Egyszerre csak egy illetékkedvezmény jár

Az illetéktörvény szabályai közül a lakással, illetve a lakásépítésre alkalmas telektulajdonnal kapcsolatos rendelkezéseket alkalmazzák a leggyakrabban az illetékhivatalok. A kedvezményekkel és a mentességekkel kapcsolatos buktatókra hívja fel a figyelmet az Adó szaklap nyári, dupla számában megjelent cikk.

A lakástulajdon visszterhes megszerzése esetére (pl. adásvétel) a lakás forgalmi értékének az első 4 millió forintja után 2 százalék, az afölötti rész után pedig 6 százalék illetéket kell fizetni az általános, 10 százalékos mérték helyett. Az illeték alapja a teljes forgalmi érték, a lakásépítési kedvezmény (szocpol) összegét azonban levonni rendeli a törvény. Amennyiben a lakást több tulajdonos szerzi meg, vagy a vevő csak a lakás meghatározott tulajdoni hányadát vásárolja meg, úgy a 2 százalékos illetékmérték a 4 millió forintnak a megszerzett tulajdoni hányaddal arányos részére alkalmazható. Azaz 1/2 tulajdoni hányad esetén csupán 2 millió forintra jár a 2 százalékos illetékmérték, 1/4 tulajdoni hányad esetén pedig már csak 1 millió forintra.

Közvetett csere után is kevesebbet kell fizetni

Az illetéktörvény a kedvezményes illetékkulcs mellett illetékalap-kedvezményt biztosít a lakástulajdonok egymás közötti cseréje, illetve az ún. közvetett cseréje esetére. Közvetlen cserénél az illeték alapja a cserében részt vevő lakások forgalmi értékének a különbözete. Többes csere esetén az illeték alapjának a megállapításához a legnagyobb és a legkisebb forgalmi értékű lakást kell figyelembe venni. Ezek különbözete lesz az illeték alapja, így ezt az összeget terheli a 2 százalékos, illetve a 4 százalékos illetékkulcs. A közvetlen csere jellegéből következően mindegyik lakás tekintetében lesz vagyonszerző, vagyis illetékfizetésre kötelezett, azonban a fentiek miatt csupán egy illetékalappal kell számolni, ami így mindössze egy fizetendő illetékösszeget eredményez. Ezt az illetékösszeget a vagyonszerzők - azaz a cserepartnerek - olyan arányban fizetik meg, mint amilyen arányt az általuk megszerzett lakás forgalmi értéke képvisel a cserében részt vevő lakások együttes forgalmi értékében. Természetesen, amennyiben valamelyik vagyonszerző az általa megszerzett lakás forgalmi értéke alapján mégis kevesebbet fizetne, mint a csere szabályai szerint, úgy tőle csak ez az alacsonyabb illeték követelhető. Az így fennmaradó illeték összegét azonban nem kell a többi vagyonszerző között megosztani.

A másik illetékalap-kedvezményi szabály az ún. közvetett csere, vagy más megfogalmazásban, a cserét pótló vétel esetére vonatkozik. Ennek lényege, hogy amennyiben a magánszemély a lakásvásárlásával szemben - a vásárlás időpontjától számítva - egy éven belül (akár a vásárlást megelőzően, akár azt követően) a másik lakástulajdonát eladja, akkor az illetékalap a megvásárolt lakás forgalmi értéke helyett a két lakás forgalmi értékének a különbözete lesz, függetlenül attól, hogy a vásárolt vagy az eladott lakás értéke a nagyobb. A probléma rendszerint abból a téves értelmezésből adódik, hogy ha az eladott lakás forgalmi értéke meghaladja a vásárolt lakás értékét, akkor nem kell illetéket fizetni. Az illetékalap-megállapítás eme módszerének azonban a közhiedelemmel ellentétben csupán két lehetséges eredménye van: vagy van különbözet és így illetékalap, vagy nincs, de a vagyonszerző mindkét esetben kedvezőbb helyzetben van, mintha a megvásárolt lakás forgalmi értéke után kellene fizetnie. A különbözet azonban nem lehet nagyobb, mint a vásárolt lakás forgalmi értéke. Ekkor ugyanis az illetéket az általános szabályok szerint, azaz a vásárolt lakás forgalmi értéke után állapítják meg. A cserét pótló vétel kedvezménye kapcsán a 2, illetve a 6 százalékos illetékkulcs alkalmazása szempontjából a 4 millió forintos értékhatárt a különbözetre, mint illetékalapra kell figyelembe venni.

Ha a vagyonszerző egy lakást ad el, és egy éven belül több lakást vásárol, illetve egy lakást vásárol, de több lakást ad el, úgy minden vásárlással szemben az időben legközelebb eladottat kell elszámolni, egyidejűség esetén pedig azt az értékesítést kell figyelembe venni, amely kedvezőbb illetékalapot eredményez a vagyonszerzőnek. Fontos, hogy az illetékhivatalok a fentiekben ismertetett kedvezményt automatikusan nem alkalmazzák, hanem kizárólag akkor, ha a vásárló erre vonatkozó kérelmet terjeszt elő és a lakáseladás tényét is megfelelően igazolja (pl az ingatlan-nyilvántartási bejegyzésre alkalmas adásvételi szerződés másolatával).

Közvetett csere (cserét pótló vétel) esetén az egyéves határidő a lakás eladásának, azaz az eladásról szóló szerződés megkötésének az időpontjához kötődik. A hatósági jóváhagyástól függő szerződések esetében is a szerződéskötés napjától, illetve, ha utólag adják el, akkor a szerződés megkötésének a napjáig kell a fenti határidőt számítani.

A különbözet utáni illetékfizetés lehetősége nem csak a tulajdonost, hanem a haszonélvezet, használat jogosultját is megilleti. Fel kell hívni azonban a figyelmet arra, hogy csak azonos jogok cseréje, illetve közvetett cseréje esetén vehető igénybe a kedvezmény, így ha valaki a lakástulajdonát eladva egy másik lakásra csupán haszonélvezetet szerez, úgy a különbözet utáni kedvezménnyel nem élhet. Ilyenkor a lakásszerzésre irányadó általános szabályok érvényesülnek.