Bőven van még tere a lakásdrágulásnak

A megszorításokat követő recesszió után újabb élénkülés előtt áll a magyarországi lakáspiac. Az építtetők aktivitása egyértelműen növekszik, jóllehet az árakban eddig nem tudták érvényesíteni költségeik emelkedését.

A részben kedvezőtlen hatásokat előrevetítő adótörvény-módosítási javaslatok napvilágra kerülése ellenére is valószínű, hogy a 2006-os mélypont után fellendülés következik a magyarországi lakáspiacon - hangzott el az Otthon Centrum ingatlanközvetítő hálózat keddi sajtótájékoztatóján.

A KSH adatai szerint a 2007 első félévében kiadott használatbavételi és építési engedélyek száma egyaránt nőtt az egy évvel korábbi adathoz képest, a fővárosban az átlagosnál is nagyobb mértékben (12-14 százalékkal). A beruházók építésaránya így Budapesten 83, országosan 46 százalékra emelkedett - mondta Valkó Dávid, az OC vezető elemzője.

Biztosra vehető, hogy a fővárosban - a XII. és a XXIII. kerület kivételével - mindenütt erősödik a lakásépítési aktivitás tavalyhoz képest. Idén 14 ezer lakást terveznek befejezni Budapesten, de ennek vélhetően csak alig több mint a fele készül el az év végéig.

A budapesti új lakások árai 2007-ben eddig 5-7 százalékkal emelkedtek, ami alatta marad a beruházók 8-9 százalékos költségnövekedésének. Ez megerősíti, hogy a körültekintően vásároló befektetők később jól járhatnak, hiszen a hazai árszínvonal a régióban is meglehetősen alacsonynak számít - mutatott rá Valkó Dávid.

Az OC kimutatása szerint Magyarországon 1996 és 2005 között a reáljövedelmek növekedése meghaladta az ingatlanárakét, ami például Nyugat-Európában alig egy-két országban fordult elő a kérdéses időszakban. A lakásárakat és az átlagbéreket összehasonlítva a kontinens középmezőnyében helyezkedünk el.

Idehaza van még tehát tere a lakásár-emelkedésnek, különösen annak fényében, hogy a GDP-hez viszonyított jelzáloghitel-eladósodottság 10 százalék körüli, szemben az EU 25-ök 40 százalék feletti átlagával. A tapasztalatok alapján egyébként azokban az országokban drágulnak nagymértékben az ingatlanok, ahol jelentősen csökken a munkanélküliségi-ráta.

Eladósodottság a GDP százalékában (forrás: OC)

A használt lakások piacán tavasszal visszaesés, nyáron pangás volt tapasztalható. Ősszel a menetrendszerű élénkülés következett, de az OC összességében a forgalom 10 százalékos visszaesését becsüli a 2007-es évre. Valkó Dávid megjegyezte, a vásárlók egyre tudatosabbak, az illetékhivatali adatok nyilvánossága pedig hozzájárulhat a túlárazás visszaszorulásához.

Az összességében csökkenő hitelfelvételi kedvvel párhuzamosan a banki verseny további fokozódása várható - ezt jelzi a jenhitel, a 40 éves futamidő, a maradványértékes, illetve a türelmi idős konstrukció megjelenése, valamint az, hogy egyes bankok hajlandók a hitelbiztosítási érték 110 százalékát finanszírozni.

Stabilan emelkedik a társasházi építésre alkalmas telkek ára. A belvárosi területek esetében a magyar cégek versenyhátrányban vannak, mert a külföldiek jobb eséllyel tudják a fizetőképes nyugati vásárlóknak értékesíteni a drága lakásokat. Megfigyelhető ugyanakkor, hogy itt az irodaház- és szállodafejlesztések jobb megtérüléssel kecsegtetnek, mint a lakóprojektek.

A lakáspolitikában tervezett törvényi változásoknak (lakásszerzési kedvezmény megszűnése, telkek illetékmentességének korlátozása, telekáfa szigorítása, valamint az ingatlanadó és a luxusadó kérdése) egyelőre semmilyen kimutatható hatásuk nincsen - szögezte le az elemző.

A vállalkozói aktivitás alakulása (forrás: OC)