Ingatlanpiac 2013: nem volt sok változás

2013-ban félig üres, félig tele volt az ingatlanos pohár

A lakáspiac idei teljesítménye kétélű. A mélypontról nem sikerült elmozdulni, az árak tovább csökkentek, az újlakás piac pedig sorra döntötte a negatív rekordokat. Ugyanakkor a demográfiai változásoknak hála az adásvételek száma ismét mintegy 85-90.000, ahogy 2009 óta minden évben. Az alacsony hitelkamatok és a válság miatt legalább 20 százalékot csökkent árak elgondolkodtatják azokat, akik befektetési lehetőséget, vagy az első lakásukat keresik. Jövőre nem várható drasztikus változás, bár a gazdasági környezet javulása a lakáspiacon is éreztethetné a hatását – összegezte az idei évet az Otthon Centrum.

A fellendülés még várat magára

A hitelezési tendenciákat, illetve a gazdasági előrejelzéseket figyelve jövőre még nem reménykedhetünk trendfordulóban. A fellendülés nagy valószínűséggel egyébként sem rakétaszerű lesz, inkább fokozatos: ahogy a bizalmi válság enyhül, a hitelkereslet nő, a háztartások jövőbe vetett bizalma fokozódik. Inkább középtávon reális elvárás, hogy a lakáspiac magára talál.

2014-ben a forgalom tekintetében stagnálásra, esetleg minimális növekedésre számítanak az Otthon Centrum szakemberei. A piac nagyon jelentős részét továbbra is a használtlakás-forgalom fogja adni. Akár a keresletet, akár a kínálatot nézzük, a fő mozgatóerő nagy valószínűséggel az élethelyzet-változás marad.

2013-ban félig üres, félig tele volt az ingatlanos pohár Fotó: Hirling Bálint

Stagnáló adásvételek, eltűnő újlakás piac

A lakáseladási szándék mögött általában nem valamilyen gazdasági megfontolás áll, a lakáspiac fő mozgatóerejét a demográfiai változások adják. A piaci forgalom 2008-ról 2009-re szinte elfeleződött, azóta azonban minden évben 85-90.000 adásvétel jön létre. A stabilitás oka, hogy bizonyos élethelyzetek kényszerítik rá az embereket mind a lakáseladásra, mind a lakásvásárlásra. „Ez viszonylag nehézzé teszi a lakáspiac elemzését gazdasági szempontok alapján, már ami a használtlakás piacot illeti. Szembeállítva ezt az újépítésű lakások piacával, ahol a fejlesztők szigorúan profitalapon döntenek, jól látható a két eltérő motivációs háttér között a különbség” – tette hozzá Déry Attila. – „Amíg a használtlakás tranzakciók száma stabil maradt, a profitalapon működő újlakás piac szinte teljesen eltűnt.”

A lakásépítések száma történelmi negatív csúcsokat döntögetett az elmúlt években, és ez a tendencia az idei évben is folytatódott. A használatbavételi engedélyek száma alig lépte át a 4000-es szintet az első kilenc hónapban, negyven százalékkal maradva el az előző év azonos időszakától, és ez a mennyiség csupán 20 százaléka a 2008-as évben regisztrált adatnak. A lakásépítések mellett az újépítésű piac mélyrepülése az eladásokon is meglátszik. Amíg országos szinten 2008-ban csaknem minden tízedik eladás újépítésű lakás volt, addig ez az arány 3 százalék köré esett vissza napjainkra. A lakásépítések visszaesése nem csak az értékesítési célú, profitvezérelt ingatlanfejlesztői aktivitás mérséklődésének számlájára írható, a sajátcélú építkezések számában is hasonlóan komoly csökkenés látható, ami megint az alacsony háztartási bizalmat támasztja alá.

adásvételek száma (db)	2008	2009	2010	2011	2012
használt lakás	140 000	82 900	85 500	83 900	83 323
újlakás	14 100	8 300	4 800	3 900	2 634
használt lakásból Budapesten	34 504	20 674	24 714	22 578	23 916
újlakásból Budapesten	5 798	3 064	2 015	1 551	1 124
újlakás eladás arány	9,15%	9,10%	5,32%	4,44%	3,06%
újlakás eladás arány Budapesten	14,39%	12,91%	7,54%	6,43%	4,49%

