Kérdőjelek az illetékkedvezményben

Változtak az ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzésre vonatkozó illetékkedvezmény igénybevételének feltételei, korlátai. Az érintetteknek, így a kedvezmény igénybevételére jogosultaknak is számos módosulást érdemes figyelembe venniük.

• A válság híreit itt olvashatja el!

A módosított illetéktörvény 2009. január 23-i hatállyal bevételi értékhatárhoz kötötte, és ezzel - véleményünk szerint - jelentősen szűkítette az ingatlanforgalmazási célú vagyonszerzésre vonatkozó 2 százalékos illetékkedvezményre jogosultak körét.

A kedvezmény igénybevételére korábban azok a cégek voltak jogosultak, amelyek főtevékenységként ingatlanforgalmazással foglalkoztak (ennek teljesüléséhez elegendő volt egy egyszerű adminisztratív lépés).

Az új szabályok szerint csak azok az ingatlanforgalmazó, illetve ingatlanok pénzügyi lízingbe adását végző vállalkozók váltak a kedvezményre jogosulttá, amelyeknek az előző adóévi nettó árbevétele (kezdő vállalkozók esetében a tárgyévi várható árbevétel) legalább 50 százalékban e tevékenységből származott.

Az árbevételre vonatkozó megfelelést ezentúl nem kell a vállalkozónak igazolnia, elegendő erről csupán nyilatkoznia, majd az adóhatóság hivatalból ellenőrizheti a feltétel fennállását.

Hátrányos változás

Ez utóbbi fordulatát a jogszabályváltozásnak kimondottan hátrányosnak és a kiszámíthatóság követelményével ellentétesnek véljük: a vállalkozó csak az ellenőrzés és az Art. Adta felülvizsgálati eljárások lefolyatatása után lehet biztos abban, hogy jogszerűen vette igénybe az illetékkedvezményt. A piacon megjelent kreatív ötletekkel (például nulla forint árbevétel 50 százaléka az nulla forint) kapcsolatban óvatosságra intünk, mert véleményünk szerint zérus forgalom esetében nem teljesül az "árbevétel" kritériuma.

Kedvezőbb lett a szabályozás a kedvezmény igénybevételére vonatkozó nyilatkozat megtételének határidejét tekintve: a vállalkozások immár egészen az illetéket kiszabó határozat jogerőre emelkedéséig jelezhetik a kedvezmény alkalmazására vonatkozó szándékukat.

Értelmezési nehézségek adódhatnak a gyakorlatban arra nézve is, hogy kiket ért az Illetéktörvény 23/A §. (4.)bekezdése "az ingatlanforgalmazást az illetékkötelezettség keletkezésének adóévében kezdő vállalkozó" alatt. Ellenkező jogszabályi utalás híján úgy véljük, hogy nemcsak a tárgyévben e célból alapított új vállalkozások, hanem például a bolti kereskedelmi tevékenységről ingatlanforgalmazásra váltó, de korábban már létező cégek is megfelelhetnek ennek a követelménynek. Az azonban nem világos, miként tudja egy cég igazolni, hogy ebbe a kategóriába tartozik.

Általában az ingatlanforgalmazási tevékenységgel kapcsolatban emlékezni kell arra is, hogy 2006. márciusától az 1993. évi LXXVIII. törvény szabályozza az ingatlanközvetítés szakmai követelmény- és feltételrendszerét. Álláspontunk szerint az ezen törvénybe foglalt követelményrendszer az ingatlanközvetítők esetében érvényesül, de nem vonatkozik az ingatlanforgalmazásra (saját kockázatra továbbértékesítési szándékkal történő vásárlás majd eladás).

Az igénybevételi feltételek meghiúsulása

Amennyiben az ingatlanforgalmazási árbevételre vonatkozó nyilatkozatban vállaltak teljesítésére a vállalkozó nem képes, úgy ezt a körülményt az állami adóhatóság felé az illetékkötelezettség keletkezése szerinti adóév hatodik hónapjának 15. napjáig jelezheti, és ez esetben csak az illetékkülönbözet 50 százalékkal növelt értékét kell megfizetnie.

Ha azonban az adóhatóság észleli a nyilatkozatban foglaltak be nem tartását, úgy ezt, az illetékkülönbözet kétszeresének előírásával szankcionálja. Nem világos azonban, hogy erre az adóhatóságnak már az illetékkötelezettség keletkezése szerinti adóév hatodik hónapjának 15. napjáig is van-e lehetősége.

