Bevásárlóközpontok, ipari parkok, társasházak miatt is változik a Polgári törvénykönyv

Eddig megoldhatatlan problémák feloldását teszi lehetővé az új Polgári törvénykönyv tervezetének azon szabálya, amely szerint a föld és az épület tulajdonjogának elválasztására, szemben a jelenleg még hatályos polgári kódex rendelkezéseivel, a jövőben mindig lehetőség lenne - hangzott el a CMS Cameron McKenna LLP Ügyvédi Iroda által rendezett CMS Ptk. Akadémia előadássorozatán. A CMS újonnan kinevezett regionális ingatlanjogi csoportjának vezetője, Dr. Czike Gábor rámutatott: a jelenlegi szabály az elmúlt két évtized gazdasági változásai kapcsán gondot okozott a nagy bevásárlóközpontok, társasházak, ipari parkok és más olyan központok esetében, ahol egy adott területen, telken, több nagyáruház, üzlet található.

A CMS Cameron McKenna LLP Ügyvédi Iroda szakértője előadásában kifejtette: az új Polgári törvénykönyvnek a birtokra, a birtokszerzésre vonatkozó szabályozása jóval részletesebb, pontosabb lesz a jelenlegi szabályozásnál, és a rendelkezések a jelenleginél áttekinthetőbbé válnak.

Az új Ptk. alapján úgy tűnik, hogy a jövőben mindenfajta birtokháborító magatartás elhárítható lesz önhatalommal is, nem csak a jelenlegi szabályozás szerinti közvetlen támadás.

Egy telken több épület

Dr. Czike Gábor szerint az egyik legfontosabb változás - bár az alkotórész és tartozék fogalma változatlan marad -, hogy a föld és épület tulajdonjogának elválasztása a jövőben mindig lehetséges lesz.

Ezt a változtatást a gazdasági élet kényszerítette ki, hiszen bevásárlóközpontok, ipari parkok, társasházak esetében sok fejtörést, gondot okozott adott esetben, hogy egy telken több épület áll, ám magát, az adott esetben óriási telket jogtechnikai és technikai okokból sem lehet felszabdalni, és az érintettek nagy értékű ingatlanokat nem tudtak önállóan eladni ennek okán.

Vagy, feloldhatatlan helyzetek alakultak ki azokban az esetekben is, amikor egy nagy telken több lakóház van, amelyek eddig szükségképpen egy társasházat kellett alkossanak, ha a telek nem volt megosztható.

Az új polgári kódex az eddig megoldhatatlan problémák feloldását teszi lehetővé, hiszen az épületek bármikor önálló ingatlanokként nyilvántartásba vehetőek lesznek. A földtulajdonos a földhasználati jogot alapító szerződésben korlátozhatja az épület értékesíthetőségét és az ingatlan-nyilvántartásba benyújtott földhasználati szerződés valamennyi rendelkezése az épület, illetve a föld későbbi tulajdonosaira alkalmazandó lesz.

Szomszédjogok, a rendelkezési jog korlátozása

Változatlan a szomszédjogi korlátok azon főszabálya, hogy mások szükségtelen zavarása jogaik gyakorlásának a veszélyeztetése tilos, ám rosszhiszemű túlépítés esetén nem csak a gazdagodást, hanem a teljes érték meg kell téríteni, és rosszhiszeműség esetén a bíróság nem bírálhatja felül a szomszéd kérését és a bontás elrendelésének már nem feltétele, hogy ne ütközzön az okszerű gazdálkodás követelményébe.

Fontos új szabály az is, hogy elidegenítési és terhelési tilalom bármikor alapítható - de továbbra is csak valamilyen fennálló jog védelmére, miként az is nóvum, hogy megszűnik a felelős őrzés jogintézménye és helyébe a megbízás nélküli ügyvitel lép.

Elbirtoklás, találás, közös tulajdon

A CMS Cameron McKenna LLP Ügyvédi Iroda szakértője rámutatott: a tulajdoni hányad elbirtoklása egyszerűbb lesz az új Polgári törvénykönyv szabályai alapján és az is változás, hogy magát az elbirtoklást az írásos felszólítás nem szakítja félbe, hanem csak a konkrét, bírósági jogérvényesítés, azaz, például pert kell kezdeményezni a bíróságon az elbirtoklás megszakítása végett. Jogcímes elbirtoklásra öt év után lesz mód azokban az esetekben, ha az elbirtokló olyan szerződés alapján lépett birtokba, amely a tulajdon átruházásra irányult, de a szerződés alaki érvénytelenségi októl szenved, és az érintett az ellenszolgáltatást teljesítette.

Változnak a találás szabályai is, lényegesen részletesebb lesz maga a szabályozás, és eredeti tulajdonszerzésre egy év, illetve állatok esetén három hónap alatt lesz mód, feltéve, ha a találó teljesítette kötelezettségeit.

Dr. Czike Gábor a közös tulajdonnal kapcsolatos változásokról elmondta: a jelenleg még hatályos rendelkezések szerint bármelyik tulajdonostárs kéri a tulajdonközösség megszüntetését, azt csak kivételesen és rendkívül szűk körben - a joggal való visszaélés általános tilalmára hivatkozva - lehet megtagadni. A jelenlegi szabályozás lehetőséget ad arra, hogy valaki akkor szüntesse meg a tulajdonközösséget, amikor egy adott ingatlan ára nagyon alacsony, majdhogynem értékesíthetetlen. Az ilyen helyzetek miatt kialakult perekkel és ezekben a joggal való visszaélés szabályainak alkalmazásával a bíróságok sokat "kínlódnak", ezért az új kódex alapján a közös tulajdon megszűnését a bíróság elutasíthatja, ha ez alkalmatlan időpontra esik.