Az ingatlanpiac hosszú ideje központi tényező a hongkongi gazdaság számára. A Kína különleges közigazgatási területének számító városállam 263 kis szigetből áll, amelyek túlnépesedése igen jelentős. Nem meglepő, hogy Hongkong ingatlanpiaca már jó ideje globálisan is a legdrágábbak között van, a befektetők pedig a részvénypiac mellett erre a területre figyelnek a leginkább, ha monitorozni akarják a városállam gazdaságának egészségét – írja a CNBC.
A hosszú évek óta tartó folyamatos ingatlanár-emelkedés azonban most nemcsak hogy megtörhet, de igen éles zuhanásba is fordulhat,
ahogy a piaci hangulat pengeélen táncol – figyelmeztetnek a CLSA befektetési csoport elemzői.
A hongkongi ingatlanpiac ugyanis egy 15 éve nem látott együttállással kell szembenézzen, ami rendkívül súlyos kockázatot jelent. Ez a kombináció az emelkedő kamatokból, a lassuló gazdaságból, valamint a leértékelődő kínai jüanból tevődik össze – mondja Nicole Wong, a CLSA elemzője.
Miközben az ingatlanárak megfizethetetlenül magasak, a fentiek következtében a hangulat bármelyik pillanatban elkezdhet nagyon komolyan romlani. A CLSA várakozásai szerint
a következő 12 hónap során 15 százalékos árcsökkenés jöhet, miután idén eddig 14 százalékos drágulás volt tapasztalható.
Wong kiemelte, hogy a hongkongi bankközi kamatláb (HIBOR) mára megközelítette a 2 százalékot, miközben az elmúlt kilenc év során töretlenül 1 százalék alatt állt. Mindeközben a hazai részvénypiac idén kétszámjegyű gyengülést mutatott, a kínai fizetőeszköz pedig 9 százalék körüli szakadást produkált – elsősorban a kereskedelmi konfliktusok következtében.
A jüan gyengülése azért fontos, mert ezzel a hongkongi ingatlanok kevéssé lesznek vonzók a kínai vásárlók számára, ami komoly keresletcsökkenést is eredményezhet. A hongkongi dollár egyébként viszonylag szűk sávban van rögzítve az amerikai dollár árfolyamához.
A CLSA nincs egyedül a fenti sötét jóslatával. A Nomura befektetési bank éppen ebben a hónapban közölt egy jelentést, amelyben figyelmeztetett, a bankok elkezdték megemelni a jelzálogkamatokat, ami baljós előjel, ha azt nézzük, hogy 2008 óta két ilyen emelési kör volt, és mindkét esetben 5, illetve 13 százalékot csökkentek az árak.
A magasabb kamatok ugyanis megnehezítik a tulajdonosok számára a hiteltörlesztéseket, illetve visszatartják a vásárlástól a potenciális vevőket.
Ezzel párhuzamosan a Knight Frank ingatlanpiaci tanácsadó cég szintén ebben a hónapban közölte, a fenti kockázati tényezők ellenére is arra számítanak, hogy az ingatlanárak idén tovább fognak emelkedni, noha az eddigieknél lassabb ütemben. Összességében azonban még így is 10-13 százalékos drágulás várható 2018 egészére nézve – mondták.
A teljes képhez hozzátartozik, hogy a hongkongi kormány júniusban bejelentette, hogy különadót akar kivetni azokra az újlakásokra, melyek tartósan üresen állnak, vagyis egyértelműen spekulatív befektetési célzattal növelik a kínálatot. Noha az új adót egyelőre még nem fogadták el, már most is megvannak a pszichológiai hatásai, melyek hozzájárulnak a fenti negatív véleményekhez.
Mindent összevetve úgy tűnik, a hongkongi piac egyre inkább a szakadék szélén táncol, azonban az még messze nem világos, hogy bekövetkezik-e a zuhanás. Az említett negatív kockázatok mellett ugyanis
a városállam gazdasági fundamentumai igen erősek, az építési területek hiánya pedig elég súlyos ahhoz, hogy elvben továbbra is fűtse a lakásárak emelkedését.
Ezzel együtt a következő hónapok még hozhatnak érdekes fejleményeket a világ egyik hagyományosan legforróbb ingatlanpiacán.