Barkassy Grünfeld: milliárdok fagyhattak be a társasházaknál

Miközben a hazai ingatlanpiac töretlenül virágzik, és az ingatlanárak emelkednek, az átlagosan százéves társasházak állékonysága veszélyben van, holott szinte valamennyi társasház olyan értékkel rendelkezik, amely komoly tőkéhez juttathatja a tulajdonosközösséget. A tetőterekben rejlő lehetőségek ismertek, ugyanakkor van egy másik kiaknázatlan tőkeforrás: a házfelügyelői lakás – hívta fel az Origó figyelmét a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.

Mi is a házfelügyelői lakás? Dr. Barkassy-Grünfeld Loránd kifejtette: a házfelügyelői lakás a társasházi közös tulajdon tárgyát képező, önálló ingatlanként külön tulajdonba adható ingatlanrész, amelynek elidegenítéséről a társasház közgyűlése jogosult dönteni.

Ehhez 4/5-ös többségű döntésre van szükség, vagy amennyiben a társasház alapító okirata lehetővé teszi, akkor 2/3-os többségű szavazattal is határozni lehet az elidegenítésről.

A házfelügyelőség intézményének utóélete

A rendszerváltást megelőző tulajdoni viszonyok maguk után vonták azt, hogy a társasházak, illetve a társasházi lakások, vagy azok egy része nem a tulajdonosközösség, hanem az állam tulajdonát képezték.

Ennek megfelelően a társasház körüli gondnoki, karbantartási, takarítási munkálatokat nem a tulajdonosközösség, hanem az állam alkalmazásában álló házgondnok vagy házfelügyelő látta el, közismertebb nevén a házmester.

A rendszerváltáskor a tanácsrendszer felbomlott, helyette megjelentek a helyi önkormányzatok, és az ország tulajdoni szerkezete gyökeresen megváltozott, megjelent a magántulajdon – vázolta fel dr. Barkassy-Grünfeld Loránd.

A társasházi lakások alapvetően az ott lakók, illetve egyes lakások pedig a helyi önkormányzat tulajdonába kerültek, és a társasház üzemeltetését pedig az állami vagyonkezelő nem biztosította ezt követően, ami gyakorlatilag oda vezetett, hogy a házfelügyelők munkaviszonyát a helyi önkormányzatok az 1990-es évek első felében megszüntette.

A házfelügyelői lakások alapvetően e munkaviszonyhoz köthető szolgálati lakások voltak. A házfelügyelő munkaviszonyának megszűnésével felmerült a kérdés, hogy mi lesz a szolgálati lakás sorsa, illetve a házfelügyelő és családjának lakhatása miként lesz biztosítható.

Tekintettel arra, hogy legtöbb esetben a társasház a házfelügyelőséghez tartozó feladatokat piaci alapon kiszervezte, nem létesített munkaviszonyt a volt házfelügyelővel.

A házfelügyelői szolgálati lakások sorsa tehát országosan problémát jelentett a tulajdonviszonyok megváltozását követően, a lakások és helyiségek bérletére, valamint elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény („Lakástörvény") 1996. január 4. napjától kezdődően kiegészült 85/A – 85/E §§-kal, amelyek kifejezetten e szolgálati lakások értékesítésével, és a bentlakók elhelyezésével kapcsolatban tartalmaztak rendelkezéseket.

A házfelügyelői lakások jelenlegi jogi sorsa

A Lakástörvény 85/A – 85/E §§-ai alapvetően garanciális rendelkezéseket tartalmaztak, és a volt házfelügyelők lakhatását igyekeztek védeni, és rendkívül megnehezítették e szolgálati lakások értékesítését. Rengeteg esetben e lakások a volt házfelügyelők, vagy azok családjának használatában maradtak, gyakran még bérleti díjfizetési kötelezettség megállapítására sem került sor.

dr. Barkassy-Grünfeld Loránd Forrás: Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda

A Lakástörvény fent említett rendelkezései azonban már 2009. október 01-je óta hatályukat vesztették a 2009. évi LVI. törvény 75. §-ának köszönhetően. A Lakástörvény 2009-es módosítása eliminálta a volt házfelügyelők elhelyezési jogát, amennyiben a szolgálati lakás nem önkormányzati tulajdon.

A társasházak ma már szabadon „kiolvaszthatják" a házfelügyelői lakásokba befagyott tőkét

A volt házfelügyelők és családtagjaik nem tarthatnak igényt arra, hogy a társasház gondoskodjon az elhelyezésükről, így az általuk használt lakás értékesítésének akadályai teljes mértékben elhárultak.

Annak ellenére, hogy ez már lassan 10 éve így van, a tulajdonosok gyakran nem tudják, hogy teljesen szabadon, piaci áron értékesíthetik a társasházban található házfelügyelői lakást, amely a jelenlegi ingatlanpiaci helyzetre tekintettel kézenfekvő megoldást jelenthet a társasházak legégetőbb problémáira – mutatott rá végezetül a Barkassy Grünfeld Ügyvédi Iroda szakértője.