Célpontban az ingatlannal üzletelők

Fájhat a fejük azoknak, akik ingatlanokkal ügyeskedve keresték az utóbbi időben a kenyerüket. Az APEH egyre inkább célba veszi ugyanis a magánszemélyeket. A vagyonosodás mellett idén pedig az úgynevezett forrásadós ügyleteket is kiemelten vizsgálhatják. E körben akár kellemetlen meglepetések is érhetik a lakásokkal, telkekkel üzletelőket.

Az adóhatóság a cégek mellett egyre nagyobb figyelmet fordít a magánszemélyek ellenőrzésére is. Eddig az úgynevezett vagyonosodási vizsgálatok vezették a listát, az APEH 2008-ra meghirdetett ellenőrzési céljai között viszont kiemelt helyen szerepelnek már az adókedvezményekkel, az adó-visszaigénylések jogszerűségével, illetve a külön adózó jövedelmekkel kapcsolatos ellenőrzések is. Ez utóbbiak kapcsán - különösen az ingatlanértékesítések tekintetében - kellemetlen meglepetések is érhetik a revízió alá vont adózót.

A külön adózó jövedelmek alapvető sajátossága, hogy nem képezik az összevont adóalap részét, ezért nem is az adótábla szerinti - jelenleg 18 és 36 százalékos - sávos adókulcsokkal, hanem ahhoz képest kedvezőbb szabályok szerint, speciális adómértékkel adóznak. Legjellemzőbb ezek közül az ingatlan értékesítéséből származó jövedelem, amely után immáron három éve 25 százalék adót kell fizetni.

Mégsem a forrásadót kell alkalmazni

A fentiektől függetlenül, ha valaki magánszemélyként rendszeresen, illetve üzletszerűen ingatlanok adásvételével foglalkozik, egy esetleges adóellenőrzés során igen komoly jogkövetkezményekre számíthat, ha a 25 százalékos - jelen esetben kedvezőnek tekinthető - forrásadót alkalmazta. Az elmúlt évek bírósági gyakorlata teljesen egységes álláspontra helyezkedett az ilyen esetekkel kapcsolatban. Az alapvetően haszonszerzésre irányuló ingatlanügyletekből származó jövedelmet ugyanis az összevontan adózó jövedelemnek tekinti - olvasható az Adóvilág címet viselő, az adóhatóság által kiadott szaklap márciusi számában.

A személyi jövedelemadóról szóló törvénynek 2004-ben született meg az a speciális rendelkezése, amely fehéren-feketén kimondta, hogy ha az ingatlanértékesítés rendszeresen vagy üzletszerűen végzett tevékenység keretében történik, akkor arra az önálló tevékenységből származó jövedelemre irányadó adózási szabályokat kell alkalmazni. Magyarul az összevont jövedelem részeként, és nem forrásadóval kell az ingatlanügyletek után adózni.

A szigorítást 2005-ben - a szabály megalkotásának időpontjára visszamenőlegesen - hatályon kívül helyezték. Ennek ellenére a bíróságok által kialakított gyakorlat szerint - bizonyos feltételek fennállása esetén -, a személyi jövedelemadó egyéb szabályaiból levezetve a speciális szabály hiányában is ugyanezt a következtetést lehet levonni.

Nem lehet öt helyen lakni egyszerre

Az adóellenőrzések során kiemelt figyelmet kell fordítani a felek közötti jogviszony, illetve az ingatlan megszerzésével és eladásával kapcsolatos körülmények vizsgálatára. A kedvezőbb, 25 százalékos forrásadós szabályok megalkotásának ugyanis az volt a célja annak idején, hogy a lakhatási feltételeket biztosítását segítsék.

A haszonszerzést célzó ingatlanügyeletek kapcsán ellenben más a jövedelemszerzés jogcíme, így rendszeres vagy üzletszerű ingatlanértékesítésekből származó jövedelem önálló tevékenységből származó, összevontan adózó jövedelem lesz - mutat rá az APEH szaklap. Felhívja a figyelmet arra is, hogy érdemes a beruházásokkal kapcsolatos számlákat megőrizni, mivel azok összevont adózás esetén költségként számolhatók el. Példaként említi, hogy, ha egy több hektáros területet azért vásárol meg egy magánszemély, hogy felparcellázva lakóparkot létesítsen ott, a telkeken lakóházakat építsen, az üzletből származó nyereséget nem 25 százalékkal, hanem az adótábla szerinti kulccsal kell leadózni.

Egy másik esetben ugyanerre a következtetésre jutott a Fővárosi Bíróság is. Történt ugyanis, hogy egyik, ellenőrzés alá vont honfitársunk öt év alatt 20 ingatlant vásárolt, és 19 eladást bonyolított le. Azzal védekezett az APEH és a bíróság előtt is, hogy az összes lakást és családi házat lakhatási célba szerezte meg. Mindez viszonylag könnyen megdőlt, hiszen elég nehéz egyszerre mondjuk öt helyen lakni. Emellett vizsgálták az ügyletekből származó rendkívül magas nyereséget is. Végül azt állapította meg a bíróság, hogy ingatlanforgalmazási és beruházási tevékenységet folytatott az adózó, ezért az önálló tevékenység szabályai szerint kellett volna adóznia.

Hasonló következetéssel zárult az a Veszprém Megyei Bíróság előtt zajló eljárás is, amelyben négy év alatt több mint félszáz parkolót, tárolót, három teremgarázst, raktár értékesített az APEH által ellenőrzött magánszemély.