Biztosíték az építési projekt beruházójának a kivitelezői szerződésszegésére

2018.01.16. 10:29

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője szerint a gazdasági életben sokszor megfigyelhető helyzet, hogy valamely építési beruházás esetében a beruházó fejlesztő és az építési munkálatokat végző vállalkozó különböző személy, egymástól elkülönülő jogalanyok. Dr. Korim Balázs rámutatott: ilyen esetben merül fel igény olyan megoldás iránt, mely által a beruházó úgy tud a beruházás adott etapjában szükséges garanciát kérni a vállalkozó részéről, hogy az ne igényelje jelentős mértékű tőkének hosszú időre való lekötését, ám kellő bizonyossággal lehessen bízni a szerződésszegés esetén az összeg megfizetésében.

A Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője kifejtette: gondoljunk bele egy olyan helyzetbe, amikor valamely társasház fejlesztési projekt beruházója az egyes lakások vevőivel szerződést köt abban bízva, hogy a kivitelező vállalkozóval kötött építési vállalkozási szerződés alapján még 2019. év folyamán befejeződik az építkezés és átadásra kerülhetnek a lakások.

Ez adott esetben annyit jelent, hogy a teljes vételár vonatkozásában érvényesíthető az 5 százalékos-mérték. Mi történik azonban, ha a vállalkozó késedelme miatt nem kerülhet sor a lakások áfa-törvény szerinti értékesítésére és ezért valamelyik félnek viselnie kell a jelentős mértékben megnövekedett vételár okán fennálló különbözetet?

Könnyen jogvita alakulhat ki

Ebben az esetben, megfelelő előzetes szerződéses rendezés hiányában könnyen jogvita alakulhat ki, melynek eredményeképpen a teljes projekt finanszírozási oldala veszélybe kerülhet.

Ilyen esetben pedig hiába kísérel meg a beruházó igényt érvényesíteni a vállalkozóval szemben, már pusztán az időtényező okán sem biztos, hogy számára a beruházás tekintetében ez időben megoldást hozhat.

Nem kell azonban annyira speciális kérdésekre gondolnunk, mint az 5 százalékos áfa-mérték esetleges módosulása – hangsúlyozta dr. Korim Balázs.

Önmagában a késedelem kapcsán az adásvételi szerződésekbe, illetve adásvételi előszerződésekbe iktatott szankcionális elemek (késedelmi kötbér, elállási jog) vevő részéről történő alkalmazása is jelentős pénzügyi nehézségeket okozhat a beruházó számára.

Adott esetben pedig hiába van meg a vállalkozóval kötött megállapodásban megfelelő módon leképezve ezen esetkör, elképzelhető, hogy a vállalkozó nem tud helytállni a kötelezettségéért, s ilyen esetben a beruházó is rendkívül nehéz helyzetbe kerül, hiszen neki teljesítenie kell a vevők irányába.

A garantőr és a bankgarancia kérdése

A bankgarancia a közreműködő garantőr olyan kötelezettségvállalása, amely alapján a nyilatkozatban meghatározott feltételek teljesülése esetén köteles a jogosultnak fizetést teljesíteni. Tehát amennyiben a vállalkozó valamely szerződéses kötelezettségét nem, vagy nem szerződésszerűen teljesíti, helyette fizetési kötelezettséget vállal a garantőr pénzintézet a bankgarancia nyilatkozatban foglaltak szerint.

A garantőr – a jogszabályokban meghatározott kivételektől eltekintve - nem jogosult vizsgálni az alapul fekvő jogviszony érvényességét, az állított szerződésszegés fennállását, fizetési kötelezettsége önmagában a fizetési felszólítás kézhezvételével, illetve esetleges, a garanciában megjelölt feltételek teljesülésével beáll.

Forrás: Shutterstock

Ily módon köteles fizetést teljesíteni, ha a jogosult írásban, és a garanciavállaló nyilatkozatban meghatározott követelményeket pontosan betartva szólította fel erre.

Ily módon látható tehát a bankgarancia azon hatalmas előnye, hogy szerződésszegés esetén, a beruházó fejlesztő által várható pénzügyi ellentételezés semmilyen módon sem függ a vállalkozótól, sem annak teljesítőkészségétől, vagy teljesítőképességétől.

A bankgarancia-szerződésben meghatározott összeg – melynek költségei a vállalkozót terhelik – a garantőr pénzintézet részéről közvetlenül a beruházó javára kerül teljesítésre.

Egy beruházás során, annak lényegében valamennyi fázisában jogos igényként merül fel a beruházó, mint megbízó részéről, hogy valamilyen formában biztosítékot kapjon a vállalkozó szerződésszerű eljárására, hiszen valamely szerződésszegésnek rendkívül jelentős tovább gyűrűző hatásai is lehetnek.

A vállalkozót jelentős mértékű pénzösszeg lekötése alól mentesíti a bankgarancia igénybevétele, a költsége pedig lényegesen alacsonyabb, mint a pénz lekötéséé.

Ennek oka, hogy a tőke forgatható marad, míg a beruházó is biztonságban érezheti magát, mivel szerződésszegés esetére egy harmadik fél, a garantőr pénzintézet teljesít majd részére, függetlenül a vállalkozó ez irányú álláspontjától – húzta alá végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.