Bírósági "mentőöv" a gazdasági válságban?

A kereskedelmi ingalanokat érintő bérleti szerződések esetében a bérlők a kedvezőbb szerződéses feltételek eléréséhez a tárgyalásos eszközökön túl a jog által nyújtott lehetőségek, így többek között a Polgári Törvénykönyv (Ptk.) által szabályozott bírói szerződésmódosítás lehetőségének kiaknázását is egyre inkább fontolóra veszik. Cikkünkben e rendkívüli és kivételes jogintézmény jelen gazdasági helyzetben való alkalmazhatóságát vizsgáljuk.

• A válság híreit itt olvashatja el!

A Rákóczi úton, vagy a Nagykörúton végigsétálva manapság már nem lehet észrevétlenül és közömbösen elhaladni a "bérleti jog eladó", "bérleti helyiség kiadó", vagy "eladó" táblák és a mögöttük üresen tátongó üzlethelyiségek mellett. A gazdasági válság, és ennek hatásaként a fogyasztói kereslet visszaesése, igen nehéz helyzetbe hozta nem csak a kiskereskedőket, hanem a nagyobb nemzetközi kereskedelmi hálózatokat is.

Eközben a kereskedelmi ingatlanok piacán a bérleti díjak színvonalának jelentős csökkenése tapasztalható, ami azonban csak az új bérlőknek teszi lehetővé kedvező bérleti kondíciók elérését. Mit tehetnek azonban azok a bérlők, akik a válság kitörése előtt hosszú távra elkötelezték magukat olyan bérleti díj mellett, mely a jelen körülmények között lényegesen meghaladja a piaci átlagot?

Kiútkeresés

A Polgári törvénykönyv (Ptk.) 241. §-a által nyújtott bírói szerződésmódosítás lehetősége rendelkezése értelmében "a bíróság módosíthatja a szerződést, ha a felek tartós jogviszonyában a szerződéskötést követően beállott körülmény folytán a szerződés valamelyik fél lényeges jogos érdekét sérti". E rendelkezés alapján tehát egyszerre kell teljesülnie az alábbiaknak:

1) felek tartós jogviszonyban állnak egymással: kereskedelmi ingatlanok esetében a tipikus az egy évet meghaladó, olykor a tíz évet is elérő futamidő, így kiindulhatunk abból, hogy bérleti szerződések esetében ez a feltétel fennáll;

2) szerződéskötést követően beállott körülmény: a körülménynek, amelyre hivatkozással az egyik fél a jogviszonyba bírói beavatkozást igényel, maguknak a szerződő feleknek a körülményeiben kell bekövetkeznie;

3) lényeges, jogos érdeksérelem az egyik fél oldalán: e feltétel fennállását a bíróságok a bekövetkezett sérelem, illetve a lehetséges módosítással a másik félnek okozott, illetve okozható hátrány összehasonlítása, valamint a szerződés céljának értékelése által döntik el.

Szem előtt kell tartani, hogy függetlenül a fenti feltételek fennállásától, ez a jogintézmény csupán csak egy jogosultságot jelent a bíróságok számára, semmiféleképpen sem kötelezettséget, tehát a három fenti feltétel együttes teljesülése esetében sem kötelezhető a bíróság egy szerződés módosítására. Tekintve a bérleti szerződések jogirodalom által tartós jogviszonynak minősített jellegét, e feltétel fennállásának bizonyítása nem állítja nagy kihívás elé a kezdeményező felet, nem úgy, mint a két másik feltétel, a szerződéskötést követően a szerződő felek körülményeiben beállott változás által okozott lényeges, jogos érdeksérelem fennállása.

Nincs kialakult gyakorlat

A jelenlegi válság által előidézett bírósági módosítási indítványok esetében még nincs kialakult bírói gyakorlat, a korábbi döntésekben azonban - lásd például az alábbi bírósági határozatokat: BH1985.470, BH1988.80, BH1992.123, BH1993.670, 2003/1 Választottbírósági határozat, Szegedi Ítélőtábla Gf. I. 30 524/2006. - kiforrott álláspont szerint a piaci viszonyok között a gazdasági körülmények akár drasztikus megváltozása is az üzleti kockázat részének tekintendő, amely a szerződéses jogi kapcsolatok tartalmát nem változtatja meg, és így nem alapozza meg a bírósági szerződésmódosítás intézményének alkalmazhatóságát.

Nem elégíti ki a fenti feltételeket önmagában a kereslet-kínálat változása, az egész társadalmat érintő infláció, vagy az életviszonyok általános elnehezedése sem. Természetesen nem alapozhatja meg a bírói szerződésmódosítást egy olyan körülmény megváltozása sem, amelyet valamelyik fél felróható magatartásával idézett elő. A szolgáltatás/ellenszolgáltatás értékegyensúlyának valamelyik fél érdekét súlyosan sértő megbomlása, tehát például a megállapodott bérleti díj aktuális piaci díjhoz igazítása azonban a korábbi bírói gyakorlat alapján okot adhat a bírói szerződésmódosításra.

Oda- és vissza

Álláspontunk szerint egy súlyos válság kielégítheti a fent részletezett követelményeket - mint ahogyan ezt az 1929/1933-as válság esetében az erről szóló jogirodalom is bizonyítja. Ám figyelembe véve a jelen gazdasági válsághelyzetre választ adó, még kialakulatlan bírói gyakorlatot, nem állapítható meg egyértelműen, hogy "napjaink válsága" a korábbi joggyakorlat által meghatározott üzleti kockázat körébe tartozik-e, avagy kívül esik azon és így megnyitja a felek előtt a bírói szerződésmódosítás nyújtotta lehetőségeket.

Amennyiben a fenti kérdésre pozitív a válasz, tehát a jelenlegi válság hatására a bíróságok a bérlők jogos érdekeit szem előtt tartva "belenyúlnak" a szerződéses jogviszonyokba, ebben az esetben sem szabad megfeledkeznünk arról, hogy a bírói szerződésmódosítás indítványozásának lehetősége ugyanúgy a bérbeadó oldalán is fennáll, így a gazdaság újbóli fellendülése megalapozott lehetőséget nyújthat a bérbeadók számára a szerződés újabb bírói módosítására, illetve "visszamódosítására" is.

A bírósági igényérvényesítés előtt azonban mindenféleképpen fontolóra kell venni azt is, hogy egy per akár évekig is elhúzódhat, és a bérlőnek az eredeti szerződésben megállapított bérleti díjat kell teljesítenie egészen a végleges bírósági döntésig, így ez a jogintézmény semmiféleképpen sem nyújt gyors és hatékony megoldást.

Dr. Csikós Kinga, Dr. Szécsényi László, Schönherr Szécsényi Ügyvédi Iroda