Az ingatlanlízing elsősorban a vállalkozásoknak érheti meg

Bár a körültekintő lakossági hitelezési gyakorlatról szóló, januártól hatályba lépett kormányrendelet valamennyire elmosta a határokat a hitel-, illetve lízingkonstrukciók között, az ingatlanlízing még mindig megérheti a vállalkozásoknak - mondja a Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője.

A Schönherr Hetényi Ügyvédi Iroda szakértője szerint a körültekintő lakossági hitelezési gyakorlatról megjelent kormányrendelet következménye, hogy ingatlanlízing és kölcsön/hitel között valamelyest elmosódtak a határok, mivel az előbbi esetében is fedezeti, illetve piaci értékre vetített finanszírozási limitek kerültek bevezetésre.

Dr. Habóczky Sándor szerint ezzel eltűnt az ingatlanlízing mellett szóló érvek egyik nagy slágere, jelesül, hogy nem szükséges önerő, mégpedig azért nem, mert a finanszírozó pénzügyi szolgáltató - a hitellel szemben - kevesebb üzleti kockázatot vállal, hiszen a fedezet tulajdonjoga felett ő rendelkezik.

A januári kormányrendelet szerint az ingatlanra alapított jelzálogjog fedezete mellett nyújtott forinthiteleknél a kitettség vállaláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 75, pénzügyi lízingnél a 80 százalékát. Az önrész tekintetében tehát a különbség nem jelentős.

Augusztustól megszűnt

A lízing-konstrukciók mellett szóló legújabb fejlemény, hogy a hagyományos devizakölcsönök jelzálog fedezettel való biztosításának lehetőségét a Parlament 2010 augusztusában megszüntette. Az új jogi szabályozás szerint jelzálog alapú devizakölcsönök folyósítására a továbbiakban nincs lehetőség.

Ugyanakkor, az ingatlanlízing elvileg továbbra is lehetséges deviza alapon - hiszen itt nincs elzálogosított ingatlanfedezet -, azonban, például euro alapú pénzügyi lízing esetén a kitettség vállaláskori értéke nem haladhatja meg az ingatlan forgalmi értékének 65 százalékát.

Ami nem változott: ingatlanlízingre irányuló kérelem értékelése során rugalmasabbak a szolgáltatók, ugyanis kisebb kockázatot áraznak be - ezáltal a járulékos költségek alacsonyabbak -, illetve nem annyira a lízingbevevő, vagyis az ügyfél minősítésén áll vagy bukik a dolog, hanem az ingatlanfedezet értékelésén.

Lízing esetén szintén kisebb a kamatfelár és egyszerűbb a biztosítéki konstrukció, valamint kevesebb okiratot kell végrehajtható, közjegyzői okiratba foglalni.

Inkább vállalkozásoknak érheti meg

A gazdasági társaságok számára az alacsonyabb finanszírozás költségeken túl további előnyökkel járhat a lízing igénybevétele - emelte ki dr. Habóczky Sándor.  Az ingatlanra vonatkozó értékcsökkenés a lízingbevevőnél elszámolható, csakúgy, mint a lízingfinanszírozáshoz kapcsolódó kamat és egyéb költségek.

Ezen kívül, a kis- és középvállalkozások társasági adókedvezményt vehetnek igénybe a lízingfinanszírozás adott adóévben fizetett kamatterheinek negyven százalékáig, amely azonban adóévenként nem haladhatja meg a hatmillió forintot.

Mind magánszemélyek, mind pedig vállalkozások számára nagyon fontos, hogy a lízingszerződésekben a felek minden eshetőséget vegyenek figyelembe és az elszámolás minden apró részleteire térjenek ki.

Például, amikor a lízingcég megvásárolja az ingatlant, illetékfizetési kötelezettsége keletkezik, amelyet rendszerint áthárít a lízingbevevőre, miként a lízingszerződés megkötésekor vagy a lízingtárgy tulajdonjogának tényleges megszerzésekor a lízingbevevőnek - mint végső szerzőnek - ismét vagyonátruházási illetéket kell fizetnie.

Az ördög a részletekben van

A hitelkonstrukciókhoz hasonlóan, a lízingcégek által alkalmazott szerződéskötési, illetve esetleges előtörlesztési díjak kérdését is rendezni kell. Általánosságban, nem árt pontosan előre tisztázni, hogy milyen költségek merülhetnek fel és azok melyik felet terhelik, az ördög itt is a részletekben bújhat meg.

A felek pénzügyi elszámolásának szerződésben rögzített módja különösen fontos szerephez jut, ha az ügyfél nem tudja tovább fizetni a lízingdíjat - mutatott rá dr. Habóczky Sándor.

A kontraktusnak ezért az ügyfél számára is elfogadható módon kell tartalmaznia az esetleges kényszerértékesítés esetére vonatkozó eljárást (tehát amikor a lízingcég a lízingbevevő fizetési elmaradása vagy fizetésképtelensége esetén az ingatlan értékesítésével a lízing konstrukcióból kiszáll), valamint az értékesítésből befolyt vételár elosztásának rendjét és mikéntjét.

A végső elszámolásnál a lízingcég ugyan figyelembe veszi a már teljesített lízingdíjakat, de az értékesítés során elsősorban abban érdekelt, hogy a lízingdíj tőketartozás összegéhez minél hamarabb hozzájusson, így akár a piaci ár alatt is értékesíti az ingatlant.

Másrészt a szerződés idő előtti megszűnése miatt az ügyfelet sújtó járulékos költségek, kötbérek és egyéb díjak eredményeként könnyen elolvadhat azon érték, amelyet a lízingbevevő rövidebb-hosszabb időn keresztül már megfizetett, és amely részére az elszámolás keretében térítendő lenne. Erre fokozott figyelmet kell fordítani különösen a jelenlegi helyzetben, amikor kifejezetten problémás és lassú az ingatlanok értékesítése.