Az ingatlanok továbbértékesítésének, illetőleg a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adásának megtörténtét az adóhatóság a két éves határidő elteltét követően hivatalból minden esetben ellenőrzi, így érdemesebb inkább önként jelezni az adóhatóság felé a feltételek nem teljesítését.

Új, a társasági törvényből levezethető rendelkezéssel egészült ki a szabályozás, amely alapján, ha a vagyonszerző vállalkozás személyében a továbbértékesítésre nyitva álló határidőn belül jogutódlás következik be, az ingatlan tulajdonjogát megszerző jogutód kizárólag abban az esetben mentesül a jogelőd által megfizetett és az egyébként fizetendő illeték különbözetének megfizetése alól, ha az ingatlant a jogelődjének biztosított két éves határidőn belül eladja, illetve a futamidő végén tulajdonjog átszállást eredményező pénzügyi lízingbe adja.

A továbbértékesítési határidő számítása

Továbbra is ügyelni kell azonban a kétéves továbbértékesítési határidő megtartására. A továbbértékesítési határidő ugyanis nem a tulajdonjog megszerzésével, nem az adásvételi szerződés megkötésével, és nem is a kedvezmény igénybevételére vonatkozó nyilatkozat megtételével, hanem a vonatkozó adásvételi szerződés földhivatali benyújtásának napjával kezdődik.

A kezdő időpont független attól, hogy az eljárás megindításakor a tulajdonjog fenntartással történt eladás tényének feljegyzését, vagy azonnal a tulajdonjog bejegyzését kéri az ingatlanforgalmazó, mint ahogyan jogi jelentőséggel az sem bír, ha egy feltételhez kötött - esetlegesen még nem is hatályos - megállapodást nyújtanak-e be a földhivatalhoz.

Ugyanúgy tehát, mint ahogyan a vagyonszerzési illeték előzetes megfizetése alól sem, a továbbértékesítési határidő rövid időtartama alól sem mentesít a tulajdonjog fenntartással történt adásvétel, és ehhez képest a tulajdonjog egy esetleges feltételtől függő későbbi időpontban történő megszerzése.

Mindezek alapján elképzelhető olyan állapot is, amikor az ingatlan-nyilvántartásba benyújtott és felfüggesztő feltételhez kötött adásvétel még nem is lépett hatályba, a továbbértékesítési határidő azonban már visszavonhatatlanul megindult. Extrém esetben tehát az is előfordulhat, hogy a továbbértékesítési határidő még azt megelőzően telik le, minthogy az előzetesen - még - kedvezményes tulajdonszerzési illeték megfizetésére kötelezett ingatlanforgalmazó tulajdonossá válhatott volna.

Amennyiben azonban ennek elkerülése érdekében a szerződő felek úgy döntenek, hogy a korábban megkötött adásvételi szerződést csak hatályosulását követően nyújtják be a földhivatalhoz - az eljárási szabályok megsértésének következményein túl -, a vevő jelentős kockázatot vállal, hiszen harmadik személy időközben tőle függetlenül megszerezheti az ingatlan tulajdonjogát.

A továbbértékesítéssel kapcsolatos követelmények

A határidő végső időpontjával kapcsolatban ugyanígy ki kell emelni, hogy az ingatlan továbbértékesítésének, azaz az ingatlanforgalmazó tulajdonjogának törlése iránti kérelemnek, a két év elteltekor legalább elintézetlen széljegyen kell szerepelnie az ingatlan-nyilvántartásban, a tulajdonjog fenntartással történt újabb eladás tényének feljegyzése - kivéve a pénzügyi lízingbe adást - a határidő megtartásának igazolására abban az esetben sem alkalmas, amennyiben a tulajdonjog átruházását a későbbiekben ténylegesen is bejegyzik.

Ügyelni kell tehát arra, hogy míg az illetékkedvezmény igénybevételére feljogosító rövid határidő megindulta és az ingatlan tulajdonjogának tényleges megszerzése között hosszabb idő is eltelhet, addig a későbbi vevő megtalálása még önmagában nem igazolja a továbbértékesítést: a megszerzett tulajdonjog törlése és az újabb tulajdonjog bejegyzése iránti eljárásnak is igazoltan meg kell indulni az előírt határidőn belül. A határidő megtartását az APEH ezúttal is hivatalból ellenőrzi.

Dr. Szécsényi László, Schönherr Szécsényi Ügyvédi Iroda