Forrás: KSH, Otthon Centrum

Kisebb szabályozási befolyás

Amíg a korábbi években a külső hatások az adósmentés és a végtörlesztés révén komolyan befolyásolták a lakáspiacot, addig 2013 a szabályozási hatásokat tekintve viszonylag csöndben telt. A lehetőség az idei évben is megvolt, hiszen az év elején változtak pozitívan az állami kamattámogatás feltételei. Az 5 éves támogatási időszakon végig fix lett a támogatás mértéke, emelkedett a támogatott hitel maximális értéke, újépítésű lakások esetén 10 millió Forintról 15 millió Forintra, használt lakások esetén pedig 6 millió Forintról 10 millió Forintra. Használtlakás vásárlás esetén pedig a lakás értékének felső korlátja 20 millió Forintra emelkedett. Ez a külső keresletstimuláló eszköz azonban – egyelőre – nem tudta kifejteni élénkítő hatását, ahogy a szocpol sem tudta az újlakások vásárlását serkenteni.

„A fő probléma továbbra is a bizalom hiánya” – mondta Kühne Kata, az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója. – „Ez nem csak a hitelkeresletet bénítja meg, egyben minimalizálja az állami keresletstimuláló intézkedések hatását, hanem az újépítésű lakás vásárlások csökkenő száma mögött is ez húzódik meg, és az egész piac teljesítményére rányomja a bélyegét.” A gazdasági környezet pozitív változása, a háztartások jövedelmükbe és a jövőbe vetett bizalmának emelkedése a lakáspiacon is éreztetné hatását, az eladósodási hajlandóság emelkedése fellendíthetné az adásvételek számát, és az árakra is pozitív hatással lehetne. „Biztonsággal sajnos nem lehet kijelenteni, hogy ez már a 2014-es esztendőben megvalósulhat, jövőre is inkább az idei évhez hasonló képet várunk a lakáspiacon” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője. – „A fellendülésről inkább középtávon, 2-3 éves távlatban gondolkodhatunk.”

Csak a vevőknek jó

Nekik is csak akkor, ha az ingatlanvásárláshoz szükséges tőkét nem korábbi ingatlanuk eladásából teremtik elő. Akkor ugyanis vesztenek az üzleten, realizálniuk kell a 2008 óta összesen 20 százalékos árcsökkenést. Ugyanakkor éppen ez az árcsökkenés teszi vonzóvá a lakásvásárlást első lakásukat keresők, vagy befektetési céllal vásárlók számára. Az árcsökkenés mellett az egyre olcsóbbá váló hitelek is támogathatják ezt a törekvést, bár ahogy fent már bemutattuk, a hitelkeresletre nagyon kedvezőtlen hatással van a háztartások negatív várakozása. „A befektetői érdeklődés, bár a feltételek adottak, még nem jelentős a piacon” – mondta Kühne Kata. – „Egyelőre az élethelyzetből adódó változások jelentik a fő motivációt, ugyanakkor van egy nagyobb réteg, amelyik kivár a vásárlással, még kedvezőbb árakban reménykedve, de legfőképp stabilabb, kiszámíthatóbb gazdasági környezetre várva.”

A vevői pozíciók az elmúlt években folyamatosan javulnak, ami azt jelenti, hogy bár az adásvételek száma viszonylag stabil, a túlkínálat továbbra is érezteti hatását a piacon, ami nem csak az árcsökkenésben érhető nyomon. A vevők alkupozíciója erősödött, az idei első három negyedévben az átlagos teljes árengedmény mértéke 13,7%, ami 70 bázisponttal magasabb az előző év azonos időszakához képest. A használt tégla- és panellakások esetében növekedést, a családi házaknál ezzel szemben minimális csökkenést regisztráltunk. Szintén az erős vevői pozíciókat mutatja, hogy az értékesítés ideje is növekedett, az idei első három negyedév adatait 2012 azonos időszakához viszonyítva további növekedés látható az értékesítési időkben, minden szegmensben. A használt téglalakások értékesítéséhez átlagosan 4,5, a panellakások eladásához 3, a családi házak esetében pedig átlagosan 7 hónapra volt szükség.

ingatlantípus	2012 I-III. n.év	2013 I-III. n.év
Használt téglalakás	116	134
Használt panellakás	75	95
Használt téglaház	198	211

Forrás: Otthon Centrum