagy az ahhoz tartozó telken, tömegközlekedési eszközön, továbbá természeti és védett természeti területen indokolatlanul zajt okoz, amely alkalmas arra, hogy mások nyugalmát, illetve a természeti vagy a védett természeti értéket zavarja, szabálysértést követ el.
Csendháborítás miatt a közterület-felügyelő szabhat ki helyszíni bírságot – húzta alá a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Személyiségi jogok megsértése

A Polgári Törvénykönyv a személyiségi jogok nevesített eseteit sorolja fel. Az a személy, aki indokolatlan és túlzott mértékű zajkeltéssel a lakók nyugalmát zavarja a magánélethez, a magánlakás nyugalmához fűződő jog megsértést követi el.

A személyiségi jogaiban megsértett személy pedig követelheti a jogsértés megtörténtének bírósági megállapítását, a jogsértés abbahagyására való kötelezést, illetve a jogsértő eltiltását a további jogsértéstől.

Szabó Szilvia, Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

Mindezek mellett, akit személyiségi jogában megsértenek, a Polgári Törvénykönyv vonatkozó rendelkezése alapján sérelemdíjat követelhet az őt ért nem vagyoni sérelemért. A sérelemdíj mértékét a bíróság az eset körülményeire tekintettel, egy összegben határozza meg.

Alapvető változást a Szervezeti és- Működési Szabályzat módosítása hozhat, amely esetben azonban a lakóknak számításba kell venniük a fentiekben körülírt korlátokat, így érdemes lehet a tárgyban közgyűlést összehívni, annak érdekében, hogy a társasház lakói szándékai, elképzelései, esetleges sérelmei feltérképezhetők legyen, s hogy párbeszéd kezdődhessen a felek között.

Alternatív lehetőséget biztosíthat a teljes tilalomhoz képest a helyzet szerződéses rendezése a felek között, amelyben tisztázásra kerülhet a szálláshely-szolgáltatók kötelezettsége a társasház felé, legyen szó a nyugalom fenntartásáról, az okozott többletköltségek fedezéséről vagy éppen megnövelt biztonság nyújtásáról a lakók felé, mely kötelezettségeket szerződéses biztosítékok garantálhatnák.

Ha pedig ez a megoldás hosszútávon nem oldja meg a felmerült problémát, az SzMSz-módosítása továbbra is rendelkezésre álló opció – hangsúlyozta végezetül Szabó Szilva.